京沪粤豪宅高价之下冷暖不同

　　王芳洁

　　随着房地产市场价格的普遍走高，豪宅再次成为各地市场价格的领涨者。调查显示，在京沪粤三大一线地区中，三季度豪宅租金和售价均有快速上涨趋势。

　　虽然三地豪宅市场均呈现出繁荣的局面，但各大顾问机构对于后市所持态度却有所保留。

　　北京：

　　受奥运利好影响

　　在今年第三季度，北京高档住宅中三度出现Oakwood的身影。在9月首次于奢侈品展亮相的东长安街擎峰项目，将成为Oakwood在中国的第一个旗舰店。此外，位于燕莎板块的Oakwood北京服务公寓于6月18日开始对外营业；同样位于燕莎板块的原鸿艺豪苑酒店服务式公寓也正式由Oakwood接手管理，并更名为Oakwood Residence Beijing，于三季度入市。

　　据戴德梁行分析，三季度入市的两个酒店服务式公寓拥有Oakwood这一知名品牌，相信会较快地得到市场的认可。另一方面，下季度大部分酒店服务式公寓将会确定明年对于长期租客的租金报价，租金可能会有较大幅度的提升。因此预计四季度北京酒店服务式公寓的平均租金会继续上升，空置率则小幅下降。

　　同时，受奥运利好因素的影响，三季度酒店服务式公寓的客户明显增加，除固定租客外，一些外企的重要客户和高级管理人员的亲朋也成为近期北京酒店服务式公寓的需求方。部分酒店服务式公寓为了更加灵活地保证奥运期间的租金收益，在四季度即对签订长期租约的客户上调了租金报价。四季度北京酒店服务式公寓的平均租金达到174元/月/平方米，上涨3.7%；空置率则降至19.2%，降幅为5.7%。

　　出租别墅相对于公寓项目更具有宜居性，更能体现居住者的身份，租客一般为家庭型外籍高级管理人员，需求面积大、租期长是其共同的特点，因此别墅的租金价格比较稳定。四季度出租别墅的平均租金价格继续维持在132.9元/月/平方米。另一方面，三季度入市的两个项目凭借其优越的品质和环境，成功提升了入住率。第三季度出租别墅的空置率下降至15.5%，降幅为1.9%。

　　三季度高档住宅销售市场表现活跃，销售价格持续上涨。亚运村板块、朝阳公园板块以及燕莎板块的公寓项目更是凭借稀缺自然资源与交通优势形成领涨态势。另一方面，随着入市楼盘的增加，高档住宅的成交量也相应回升，尤其是区位优势明显、稀缺性大、环境优越的项目，如泛海国际居住区、世茂奥临花园、国奥村等。

　　在

房价上涨预期与

人民币升值的双重利好下，北京高档住宅市场的前景依然被外资看好。三季度，新加坡著名的酒店服务式公寓管理公司Frasers宣布完成对北京两栋酒店服务式公寓的收购，收购项目分别为远洋光华中心与远洋国际中心。由知名酒店管理公司或酒店服务式公寓管理公司收购并统一经营正逐步成为此类市场的一种趋势。

　　上海：

　　外资热捧，机构看空

　　位于上海市中心新天地板块的翠湖天地御苑在过去的8月表现抢眼，自月初被境外人士横扫48套千万元级别公寓后的仅仅几天之内，又有来自英国的地产公司高富诺一次“扫入”两幢复式小高层，收购价高达5亿元。在此之前，高富诺已在上海古北收购了维也纳广场，代价2亿元。

　　几乎在同一时间，爱尔兰房地产投资公司CREO以超过50亿元人民币收购了上海城一期及上海中环广场。世邦魏理仕的研究报告显示，2007年首季度，外资收购上海物业总成交金额达38亿元。

　　而根据高力国际发布的今年一季度上海房地产投资报告显示，今年上半年上海房地产市场成交了约10宗交易，其中一半集中在住宅物业，除了此前已在上海驰骋许久的摩根士丹利之外，还有一家荷兰基金进入大家的视野。

　　而进入8月份以来，上海仅8月8日当天的两宗外资收购案，成交金额已超过50亿元。而在过去的两年内，外资在上海用于收购整栋物业的资金均超过了香港地区。

　　世邦魏理仕日前完成的一份上海高端乃至顶级物业市场专项研究结果表明，由于今年上半年上海豪宅供应量逐渐减少及成交量激增，使得当期新增供应量与高档住宅消化量的比率达到1∶3。这意味着今年上半年上海豪宅市场的消化量为供应量的3倍，即3个人抢1套房。

　　尽管上海豪宅市场中，外资投入的热情非常踊跃，但机构在看待后市时，态度则非常谨慎。

　　高力国际日前公布的《2007年第三季度上海高端住宅市场报告》显示，上海高端公寓市场三季度空置率比上季上升了3.2个百分点，至19.8%的水平。这主要受两个因素的影响：一是租屋市场新增供应较为充分，业主在寻求租客方面竞争程度进一步加强；二是一些早年进入市场的项目受到来自服务式公寓，特别是新近入市的项目的竞争。

　　高端公寓市场供应增加令业主在租金定价方面感受到更多压力。三季度市场租金为每月每平方米18美元，比上季下降1.4%，比去年同期下降1.9%。卢湾区因其物业品质较高且具备完善的配套设施继续保持最高租金水平，达到每月每平方米24.2美元。黄浦区高端公寓主要集中在人民广场商务区之内，本季平均租金与去年同期相比增长14.6%，显示出该板块的成长潜力。

　　根据高力国际的租金收益率调查数据，三季度高端住宅市场平均毛租金收益率比上季下降0.3个百分点，为6.2%。其中高端公寓毛租金收益率比上季下降0.2个百分点，为5.3%；高端别墅比上季下降0.3个百分点，为6.7%；服务式公寓比上季下降0.5个百分点，为7.6%。由于今年年底高端公寓受供应充足影响，市场空置率将继续小幅上升，租金则将小幅下调。

　　广州、深圳：

　　豪宅价格涨幅较大

　　根据高力国际的最新豪宅发展趋势分析，广州豪宅市场由传统的二沙岛豪宅区逐渐向珠江新城和白云区推进，多个豪宅项目集中在2008年投入市场。位于珠江新城的豪宅汇峰、誉峰已于本季度开盘，该项目由合景泰富地产开发，平均售价达到每平方米28970元，创下广州住宅售价的历史新高。鉴于珠江新城是广州未来的CBD，多栋高端的超甲级写字楼、国际酒店都集中在此，其豪宅市场具有一定的升值潜力，因此备受投资客户的热烈追捧。

　　高力国际分析数据显示，三季度，广州豪宅市场并无新增供应，市场对高档住宅的需求仍然保持稳定的增长趋势，全市整体空置率为9.5%，较上季度略有下降。目前，广州豪宅市场的平均售价在每平方米21830元，较上季度上涨15.6%。

　　租赁市场方面，广州豪宅市场的租户主要以外派的外籍高管人员、外籍人员、本地企业的高层人员为主。本季度，豪宅市场的平均租金在每月每平方米160元，较上季度上涨6%。

　　和广州一样，深圳豪宅市场亦呈现价格上扬趋势。

　　2007年第三季度，深圳并无新增的豪宅项目供应，豪宅市场租赁需求保持稳定，蛇口和福田中心区的服务式公寓依然受到外籍人士的青睐。目前全市整体空置率为10%，与上季度变化不大。

　　高力国际指出，租赁市场方面，深圳豪宅市场的平均月租金在每月每平方米128元，较上季度上涨3%。

　　销售方面，目前在售的豪宅项目蝴蝶谷名苑平均售价在每平方米33860元。深圳豪宅市场的平均售价已经攀升到目前的每平方米24080元，较上季度上涨23%。高力国际预计未来深圳豪宅市场的售价仍会继续上涨。