房贷新政引发楼市观望潮

　　本报记者 李文华 实习生 于丽银

　　编者按： 房价高涨，买房难，房贷风险不断积聚，这一切的背后是金融风险在悄悄逼近。为此，决策层果断提高房贷门槛，采取金融杠杆对房地产行业进行调控，打击投机炒房，降低金融风险。实行房贷新政两个月来，全国房地产市场大都出现了不同程度的降温，从市场反应看已见到调控实效。本报今日推出“特别策划——聚焦房贷新政”，反应调控之下各地楼市的冷暖，以期促进房贷新政取得更大实效，维护金融秩序。

　　两个月以前，“提高第二套房首付”的房贷新政震动了全国的房地产界。近日，房贷新政调控的影响犹如一场冰雨，将一些城市的房地产市场从“火热”中退下烧来。尤其进入11月以来，京城商品房市场已开始陷入“有价无市”的僵局，

二手房市场却是“看多买少”成交量不断下滑。

　　有价无市

　　商品房市场陷入僵局

　　受房贷新政的调控影响，京城市民购房热情下降。据来自北京市统计局的消息称，10月份，北京市商品房销售面积降到288.6万平方米，其中住宅销售面积分别比前两月减少30.47万平方米和32.89万平方米。而根据北京市房地产交易管理网统计的数据，11月以来，北京市住宅期房的每周成交量呈现出连续下滑的趋势。一面是高挺的价格，一面是成交量的惨淡，京城商品房市场开始陷入“有价无市”僵局。

　　数据显示，11月12日至18日，北京市共成交住宅期房2375套，成交面积26.92万平方米。与前一周相比，成交套数下降了11.8%，成交面积下降了16.2%。其中，11月14日成交量最低，仅为232套，与每年的传统淡季1月份、2月份水平相当。再上溯到此前一周(11月5日至11日)，住宅期房的日均销量同比下降幅度也十分明显，降幅高达每日百套。

　　在采访中记者了解到，虽然10月最后一周北京楼市的成交量有所回暖，但这还是难以改变10月加速下滑的局面。“之前过旺的楼市交易，已经透支了购买能量，再加上受房贷新政的影响，这个冬季的北京楼市，成交量将可能进一步萎缩。”业内人士表示：北京楼市目前正处于一种量价齐跌的状态。

　　世联行市场分析师杨璐预计，今年末到明年初，政策与市场的博弈将加剧买卖双方的观望情绪 。另外，有专家指出，目前房贷新政对北京市房地产市场影响的范围及程度还难下结论，但已直接影响到北京市房地产市场供求关系。

　　看多买少

　　二手房成交量下滑

　　进入11月份，二手楼市并没有像业内人士之前预测的“金11银12”那样活跃起来，相反，市民观望的周期加长，观望气氛也愈加浓烈。“尽管看楼的消费者不在少数，但是真正成交的并不多，很多二手楼买家都表示先看房，但并不急于出手。”一地产中介的经纪人对记者表示。

　　由于观望情绪的蔓延，不少希望在年底前能够实现套现的卖家一反前几个月的“捂盘”、“反价”的态度，不仅可选择的二手房源多了，在二手中介的房产报价也出现了一定程度的松动，部分报价比9月份最高价位下调了约5%，而一些之前对二手楼市期望值过高，以大大超出市场价的价格放盘的业主，也在这种形势下，对物业的报价做了理性下调。

　　业内人士认为，经过一段时间的政策消化期，房贷新政的影响已经逐渐显现，不少投资者为了规避政策风险，纷纷开始出售手中的房源，从而导致市场上形成次新房放量小高潮。而由于房贷新政出台后，在一定程度上限制了部分购房需求，并引发一些购房人的观望，这使得高价房产业主因焦虑而提前出售房产。

　　中介公司的调查数据统计显示，七成总价150万元以上房产的业主认为出售压力大，担心“未来接盘者”不多，同时由于150万元以上房产成交周期最长，导致目前虽然放量集中而成交却异常惨淡，不少中介虽然有大量房源，但却是无人问津，门可罗雀。

　　遏制炒房

　　调控作用立竿见影

　　此次的房贷新政，也被市场广泛认为是近几年最有效地打击投机炒房的手段之一。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，首付由三成提高到四成，意味着投资客的成本提高了30%，同时也意味着收益下降30%(因为计算投资收益率时，投资者通常是以自有资金来计算，而不是总价)，同时，更重要的是第二套房利率从原来下降10%到上浮10%，前后利率差了20%，炒房的收益空间被极大地挤出，风险也就极大提升。他认为，第二套房房贷新政，在很大程度上，沉重地打击了市场的投资需求。

　　“一方面是

房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的

开发商将为此付出巨大代价，未来一年内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。”杨少锋表示。虽然房贷新政在新房市场的反应没那么迅速，但是在二手房市场的作用却立竿见影，而这正是调控见效的重要风向标。