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徐家汇中心项目沉寂12年重新启动http://www.sina.com.cn 2007年11月14日 00:24 上海商报
总投资150亿～200亿元 将建高达340米的浦西第一高楼 近日，有“上海市面积最大、最后一块黄金地块、地王”之称的“徐家汇中心”终于再次传来项目启动的消息。该项目总占地面积约13.2公顷，位于徐家汇商圈的核心地带，是徐家汇二次开发的重点规划项目。按照计划，项目分为办公、五星级酒店、公寓式酒店、商业、文化娱乐五种功能形态，总投资预计将达150亿～200亿元。 实习生 佟登青 记者 金琳 分两期开发 商业项目先行 目前，徐家汇中心已经完成项目前期策划和项目规划设计，即将进入到项目设计方案报批阶段。据悉，随着地铁9号线施工的建设，交大新村九幢楼329户居民已动迁完毕，同时，北村及交大新村剩余地块也已纳入徐汇区的土地储备。“徐家汇中心”动迁问题已基本解决。 整个“徐家汇中心”规划以办公楼为主，三栋办公楼分别高130米、180米和340米，其中，高度340米的A楼将成为浦西第一高楼。在体量达到49.5万平方米的主开发地段中，办公楼面积将占到62%，共30.5万平方米；其次为商业餐饮和娱乐设施，占21%，共10.5万平方米。规划中还设计有一家四星级酒店和一家五星级酒店，面积占到整个项目的17%，达8.5万平方米。 同港汇广场一样，“徐家汇中心”也将采取商业项目先期开发的模式，一期开发项目包括大型高档商场和一栋130米高的办公大楼。 差异化竞争 将成时尚商圈 商场 按照规划，“徐家汇中心”将成为一站式国际时尚商圈。商业定位与现有的徐家汇商业进行差异化竞争，其中零售商业的规模控制在6万平米左右，餐饮娱乐的规模控制在4万平米左右，将目的性消费作为商业的主要对象，并以体验式消费和时尚性消费作为商业的核心，同时考虑放置2万平米左右的高档商业街，提升徐家汇商圈的整体档次。 此外，项目还计划引入SONY、APPLE中心，迪斯尼体验及营销中心和SMG影视中心，打造地区性文化创意产业区。未来商业首层的租金可以达到30～45元／平米／天，休闲餐饮广场首层租金可达25元／平米／天，商业的整体平均租金有望达到10元／平米／天。 办公楼 办公楼将占到总开发量的50%以上，通过高标准的硬件和软件环境，以及大尺度的空间分隔和高使用率，吸引国际、国内大型企业总部的入驻。此外，还将面向全市高端客户，吸引包括金融保险、科技研发等现代服务业。项目主塔楼和各副塔楼都将定位在国际甲级写字楼，满足世界500强企业的入驻标准。通过项目的整体开发，租金有望进一步接近小陆家嘴乃至南京西路，可达10～15元／平米／天。 酒店 作为商务氛围营造的亮点，五星级酒店的房间数达400～500间，总面积5万～6万平方米，辅以完善的酒店配套服务。标准五星级酒店的建成，不但将弥补徐家汇区域缺乏高星级酒店的弱点，而且也与办公楼互动，提高区域的商务质量。酒店将主要面向国际商务市场，并以该市场为主要业务来源。根据浦西酒店目前的平均房价水平，并适当考虑竞争因素，平均房价在1400～1500元／天。 公寓式酒店 作为整体的一部分，公寓式酒店是办公、酒店的配套设施，同时也分享商业及便利设施，规模在2万～4万平方米。以A级公寓式酒店作为标准，由国际知名品牌管理集团管理，以中等房型为主，配套软服务，以中长期的高档商务客户为主要目标对象，满足单身外籍人士的居住需求。 地下 “徐家汇中心”的地下商场将与11号线站厅实现无缝敞开式连接，并连通9号线，创造全新的地下商业购物体验。此外，一条非付费区通道将与港汇广场地下商场连接，引入一号线的人流。 停车 项目核心块将为徐家汇中心区域提供不少于2000个车位的地下停车空间；总地块将提供不少于2500个车位的地下停车空间。 ◇新闻背景 徐家汇商圈之“先发劣势” 徐家汇商圈是上海六大商圈之一，集中了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店、美罗城等一批知名商厦，并连接两条市级特色街：衡山路欧陆风情街、宜山路建材家具街，形成融购、赏、食、游为一体的综合商业布局，百货、餐饮、娱乐、文化已成为商业中心的主力业态，每年社会消费品零售总额达到70多亿元。 作为上海四个城市副中心之一，徐家汇是最为成熟完善的一个，但是在发展中却逐渐显现出一些“先发劣势”。 在商业发展方面，徐家汇与其他商圈竞争激烈，时尚影响力日渐式微，商业业态老化，商圈内同质化竞争严重，购物舒适性不高，且商业活动限于华山路虹桥路交叉口，没有形成辐射型商业圈。在向现代服务业聚集区发展的过程中，由于缺少高档商务楼和配套星级商务酒店，因此也显得步伐缓慢。 交通问题日益紧迫。虽然路网四通八达，但交通拥挤现象非常严重，中心区域人流车流混杂。在3.3平方公里的区域里，集中了1000多个商业网点，圈内日人流量达100万，高峰时期甚至有120万，车流量则有20万。作为公众活动场所，公共开放空间也显得越来越拥挤，而原有的轨道交通一号线的地下空间也已经陈旧。 城市建设的飞速发展需要对徐家汇商圈的地域和功能进行拓展，徐家汇二次开发已被提上了议事日程。 命运多舛的徐家汇88号地块 商报记者 袁晨晨 徐家汇88号地块——这个坐落于徐家汇心脏地带的黄金宝地，自10多年前计划开建商业中心以来，便一直命运多舛。 大宇欲建浦西第一高楼 徐家汇88号地块，也就是原来弘基休闲广场的所在地块，占地面积3.5343万平方米，最早曾被称为大宇地块。 1995年10月，韩国大宇与徐汇商城共同出资1亿美元成立上海大宇，计划在徐家汇88号地块开发建造办公楼、公寓、酒店、购物中心及健身中心等项目，原计划主楼高92层，号称浦西第一高楼。 韩国大宇以9000万美元代价拥有项目90%的股权，另需出资3000万美元，用于支付每平方米95美元的出让金、动迁以及市政配套设施建设。 后来，因为亚洲金融危机的出现，大宇没有能力继续开发。1999年6月，上海市房屋土地管理局与上海大宇就徐家汇88号地块问题签订了补充协议，将这一地块改为临时绿地。上海大宇如果重新复工，应提前6个月向房屋土地管理局提起申请，经批准后，向上海大宇重新发放《上海市房地产权证》。 但是，该地块一直没有用于相关建设项目。 顶新国际有意接手 在地块闲置近10年后，大宇决定出让该地块股权。 2003年底，持有另10%股份的徐汇商城曾希望收购大宇中心股权，当时报价5100万美元，因价格差距过大，双方最终未能达成协议。 2004年2月20日，顶新国际与上海大宇签署了90%股权转让协议，以其下属的顶新(开曼岛)名义，受让韩国大宇持有的上海大宇90%的股权，股权转让价格为9000万美元，并承担上海大宇约3000万美元债务(大宇拖欠徐汇区政府的动迁、配套设施费以及滞纳金)。 按照协议要求，顶新国际将3000万美元的签约定金汇入境外共管账户中，并表示购买该地块是为了将位于天津的总部迁往上海，预计投资20亿元人民币。当时，该项目的规划是建造一座五星级酒店以及公寓、办公楼和购物中心。按顶新国际的计划，待2006年竣工后，将其管理中心和财务中心移至上海，并考虑在上海建立产品研发中心、人才培训基地和跨国采购中心。 徐汇商城半路拦截 就在顶新国际雄心壮志地计划徐家汇中心的未来时，事情却又发生了意想不到的变化——徐汇商城中途插了一脚。 2004年3月22日，持有88号地块10%股权的小股东徐汇商城以书面通知韩国大宇，决定行使优先购买权。按照合资经营企业的规定，股东双方在同第三方签订股权转让协议后，必须通知另一方股东，对方可以同等条件行使优先购买权。 2004年4月15日，大宇与徐汇商城签订了另一份相同标的物的类似“股权转让协议”。徐汇区政府在相关报道中表示，收回这块地块是“为了整体规划、整体开发”。 上海城开雄心勃勃 2005年，徐汇区政府收回该地，上海城开受让地块的部分股权，获得了部分开发权，并高调公布，计划在该地块上打造“徐家汇中心”，综合容积率4.8，项目用途为综合商业及住宅，总计建筑面积高达63.2万平方米，预计总投资高达200亿元。 按照城开的规划方案，“徐家汇中心”将包含五星级酒店、甲级写字楼、商住公寓以及商业、休闲文化设施等等，城开集团计划在5至10年内完成开发，并曾透露，要将该项目主楼建成高度超过300米的浦西第一高楼。 为了“徐家汇中心”的开发，上海城开成立了上海寰宇城市发展有限公司，由上海城开持有30%股份、徐汇区土地发展中心持有60%、徐汇商城10%。 上实拿下项目股权 作为“徐家汇中心”的项目公司，寰宇城市不打算在土地整理后再做招投标，而是直接进行项目经营管理。他们计划寻找外界合作伙伴，尤其是境外合作伙伴，并在规划方案等既定之后对工程等实行招标。 上海城开老总倪建达更公开对媒体表示，上海城开将以自有资金20亿-25亿元启动项目开发，同时将“不惜稀释股权积极寻找外资合作伙伴”。 2006年3月，香港媒体传出众多港商巨头有意参股徐家汇中心的消息。据悉，包括太古地产、和黄、新鸿基在内的几家香港地产大鳄都在研究“徐家汇中心”的开发方案，并表示出对于上海市中心地王很有兴趣。 但是，事与愿违，当年8月，业内便传出上海实业入主上海城开的消息。今年年中，上实控股连续收购上海城开股权至59%，顺理成章地取得徐家汇中心股权。
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