外资变招猎金内地房产

　　变更开发用途，采用股权投资或间接收购方式

　　本报记者 贾华杰 北京报道

　　“现在外资进入中国房地产市场都要进行备案核查，但你要想方设法去讲一个好故事，这样成功的几率就会大。”11月13日晚，某外资地产基金的投资总监陈海(化名)对《华夏时报》记者说。

　　在11月7日发布的《外资投资产业目录》中，再次强调了限制外资进入房地产市场的政策，外界解读为国家全面限制外资进入地产领域的信号。但实际上，外资正通过变花样地说服政府部门，以及假借名义和投资方式的改变等，来进入中国房地产市场。

　　备案制阻挡外资进入

　　“实际上，你说的这些政策大部分在半年前就已经实施了。”上述投资总监对《华夏时报》记者表示，“不过，政府还没有形成文件，当时属于口头的政策。”

　　但在随后的11月7日，国家发改委与商务部联合发布了新的《外资投资产业目录》，其中把地产二级市场等写到了“限制类”中。此举动被外界解读为国家全面限制外资进入地产领域的信号。

　　但更多的人把此政策解读为对限制外资进入中国

房地产市场的再次强调和执行力的加强，事实上，自2006年以来，相关产业政策就已经相继出台，而近期，外资已经真正感受到了这种“阻力”越来越强。

　　“在北京、上海等一线城市，1亿美元以上的单体楼宇收购，要到发改委和商务部去备案；在其他的省会城市，超过5000万美元的收购，也要去备案，而备案制正是卡住外资的最好途径。”上述投资总监说。

　　他介绍，近期有

澳大利亚一家著名投资银行准备收购一处项目，但最终没有通过审核，被“报销掉了”。

　　“政府也没有说不批准，但总之是态度很‘消极’，加上申请的量又很多，等的时间要很长。”

　　他介绍，一般来说，文件要在国家发改委那里停留至少60天到90天，而后再到商务部，整个流程下来，绝对不少于8个月。而在8个月的时间里，如果被收购方急于套现，交易就会出现变故。

　　“如果交易双方关系不错，能做好沟通工作，也理解需要走的程序，那么交易或许还能成功，但目前这样肯于耐心等待的被收购方越来越少，因为被收购方大多是因为资金问题，想急于套现撤出。”北京一港资背景的地产投资机构经理如是说。

　　据记者了解，今年，爱尔兰基金曾经计划收购北京西单的Shopping Mall项目，涉及交易金额达36亿元，但最终还是因为商务部迟迟不予报批，中粮集团才得以接手。

　　“所以从这个角度来说，备案的材料一定要说得有水平，比如要强调自己的项目符合国家的产业政策、增加税收、有助于就业等；同时，还不能说得太过了。”上述港资地产投资机构经理如此表示。

　　而在中盛集团总经理助理贾岭看来，政府也是在全力贯彻“真实商业存在”的原则，对外资的地产投资进行规范与引导，主要的目的在于延长外资在国内的停留时间，防止资金的快进快出。

　　“一般来讲，外资首先要在地方政府备案，经过筛选，再上报给国家发改委及商务部。但有时候，地方政府也会特意关照一下外资地产投资公司，比如会特意强调对地方经济的拉动作用等。”一位知情人士向记者透露。

　　他介绍，国家对于限制外资很严格，但地方政府有发展冲动，往往会反政策而行，在某种程度上助推了外资进入中国的房地产市场。

　　采用股权投资或间接收购

　　但不管怎么说，限外政策已经导致外资在中国的投资策略受到影响，而他们也在寻求新的切入点。

　　“例如麦格理等投资集团，他们在项目的内部收益率的要求上已经出现了很大的变化。”知情人士说。

　　他介绍，这些外资投资集团刚进入中国市场的时候，要求内部收益率在25%以上，而要达到这么高的收益率，资金的快进快出是必要的操作手段。

　　而随着限外政策的不断出台，麦格理的内部收益率已降低到了18%到20%之间，而知情人士透露，目前麦格理13%-15%收益率的项目也在做，而内部收益率的降低，就是因为拉长了投资的时间，增加了时间成本。

　　他还进一步表示，现在外资投资国内的地产市场，正在改变路径。

　　“有一家韩国的造船企业在大连进行投资，建设新的造船厂，在与当地政府协商的时候，这家企业要求特批一块地来做职工宿舍。不过，在这块地上，大部分为商品住宅，这其实是在变相投资房地产。”他举例说。

　　陈海也表示，实际上，外资表面上按照国家的产业政策，打着高科技企业的旗号，但实际上是在进行土地开发，这在一些地方很普遍。

　　“而在投资方式上也会有不断的创新，股权投资、间接收购等方式将会增多。”他说。

　　他还表示，由于一线城市收益空间已经变小，部分外资基金已经开始在二线城市探路。

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