虹桥CBD有望突破瓶颈

　　老牌劲旅行情补涨政策效应趋显

　　虹桥CBD有望突破“瓶颈”

　　李静颖

　　作为中国第一个涉外商贸、居住、外事活动的国家级开发区，虹桥曾随着古北高档社区的开发而盛极一时，成为国内首个老牌CBD，同时也顺理成章地成为了上海早期写字楼的集中地。区域内甲、乙级写字楼均为涉外物业，集聚了一大批外资企业，楼宇经济为长宁区贡献了相当数目的税收。但随着近几年来五大CBD的崛起，长江后浪推前浪的变革，使得昔日“老大哥”的风光不再。但值得一提的是，根据长宁区现代服务业“十一五”规划，到2010年长宁区将基本建成虹桥涉外贸易中心，这一虹桥涉外商务区将形成功能、产业、形态一体化，有望重新焕发CBD的昔日风采。

　　目前，从戴德梁行(上海)研究部发布的2007年第三季度上海甲级

　　背景优势显著

　　目前，虹桥地区已吸引了3500多家企业和办事机构，其中外资企业和外事机构约占虹桥开发区企业和机构总量的50%，通用电气、联合利华、英特尔、3M等世界著名的跨国公司入驻于此。同时，虹桥地区将通过土地出让、楼宇招商、商业拓展等途径进一步引进国际企业、办事机构的进驻。形成国际企业和机构集聚、国际产品展览展示、国际品牌商品销售、国际消费群体和文化活动会聚的区域。

　　据统计，虹桥开发区写字楼入驻率较高，大部分物业入驻率基本维持在95%左右。这主要是由于区域办公氛围较为浓郁，同时也与该区域新增写字楼供应匮乏有关。由于基本以消化现有写字楼为主，使得与其他CBD相比，虹桥区域整体规模不大，成为该区域写字楼发展的最大硬伤。

　　但是在虹桥开发区贸易为先的背景下，成熟的办公氛围、完善的商业配套以及便利的交通设施，仍然吸引着众多国内外企业，这一固定的格局支撑起了虹桥开发区的稳定发展。

　　政策效应推进

　　根据长宁区发展和改革委员会公布的《长宁区现代服务业“十一五”规划》显示，到2010年，长宁区将基本建成虹桥涉外贸易中心，虹桥涉外贸易中心按照“国际、商贸、文化”的功能特征，着力发挥核心作用和辐射功能，进一步加强国际经贸与商务功能。积极引进外资企业、外国企业代表处、外事机构和国际机构，提高外向型经济和国际机构的集聚度。

　　据悉，其中将重点培育亿元楼宇和亿元企业，做好新建楼宇招商前移工作，坚持产业链高端和企业高端的定位原则，重点引进现代服务业研发、销售、管理、结算类企业和国内外著名企业总部，提升新建楼宇中的企业能级。

　　同时，作为完善虹桥开发区商务中心功能的古北地区，上海市政府也在大力推动该区域的建设。在古北一期业已大获成功基础上，古北二期的开发也备受瞩目，整个古北二期占地约57.68公顷，总建筑面积约103万平方米，其位于古北一期东侧，以红宝石路为界，古北二期的北面将规划成为商务区，南面则规划为居住区，开发高标准的公寓住宅。此外，古北三期即古北商务区占地面积25公顷，规划建筑面积45.8万平方米，将以大商务、多元化为主导的高档酒店、公寓式酒店、商业、会展、文化医疗等现代服务功能设施，形成与虹桥开发区具有互补效益的功能布局。

　　核心项目助阵

　　根据戴德梁行(上海)研究部发布的2007年第三季度上海甲级写字楼市场展望显示，明年年初，甲级写字楼需求将保持强劲增长势头，市场将持续紧张局面。未来12个月大约有1172024平方米甲级写字楼新增供应量上市。除去陆家嘴上海环球金融中心226000平方米的“大盘”供应，长宁虹桥古北地区首座超甲级写字楼东银中心52000平方米的市场供应将会在该区域“一枝独秀”，“领跑”虹桥CBD。