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外资变招猎金内地房产

http://www.sina.com.cn 2007年11月17日 20:46 华夏时报

  变更开发用途,采用股权投资或间接收购方式

  本报记者 贾华杰 北京报道

  “现在外资进入中国房地产市场都要进行备案核查,但你要想方设法去讲一个好故事,这样成功的几率就会大。”11月13日晚,某外资地产基金的投资总监陈海(化名)对《华夏时报》记者说。

  在11月7日发布的《外资投资产业目录》中,再次强调了限制外资进入房地产市场的政策,外界解读为国家全面限制外资进入地产领域的信号。但实际上,外资正通过变花样地说服政府部门,以及假借名义和投资方式的改变等,来进入中国房地产市场。

  备案制阻挡外资进入

  “实际上,你说的这些政策大部分在半年前就已经实施了。”上述投资总监对《华夏时报》记者表示,“不过,政府还没有形成文件,当时属于口头的政策。”

  但在随后的11月7日,国家发改委与商务部联合发布了新的《外资投资产业目录》,其中把地产二级市场等写到了“限制类”中。此举动被外界解读为国家全面限制外资进入地产领域的信号。

  但更多的人把此政策解读为对限制外资进入中国

房地产市场的再次强调和执行力的加强,事实上,自2006年以来,相关产业政策就已经相继出台,而近期,外资已经真正感受到了这种“阻力”越来越强。

  “在北京、上海等一线城市,1亿美元以上的单体楼宇收购,要到发改委和商务部去备案;在其他的省会城市,超过5000万美元的收购,也要去备案,而备案制正是卡住外资的最好途径。”上述投资总监说。

  他介绍,近期有

澳大利亚一家著名投资银行准备收购一处项目,但最终没有通过审核,被“报销掉了”。

  “政府也没有说不批准,但总之是态度很‘消极’,加上申请的量又很多,等的时间要很长。”

  他介绍,一般来说,文件要在国家发改委那里停留至少60天到90天,而后再到商务部,整个流程下来,绝对不少于8个月。而在8个月的时间里,如果被收购方急于套现,交易就会出现变故。

  “如果交易双方关系不错,能做好沟通工作,也理解需要走的程序,那么交易或许还能成功,但目前这样肯于耐心等待的被收购方越来越少,因为被收购方大多是因为资金问题,想急于套现撤出。”北京一港资背景的地产投资机构经理如是说。

  据记者了解,今年,爱尔兰基金曾经计划收购北京西单的Shopping Mall项目,涉及交易金额达36亿元,但最终还是因为商务部迟迟不予报批,中粮集团才得以接手。

  “所以从这个角度来说,备案的材料一定要说得有水平,比如要强调自己的项目符合国家的产业政策、增加税收、有助于就业等;同时,还不能说得太过了。”上述港资地产投资机构经理如此表示。

  而在中盛集团总经理助理贾岭看来,政府也是在全力贯彻“真实商业存在”的原则,对外资的地产投资进行规范与引导,主要的目的在于延长外资在国内的停留时间,防止资金的快进快出。

  “一般来讲,外资首先要在地方政府备案,经过筛选,再上报给国家发改委及商务部。但有时候,地方政府也会特意关照一下外资地产投资公司,比如会特意强调对地方经济的拉动作用等。”一位知情人士向记者透露。

  他介绍,国家对于限制外资很严格,但地方政府有发展冲动,往往会反政策而行,在某种程度上助推了外资进入中国的房地产市场。

  采用股权投资或间接收购

  但不管怎么说,限外政策已经导致外资在中国的投资策略受到影响,而他们也在寻求新的切入点。

  “例如麦格理等投资集团,他们在项目的内部收益率的要求上已经出现了很大的变化。”知情人士说。

  他介绍,这些外资投资集团刚进入中国市场的时候,要求内部收益率在25%以上,而要达到这么高的收益率,资金的快进快出是必要的操作手段。

  而随着限外政策的不断出台,麦格理的内部收益率已降低到了18%到20%之间,而知情人士透露,目前麦格理13%-15%收益率的项目也在做,而内部收益率的降低,就是因为拉长了投资的时间,增加了时间成本。

  他还进一步表示,现在外资投资国内的地产市场,正在改变路径。

  “有一家韩国的造船企业在大连进行投资,建设新的造船厂,在与当地政府协商的时候,这家企业要求特批一块地来做职工宿舍。不过,在这块地上,大部分为商品住宅,这其实是在变相投资房地产。”他举例说。

  陈海也表示,实际上,外资表面上按照国家的产业政策,打着高科技企业的旗号,但实际上是在进行土地开发,这在一些地方很普遍。

  “而在投资方式上也会有不断的创新,股权投资、间接收购等方式将会增多。”他说。

  他还表示,由于一线城市收益空间已经变小,部分外资基金已经开始在二线城市探路。

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