高房价还能走多远

　　记者 程瑞华

　　房地产行业一直备受瞩目，在房价水涨船高的背景下，每有新的调控政策出台，老百姓都在观望，房价会否出现下调。日前，国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表演讲答问时特别强调，“经济适用房大多数是面向中产阶级的”。这一表态，无疑将对中国未来的住房政策产生深远影响。

　　“有价无市”现象凸现

　　家住深圳的小张最近有点烦。他两个月前准备出售一套住房，到现在也没卖出去。原因是他按市场标出的价格出售的房子无人问津。

　　国家统计局10月份公布的数据显示，今年一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中深圳、北海、北京等一些大城市的房屋消费价格平均涨幅更是超过了10%。然而，进入传统的“金九银十”，部分城市的住宅楼市成交量却大幅萎缩。深圳楼市成交量已连续4个月下滑，“十一”黄金周整个一手房市场仅成交87套房子，投资客忙于变现，据此，业内人士判断，政策环境的变化可能会使得深圳楼市回落到2006年底的水平，下降幅度为40%。

　　对此，有关专家指出，随着房价的不断升高，购房需求受到抑制，大多数购房者的购买力已不足以支撑目前的高房价，而且买房心理也愈来愈趋于理性。

　　“从经济学角度而言，‘有价无市’问题的解决在一定程度上取决于供求双方的心理预期，特别是在国家宏观政策调控强度不断加大的情况下所持有的对于未来的房价预期。”上海财经大学姚玲珍教授这样认为。

　　在此背景下，成交量萎缩就成为楼市“金九银十”旺季不旺的最显著特征。北京房地产交易管理网公布的统计数据显示，9月份北京市全市期房网上签约套数为15499套，日均签约量516套，比去年同期少了72套，全市商品住宅成交面积63.9万平方米，同比减少61.5%。

　　有专家认为，整体成交走势的持续疲软侧面反映出政府连续调控举措之后的实际影响效力。但不容乐观的是，随着楼市供求矛盾的日益紧张，房价上涨仍将得到支撑。国家发改委最近公布的数据显示，10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，第五次改写今年6月以来的房价涨幅最高纪录。说明调控任务仍然艰巨。

　　高房价带来的是什么？

　　“稳定价格”是房地产宏观调控的主要目标之一。近来，国家关于房地产调控的政策频频出台，涉及范围涵盖信贷、税收、利率、外资、户型结构、土地出让、市场信息等等，这些政策可以说涉及了房地产市场的各个环节。

　　那么，高房价带来的是什么？就个人而言，居高不下的房价不仅加重了居民的生活负担，更是对宏观经济带来严重影响。房价上涨过快既会影响人们的居住水平，又会挤出他们对其他非住宅商品的消费，从长期来看，对经济增长必定会产生负面影响。

　　由于房地产行业的特殊性，房贷风险历来受到各国银行的重视。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18%至20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。在我国，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到目前的2.5万亿元左右，占全部人民币贷款总额的14.7%，已经直逼警戒线。

　　而房贷总量激增无疑也是当前房价居高不下的原因之一。高房价不仅让贷款购房者承担了高负债之苦，还可能产生影响金融稳定和安全的外部效应。“房奴”队伍的膨胀是金融风险的预警信号。

　　高房价也隐含着财政风险。近年来，不少城市从出售土地中得到大笔财政收入，急剧扩大的房地产市场也给政府带来大量新增税收收入。城市财政收入对房地产业的依赖也增大。但政府的支出通常是刚性的，就是说，开支项目只能增而很少能够减下来。一旦房地产业进入收缩期，地方政府可能面临入不敷出的尴尬。

　　由此我们不难看出，房价畸高，不仅严重影响百姓的安居生活，而且由于房地产产业链长，牵涉钢铁、建材等众多行业，房地产过热，势必拉动生产资料价格上扬，提高整个国民经济的运行成本，同时吸引了大量“热钱”蜂拥而至。这种投资性购房和投机性购房达到一定比例，将掩盖房地产市场真实供求关系，一旦出现对房地产市场不利的外部条件如持续加息，可能带来房地产市场的整体下滑，影响房地产行业的可持续发展。

　　“廉租房时代”离我们还有多远

　　在当今中国的房地产市场，似乎一直有一个解不开的“死结”：一方面从中央到地方，各级政府几乎年年都要出台一系列的房地产调控政策，期望解决高房价及买不起房的问题；另一方面，在这年年的房地产调控之中，高房价问题不仅没有得到解决，而且矛盾愈发尖锐突出。中国的房改和房地产市场调控，似乎走进了一条“死胡同”。温家宝总理在这次的新加坡之行中，打破一些利益集团设定的“条条框框”，旗帜鲜明地提出“经济适用房大多数是面向中产阶级的”的纲领口号，标志着中国的住房政策和房地产市场的发展，正在出现一个“历史性的重大转折”。

　　日前发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称“《意见》”)，首次明确了廉租房制度在住房保障体系中的重要地位，指出要把廉租房制度作为“解决城市低收入家庭住房困难的主要途径”。

　　实际上，政府向绝大多数家庭提供经济适用住房，既是百姓接受这项关系切身利益最大的新的住房改革的基础和条件，也是政府推行城镇房改时对城市居民所作的基本承诺，是房改的“政策底线”。从这方面来说，没有经济适用房，房改就没有“立身之本”。

　　住房问题，尤其是楼价问题，是老百姓目前最为关注的民生话题之一。而住房问题中最核心的问题就是我国的住房政策体系问题。长期以来我们把房地产拉动经济发展，放在了超过民生的头等位置。由于对房地产业缺乏合理的定义，致使“支柱产业”及其有关的扶持政策，主要被“房地产开发经营业”所独享，而广大的城镇居民却在不断上涨的高房价面前“望楼兴叹”。温总理提出的经济适用房大多数面向中产阶级的提法，是对长期以来片面强调房地产市场化发展的矫正，是对建立“以经济适用房为供给主体”的供给体系的一种回归。

　　其实，中低价位普通商品房、经济适用房、廉租住房建设对市场的意义不仅在于满足部分被动性需求和改善性需求，其引发的连锁效应将有效抑制投资性需求的攀升。近几年房地产市场迅速发展，整体社会已经从温饱向全面小康社会转型，在住房问题上，迫切需要解决的是如何处理好住房资源配置的公平与效率的关系问题。实现全面小康，让广大群众能够普遍分享国民经济发展和工业化、城镇化、现代化、国际化的好处，维护社会公平、构建和谐社会，体现在住房问题上，就是重点改善低端人群的住房条件。建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭实行“应保尽保”的廉租住房制度，才能真正充分体现“以人为本”的价值观和“惠及全体人民”的和谐社会理念。