卖楼买楼 寒潮热流 楼市牛不牛

　　文/本报记者 刘畅、秦仲阳、欧阳媚峰、张玉云、汪绍文(除署名外)

　　9月27日，中国人民银行、银监会明确实行提高购房首付比例以及增加购买第二套住房的贷款利率政策。从房贷新政颁布后的“十一”黄金周开始，广州楼市降价声不断。同时，广州“十一”热门的城西某楼盘近日的价格比国庆期间普遍下跌1000元～2000元/m2。而商品房“价涨量跌”甚至“量价齐跌”的局面在珠三角城市群中也日益凸显出来。楼市是否迎来了拐点呢？对此，专家“把脉”认为，目前言之拐点为时尚早，但楼价过快上涨的趋势已得到抑制，未来走势尚需看宏观调控政策的出台和落实情况。对于深圳、东莞楼市，专家普遍认为，价位缓慢下行将是“主旋律”。

　　本报讯 (记者陈白帆、李婧)近日，某网站业内论坛“城西某楼盘房价雪崩，一月普降30%”的帖子引起了广泛关注。该帖称，“发现广州‘十一’最热门的城西某楼盘现在是一片萧条，价格全线下调，甚至可以用大甩卖来形容。”认为楼盘价格普遍降低了2000元/m2到4000元/m2。记者调查后发现，目前该处一些新开楼盘大多会以较低的价格来吸引客户，甚至有楼盘打出6800元/m2起，但普遍单位的价格基本还维持在8000元/m2到10000元/m2之间。可即便如此，也比国庆期间的价格要松动不少。

　　开盘价比国庆普遍降低

　　记者近日又收到城西某个大型开发商项目所发来的短信，内容称部分单位从6800元/m2起(包装修)。记者咨询得知，目前该盘部分两房单位的价格是从6800元/m2起，朝向较好的三房单位价格则要去到每平方米7000多元至8000多元。

　　记者发现，比起国庆黄金周期间动辄1万元/m2以上的报价，近期不少楼盘的价格相当“优惠”。在目前市场观望气氛比较浓郁的时候，开发商的报价果然谨慎了不少。最近，荔湾某楼盘正式开盘时，价格也比国庆期间的报价低了2000元/m2。而即将开盘的广园东某大盘新一期洋房组团，据说将开出4800元/m2包装修的“震撼价”冲击市场。

　　有业内专家认为，目前城西板块所谓的价格松动，不过是“进两步退一步”而已，价格其实还是远远超过两三个月之前的楼价。回顾8月、9月，当时全市楼价每月都有2000元/m2的增长，呈现出非理性的状态。而最近新盘或者新一期的定价，只不过是回到了7月、8月的价格水平，开始恢复一点理性，并非真正意义上的“降价”，比起2005年甚至2006年的价格水平，还是显得涨势凶猛。因此，虽然近期该处楼价普遍比国庆期间的报价有1000～2000元/m2左右的下调，但称之为“雪崩”也许还为时尚早。

　　

豪宅价格有所松动

　　记者昨日走访广州一手楼盘发现，一些销售很久却没有卖完的楼盘因为地段较偏远或楼盘质素等方面存在问题而折扣措施较多。

　　在珠江新城这一豪宅集中区域，近期市民发现有价格松动迹象。在某原价为25000元/平方米、现在短信广告声称只要19000元/平方米就可以买到。记者以买家身份到黄花岗一带的中介行咨询，销售人员透露近一段时间来看房的买家没有减少，但大部分买家保持观望态度，看楼后迟迟不愿下订。这几个小区的二手市场价格仍保持为13000元/平方米左右。

　　天河北一间中介销售人员表示，近段时间成交量的确下跌了，而成交价也有所微跌，特别是珠江新城的行情下滑，比如之前卖价高达28000元/平方米的某楼盘，目前价格为25000元/平方米左右。

　　荔湾区一间大中介公司表示，二手房成交量近段时间来下跌了一成多，价格也略有下降，“但一平方米跌个一百多元而已”。

　　深圳：

　　成交量连续下滑 10月二手房均价环比下降11.5%

　　“9·27新政”出台后，商品房“价涨量跌”、甚至“量价齐跌”的局面在珠三角城市群中日益凸显出来。在深圳，一、二手房交易量连续4个月大幅下滑，猛涨的房价有了松动下降的迹象。

　　整个国庆节只卖出87套新房

　　进入7月份，银行收缩房贷等系列

宏观调控政策开始在深圳“发威”，深圳楼市以惊人的速度掉头向下。截至10月，其一、二手房成交量已经连续4个月下滑。据中原地产深港研究中心发布的最新研究报告显示，10月份深圳二手住宅交易面积约21.9万平方米，环比下跌两成半,二手房均价13362元/平方米，环比下降11.5%，目前深圳二手房交易量只有高峰时期的三成。

　　面对高涨的房价，购房者的审慎态度使得新房的交易量也出现大幅回落，国庆“黄金周”期间深圳推售的8个新盘，绝大部分销售率都在三成以下，最差的仅有一成。统计数据显示，国庆期间，整个深圳一手市场仅成交87套房子；而在价格方面，新房售价也开始回调，有的一手新房还在国庆期间出台了降价方案。位于坪山的万科金域东郡和位于横岗的中海大山地当月都以平层单位均价8000元左右的较低价开盘引来热销，这种较低开盘价在上半年是难以想象的。

　　二手房低迷楼市引发了不少中介公司资金链破裂，中小地产中介开始关闭部分店面减少成本支出，地产经纪人人员流失现象严重。11月13日，深圳知名地产中介“中天置业”受其老总“携款逃跑”事件影响，一夜之间旗下多家临街店铺倒闭，人去楼空。据业内人士估计，目前深圳有不少于6000名房产经纪人被淘汰。

　　商铺成投资客“新宠”

　　楼价下降、银行放贷紧缩，房产短线“炒家”快速撤退，部分投资客转战租赁市场，以租养供，平衡贷款压力。另外一部分投资客则将投资焦点从动荡的住宅投资转向了商铺。据深圳中原地产研究报告显示，10月，深圳商业物业成交均价环比上月增长18.9%，为11000元/平方米，商业物业呈现出稳中有升的态势。

　　佛山：

　　10月出现今年度首次量价齐跌 投资客“转战”车位

　　在佛山，楼价猛涨，楼市却显惨淡。10月楼市出现今年度首次量价齐跌，投资客转战车位和镇街地产。

　　在南海某品牌楼盘的销售现场，销售小姐对记者说，其楼盘客户主要是以二次和多次置业者为主，在新政策出台前，周末一般都有80批次的上门量，而10月份周末的上门量还不到20批次，成交方面也比9月份下降了很多。禅桂中心区以中大户型为主的楼盘也出现了类似情况。和前几个月每月楼价上涨千元甚至更高的局面有所不同，10月份，佛山市中心楼盘的价格几乎都暂时停滞下来了。

　　而观望情绪最为严重的是“换房一族”，随着首付和贷款利率的提高，供楼压力增大，换还是不换？这是个问题。在佛山桂城一品牌大盘，前来看房的王先生告诉记者，他们在镇上买了两套商品房了，但是孩子要上学，他们准备在桂城买套房子，改善一下居住环境，同时也方便照顾孩子。“但是现在一套像样点的住宅一般都在150万~200万元之间，首付多一成我们觉得还可以，但是利息涨了差不多30%，我们只好边看房边再仔细考虑下了。”王先生说。

　　而佛山市建设局公布的楼市成交情况显示：10月份，佛山楼市出现了今年首度量价齐跌的局面。全市的成交均价从上月的5972元/㎡下降到5655元/㎡，环比下降了5.31%。而成交量的降幅更加明显，从上个月的74.06万平方米下降到59.64万平方米，降幅为19.47%。其中禅城、南海两区的均价有所下降。其中高明的升幅达到了35.25%。成交面积方面，除了三水略有增长外，其他四区的成交量都在下降。

　　在此情况下，佛山的部分投资客也开始将资金投向车位。城南某楼盘发展商表示，现在他们在推商业街的车位，有客户希望把所有的车位都买下来。而记者从其他品牌楼盘也获悉，10月份的车位销售速度都有明显的加快趋势，有投资客的加入应该是推动快销的重要原因。

　　东莞：

　　深圳投资客撤退 二手交易税提高 楼价明显回落

　　在东莞，受深圳投资客撤退的影响，房地产销售量明显回落。

　　5~9月，东莞楼市交易持续呈“高温”状态，各盘销售量价齐涨，部分洋房楼盘的均价在短短一个月间就从每平方米近7000元涨到每平方米8000元，即便是东莞人眼中的“郊区”万江，其楼盘价格也开始突破6000元/㎡大关。据合富辉煌东莞市场研究部的监测数据显示，到了第三季度，东莞市商品房销售均价已达到5131元/㎡，住宅销售均价4987元/㎡。

　　进入8月份，受深圳楼市低迷影响，东莞房地产销售量明显回落，二手市场更是一片萧条，目前市场上有部分实力较弱的中介商已经传出公司倒闭的消息。

　　深圳看楼客明显减少

　　据广东中×集团有限公司营销副总经理李健透露，其集团旗下位于深莞交界处的三大楼盘打出“莞深同城生活”的理念，在今年上半年受到了深圳买家的热捧，成交房屋中近50%是深圳业主，达到2500户，今年5月深圳春季房交会开通的深莞看楼车也趟趟爆满。下半年开始，深圳买家置业东莞开始减少，目前每周从深圳开往东莞的看楼车客源减少了约两成，三大楼盘深圳业主的比例也下降了两成左右。

　　此外，从今年11月1日起，东莞二手房交易政策作出重大调整：东城、南城二手房试点强征20%个人所得税；个人转让房地产的土地增值税率由交易总额0.5%升至交易总额1.5%。这令已经疲软的二手市场交易雪上加霜。

　　对此，许多中介人士认为，东莞二手业主放盘价绝大部分都是“实收价”，即所有的税收以及费用都由买家承担，加税成本转嫁到了买家身上，此打压投资转手的政策也打压了自住型买家购房热情和信心，观望情绪更浓了。

　　惠州：

　　10月房价创三个月以来最低 楼盘促销重出江湖

　　惠州楼市与深圳楼市呈现出明显的联动性。从前年下半年开始，惠州房价大幅上扬，至今年高峰期住宅均价整整翻了一番。进入今年，惠州市房管局网上预售系统同步统计的每平方米成交均价先后突破4000元和5000元关口，而10月份再次回落到5000元以下，出现了三个月以来的最低值。相关的调查显示，近期在惠城区和淡澳买房投资的深圳客户，仅约为以前的30%。

　　记者调查发现，尽管目前一些楼盘售价依然坚挺，但变相降价的促销手段开始增加，如送装修或大礼包等。而淡澳地区部分楼盘则把开盘时间一推再推，对此有楼盘销售代理公司负责人表示，这是为了寻找最佳时机入市。

　　但不少买房者面对依然坚挺的房价认为，这只是买卖双方都在打心理战，看谁坚持得住。据了解，目前惠州还没有出现房地产代理公司倒闭的现象，但不少二手房销售中介已采取了裁员措施，缩减公司规模。

　　国庆前后，深圳和惠州分别搞了房展会，惠州开发商转战两地均斩获不大，网上销售显示成交不到10套。而久违的楼盘促销又再现惠州街头，明星造势、现场抽奖活动开始“重出江湖”。

　　2007年广州十区住宅每月均价走势(单位：元/平方米)

　　一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月

　　新建商品住宅 7140 7729 7029 7581 7823 7896 8490 8849 9686

　　存量住宅 3406 3639 3653 3786 3994 3991 4150 3999 4307

　　数据来源：广州市国土房管局

　　2007年1~8月深圳商品房销售情况(据深圳市国土资源与房产管理局房地产市场分析报告)

　　月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月

　　二手住宅销售面积(万平方米) 77.68 51.9 74.99 104.93 97.65 121.96 134.09 98.97

　　住宅销售面积(万平方米) 80.26 59.85 37.03 52.77 49.17 56.41 48.98 33.83

　　住宅均价(元/平方米) 10872 11265 12657 11213 14552 14208 14422 15519