民营地产商群体突围 集中排队等待上市

　　周涛

　　2008年的香港投资银行，注定将会马不停蹄地徘徊在珠三角。

　　排队谋求到香港上市的珠三角地产商至少有9家：星河、卓越、京基、绿景、佳兆业、鸿荣源、恒大、星河湾和益田等。可以预期的是，这个名单还会不断加长，因为越来越多的珠三角民营地产商的规模、盈利水准已完全达到上市标准。

　　房地产市场的高速发展带来的民营地产商的高速扩张，他们对资金的渴求，国内对房地产公司上市审批趋严，借壳上市叫停，房地产信贷收紧，行业整合加速，以及今年在香港上市的碧桂园所带来的财富效应……这些都成为珠三角民营地产商集中排队等待香港上市的重要原因。

　　集体排队

　　“我们正在谋求多种渠道的融资，上市是首选，而对星河集团来说，商业地产将首先选择扩展融资渠道或上市。”负责深圳星河集团商业地产运营的星河地产经营公司常务副总经理陈铁身对记者表示。香港是星河商业地产上市的首选地。

　　对于上市而言，资质、实力达到一定水准是必须的。陈铁身表示，星河集团之所以首先选择商业地产上市，除了商业地产投资回收期长，资金需求更大之外，星河商业地产亦达到了相应的经营水准。

　　2006年7月开业的星河地产在深圳中心区的COCOPARK购物广场投资8亿元，至今年8月，12个月经营销售额已经达到了5个亿，重估后的商业价值达到16亿元。今年5月，星河的在深圳的第二个商业地产项目以高档家具为主题的专业市场商业项目 “第三空间”投资约2亿元。另外，星河正在深圳建设10万平米的龙岗星河购物中心，而这一项目的投资亦在10亿元以上。陈铁身表示， “2008年星河的商业面积将达到33万平方米，星河一直坚持商业物业的单一产权，在不出售物业或股权的情形之下，单一产权的商业地产项目不通过上市融资几乎是不可持续的，而星河商业地产已有的项目进入良性运营为上市提供了保证”。

　　在谋求上市方面，深圳卓越地产走在更前面。卓越地产总裁李晓平对其公司上市事宜保持缄默。据了解，目前，卓越地产已经聘请摩根士丹利 (MorganStanley)和瑞银集团 (UBS)协助其IPO，预计将筹资15亿美元。而其上市的资质保证是卓越地产已经在深圳、北京、上海和海南开发了200万平方米的地产项目，目前卓越在深圳、武汉、长沙、重庆、广州等城市拥有约800万平方米的建设用地储备。

　　进入上市冲刺阶段的还有广州的恒大地产集团，恒大已聘请高盛、美林和瑞士信贷打理其首次公开发行(IPO)事宜，预计将筹资约15亿美元。广州的地产开发商星河湾已聘用瑞银和摩根士丹利处理上市事宜，预计将筹集至多10亿美元的资金。

　　上述名单中的地产商有四个共同特点：都是民营地产商；过往的房地产开发大多集中于深圳或广州，住宅与商业物业开发并举；近两年这些地产商都开始向外地扩张，并储备了数百万平米的项目建设用地；近几年房地市场高涨，这些地产商都获利甚丰，其运营规模、盈利能力已达到上市标准。

　　群体排队上市原因

　　由局限于单一城市，逐步向多个城市发展，是珠三角民营地产商近几年最显著的发展动态。除了扩张所带来的资金需求之外，珠三角民营地产商寻求香港上市，还有多方面的原因。

　　之所以谋求前往香港上市，而不是国内，深圳一家地产商表示，国内A股对地产公司上市审批相当严格，并且有声音说国内停批地产公司上市，而且地产公司通过借壳上市的路也被封堵了，谋求香港上市是唯一选择。

　　而珠三角民营地产商集中群体性排队等待香港上市亦与当前房地产信贷紧缩、地产行业整合加速有关。

　　深圳综合研究院研究员周旭分析认为，自今年下半年以来，银行对房地产开发信贷开始收紧，这种收紧为本来融资渠道相对单一的民营地产商带来了较大的资金压力，而且，今年9月底出台的针对第二套住房的按揭贷款提高首付与利息，加重了购房者的观望情绪，这种影响在

房价偏高的广州、深圳影响尤其明显，观望情绪引起房地产销售速度降低，进而会使房地产项目运营周期将可能拉长，进一步加大的开发商的资金压力。选择上市，扩大融资渠道成为珠三角民营地产商应对政策调整的必然措施。

　　周旭分析的另一个原因是，今年以来，房地产行业的整合开始加速。一线地产商如万科、中海、富力、保利等都加大拿地力度，在住宅市场刚性需求之下，房地产的规模效应开始显现，如果珠三角这一批民营地产商不通过上市扩大融资渠道，其市场地产、发展空间将不断被挤压，甚至可能被大的开发商整合。

　　此外，珠三角民营地产商由于集中于深圳、广州等珠三角城市发展，多年以来，形成了住宅与商业物业开发双线并举的策略，并且非常注重积累物业财富，许多地产商与星河地产类似，坚持持有大量商业物业，这进一步加大了资金需求。星河地产除了未来一年实现有33万平米的高端商业物业之外，在住宅开发方面还拥有数百万平米的项目储备。

　　还有一个原因是，珠三角区域内已上市的地产商上市之后带来的财富效应。今年上半年，总部位于广东顺德的碧桂园上市之后，其创始人年轻的女儿一举成为中国首富。事实上，在珠三角

地产界，很多地产商表示，碧桂园上市之前似乎其财富、运营水准与自身并无多大差异，而碧桂园上市一朝功成，其企业的声名、品牌、财富已不可同日而语。

　　来源：经济观察报网