楼市调控初显威力

　　对过热的房地产业的调控，可以说是眼下最热最被关注的焦点。系列“房产新政”的出台，究竟会带来怎样的变化？是出现拐点？还是胶着不休？又或是依然故我？房价走势的曲线图究竟会画出怎样的轨迹？本报将以有着较强代表性的珠三角深圳、广州等核心城市为模本，进行解剖。以供投资者、等房者、卖房人等，参详、思考。

　　南都周刊记者 张鹏

　　我们的解剖从深圳开始，这是改革开发的前沿，也是中国商业楼市的前沿。

　　邓芳的苦恼

　　邓芳仍感到压力很大，因为她并不知道目前这个惨淡的行情会持续多久

　　黄金周一过，邓芳就在考虑自己是否应该辞职，换一个新的职业，像她的两个好朋友一样。

　　就职于深圳一家知名地产中介公司的邓芳，所工作的门店位于福田区的新洲九街，像深圳市区众多“房产中介一条街”一样，这条不到500米的小街道，拥挤着大大小小10多家房产中介。

　　每一天，邓芳都还如往常那么忙碌着，或坐在工作台旁查询电脑中的信息，或电话联系客户，但邓芳的忙碌似乎让失望的几率越来越高，因为尽管费劲了口舌，但前来看房的顾客却一直少得可怜。

　　这让自2004年便进入二手中介行当的邓芳感到很不是滋味。“如果再这样下去，真不知道自己是否还应该坚守这个职业。”老家是湖南岳阳的邓芳2004年来深圳，在一家广告公司呆了半年后，经朋友介绍进入这家深圳本土的二手房中介公司，一呆就是三年。

　　此前受益于深圳飞速上扬的房价，邓芳每月都有近万元的收入。“因为行情好，收入过万在二手中介是很正常的，我的几个同事因为业务能力强，每月都在2万左右，如果运气好，能成功一单几百万元的

豪宅业务，可以说这一个月不用干活都吃喝不愁了。”邓芳对记者说。2006年8月以来，深圳平均房价从9000元/平方米狂飙到近16000元/平方米，仅今年头6个月，房价就上涨了50%。如此好的行情，自然让地产中介人员大获丰收。

　　可惜，因为二手房市场交易萎缩得厉害，这样的好日子已经过去。

　　由于房产中介的底薪不高，其收入高低直接取决于业务量的多少，没有多少顾客，自然也没有什么成交量，邓芳说现在自己的工资一直少得可怜，但其他的开支却没有减少：房租、交通、生活费等等每个月起码要支出2000元，目前自己几乎入不敷出。

　　邓芳这样的状态自2007年7月开始，已经持续了近三个月。在刚刚过去的这个10月，邓芳仅仅成交一单业务。按照公司的规定，员工一个月没有完成任务就是要被淘汰的，不过因为行情的确不好，公司宽大了期限，由一个月延长到两个月。但即使这样，邓芳仍感到压力很大，因为她并不知道目前这个惨淡的行情会持续多久。

　　邓芳的公司近日出台了一项硬性规定，要求员工要适应“买方市场”新行情，改变以往的态度，手拿传单和名片站在路边揽客。而为了增加吸引力，公司甚至还采取了类似商场的促销手段，搞起了“有奖销售”，凡是购房者均有机会参加抽奖，奖品有大屏幕液晶电视、笔记本电脑、数码相机等。

　　“每天早上领导都会开一次会，分析市场，给大家打气。只要有员工成功完成一单业务，领导都会让其与大家分享经验，互相鼓励。”邓芳说不知什么原因，这让自己突然联想起曾经红火的传销。

　　“现在买卖双方都没有什么成交愿望，‘想买房的暂时不买，想卖房的暂时不卖’是当前市场的主流想法，夹在买卖双方的中介基本上已经没什么业务好做了。”尽管从国庆过后，邓芳就一直在考虑自己是否应该辞职，但目前邓芳还没有下定辞职的决心，一是因为自己毕竟干了三年，二是根据自己的经验，2005、2006年的两次大调控，市场的适应期都是三个月左右，或许10月过后，行情就会慢慢好起来的。邓芳说自己对未来的行情，有一点乐观的预计。

　　但邓芳的两个朋友却没有像邓芳一样选择再坚守。“一个是9月份辞职的，一个是两周前走人的，因为入不敷出。现在房产中介公司辞职的很多，甚至一些门店少的小中介，由于没什么业务支撑，选择了关门大吉。公司都朝不保夕的，员工还能留住吗？”邓芳笑着说。

　　“低迷”的深圳

　　受二手房市场交易量萎缩八成的连锁影响，此前一直售价坚挺的一手新房近来也出现了松动迹象，已出现楼盘打折变现降价的案例

　　邓芳的苦恼并不是一个孤独的案例。

　　深圳中原公司在一次内部策划会议上有相关主管称，“现在要做好深圳楼市持续低迷的准备。”为应对可能出现的员工大辞职局面，深圳不少大公司甚至制定了紧急预案，比如增加底薪，为核心员工提供进修甚至公费旅游的机会等。

　　一切的背后，映射的是几个月来深圳房产市场整体的低迷。

　　连续多月位居房价增速前列的深圳，其低迷行情也比其他城市来得早。早在7月，因上半年放贷过于凶猛，深圳的多家银行机构便收紧房贷业务，并陆续出台政策提高第二套房首付比例，而在两个多月后的9月27日，央行和银监会才出台此后波及全国的“信贷新政”。深圳几乎比全国提前三个月“接受”考验。

　　也正是从7月份开始，深圳房地产市场开始进入买卖双方较劲的胶着状态。尽管房价还在不断高涨，但已出现“有价无市”的情况：无论一手新房还是二手房，交易量大幅萎缩，市场观望气氛浓厚。

　　“从数年前某些开发商竞相以‘零首付’贷款优惠极力招徕购房者，到今天第二套房贷款首付提高到四成甚至五成后观望状态的浓厚，这种胶着让深圳楼市可能由‘卖方市场’向‘买方市场’转变。”深圳中原深港研究中心总监张伟说。

　　支持张伟观点的是鲜活的数据。新房方面，根据世联地产数据部门统计，今年上半年深圳新房开盘销售率普遍为70%-80%，但进入第三季度，该数字滑落到30%左右。而二手房市场的交易萎缩更为严重。张伟透露，根据公司对深圳二手房市场的统计，第三季度二手房销量下降了七成多，各公司业务量大概都只有原来的20%左右。

　　深圳中原深港研究中心的一组最新研究数据显示，深圳二手楼10月份上半月成交量比9月同期减少59%，比此前最低谷时期的8月份同比减少32%，创出成交量新低。其中，投资比例明显下降，由9月份的14%降至5%，降幅高达9%，而与6月、7月超过20%的比例更是相差甚远。

　　邓芳对记者说，从公司的数据来看，在已持续了3个月“有价无市”局面后，尽管放盘数量无明显增加，但降价并表示要“急售”的业主却多了不少，这同以往卖家的强势姿态相比有了很大不同。“我手上有一套建筑面积80平方米2房2厅高层海景单位，前几个月还卖160万，现在只卖140万了。业主是个投资客，因为对现在的行情不是很看好，打算将价格放低售出去。但现在还是没有多少人问津，因为购房者从来都是‘追涨不追跌’的。”邓芳说。

　　事实上，受二手房市场交易量萎缩八成的连锁影响，此前一直售价坚挺的一手新房近来也出现了松动迹象，已出现楼盘打折降价的案例。近期上市的葵花公寓新盘，位于福田区石厦北一街与滨河大道交会处，地理位置优越，部分

户型为小复式，8.8折优惠价出售创造了近几年楼盘开盘折扣点数的新高。而尽管创了新高，消费者似乎仍不领情，当天在等候区选房的购房者不到100人。开盘当天只售出23套，销售率仅为一成多。而就在几个月前，如此地理位置和户型的楼盘几乎开盘就会被抢购一空。

　　目前深圳的楼市格局，正如一位买房者戏言：现在深圳人去买楼不用再排队了，不用交茶水费了；开发商也不必为了担心关系户照顾不全选择半夜开盘了；申请第一套房子贷款的人不用去银行排队了；二手房过户也不用清晨起来占位置，更不用担心投资客会哄抬楼价了……

　　“胶着”的广州

　　一些坚持坚挺售价的发展商私下对记者表示：有一定压力

　　与深圳临近的另一个房价同样保持两位数增速的广州，虽然一二手房市场并未出现深圳那般的明显低迷状态，但此轮调控新政也让市场大肆弥漫观望气氛：一方面开发商不愿降价、不肯降价，但另一方面买家也不入市，两者处于“胶着”角力状态。

　　而在楼市敏感期，在未来楼市的走向尚不明朗之际，众多有意购房的消费者，已决定暂停购房计划。记者走访了多个广州新楼盘发现，其中不少售楼部前来看楼的顾客比往常少了很多，在某些房价高扬区域，往日热闹的看楼大巴现在一天也接不到两三车看楼客。

　　广州不少二手中介公司人士对记者表示，虽然统计数据还没出来，但预计10月份的交易量会较9月有较大规模下滑，而在价格方面，虽未出现降价迹象，但以往业主反价的现象已不多见，相反留下“可商量”口风的卖家倒是多了很多。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓分析说，广州市场最近半年的情形和深圳2006年下半年到2007年上半年的行情很像，主题都是“飞涨、反价、投资”，这其实对广州市场也是一个警示，尽管两地市场不同很正常，但不正常的却是现在企业都爱拿广州的房价还不如深圳来做卖点。

　　“而且我个人的判断，两地置业群体的差异性最近正在缩小，以前的话，我们经常强调广州买楼的都是自住性质的刚性需求，但现在有了变化，很多时候你很难分清楚他是自住还是投资，他不止一套房，他也没说要炒房，他就图个保值。深圳房价在未达到‘癫狂’之前，也有这样的一段时间。”肖文晓说。

　　根据满堂红在新政出台前做的调查，今年以来广州楼市投资气氛确实比以前浓，包括长短线，现在可能有两三成。在2005年“国八条”颁布时，满堂红的调查数据是18.7%，2006年10月“国六条”颁布时是12.8%，最近的数据则是两到三成。“你可以从中看到变化。如果有一成多的投资客很正常，但如果占到三成(个别区域如珠江新城甚至超过该比例)就是过热。”肖文晓对记者表示。

　　根据满堂红的统计数据得到的结论是，现在广州楼市分化得很厉害，目前买低价楼的人对贷款的依赖度比买高价楼的要大，买高价楼的人中一次性付款的比例要比低价楼高，而高端、多次置业人群的贷款额比首次置业要少，这说明新房贷政策影响波及的人群的购买力比较强，承受力强。

　　面对目前观望的市场氛围，在最近一两周，广州的开发商也采取了许久不见的促销招数吸引买家，其中不乏品牌发展商：比如恒大旗下的金碧世纪花园五期和恒大金碧新城，发展商推出送一成首期及15年新增利息的优惠。富力旗下的院士庭也推出了类似优惠措施：前10名买家可免10%首期，一套房总价打折下来，优惠幅度大约相当于原价一成首期。另外，一些未采取变相“打折”优惠的新开盘项目其公开售价也比早前公布的要低了不少。而一些坚持坚挺售价的发展商私下对记者表示：有一定压力。

　　其实，稍微留心就会发现，这些在节后推出促销优惠、或调整发售价的楼盘，大多都是投资客或多次置业者集中的中心城区楼盘，这让人自然联想到房企的优惠政策可谓是“及时雨”，有着较大的针对性，因为潜在买家绝大部分都会受到“房贷新政”影响，而“送首期”的对策轻易就将其化解为无形，调控主管部门似乎又一次低估了房企们的智慧。

　　观望过后：回落还是报复性增长？

　　张伟认为过去历次调控未取得预期作用，原因只是在于金融系统的支持与配合不够

　　对众多置业者而言，目前更关心的是这轮观望过后，房价的走势。因为无论是曾经的2005年“国八条”还是2006年“国六条”调控，市场在经过三个月左右的观望期之后，一二手市场都出现了报复性的“量价齐增”局面，可谓是调控政策的最大讽刺。每一个目睹过这些经历的人，至今都会对之印象深刻。

　　对未来房价的走势，各方尚没有统一观点。在市场仍处于高位缩量整理阶段的深圳市场，存在两种截然不同的研判：一种认为由于人民币升值预期和通胀预期强烈，房价很可能会在短暂休整后再度发力；另一种观点是，随着偏紧的房贷政策和加息周期的持续及税制改革的启动等宏观层面利空消息不断，深圳等投机性房地产市场已经到了价格拐点，市场即将出现放量下跌。

　　张伟对未来一段时间深圳楼市的走势是很感担心的。他认为，在深圳，目前消费者购房选择银行按揭的比例约在九成，且二次置业者的比例远超首次置业者，因此深圳楼市对于贷款政策的变化相当敏感。张伟相信，银行提高第二套房首付比例的新政策，针对性很强，击中了深圳楼市过热的要害。

　　张伟认为过去历次调控未取得预期作用，原因只是在于金融系统的支持与配合不够，在强大的资金流支持下，市场经历小幅调整后总能够很快恢复。而此次新的房贷政策应该不会是短期政策，会极大地影响消费者对未来房价的预期，目前已经形成的观望心理会进一步加重，促使交易量走低。他大胆预测，未来在金融、税收、行政多方力量的集中作用下，由投资者支撑起来的深圳楼市和楼价将在未来两年面临连续调整，“楼价相对于高峰时期有可能下降三成”。

　　但持相反观点的分析人士则表示，新房贷政策对市场的实际影响并不大，因为早在六七月份时，深圳的一些银行就已开始做提高首付的试点，深圳可谓提前进入了适应期，应该也有能力提前上岸。而另一个论据则是在“第二套房”至今争论不休之际，

商业银行是否会随便放弃房贷这块肥肉尚难定论，国有银行、股份制银行及外资银行之间的业务竞争，将大大抵消和磨平该政策的效果。

　　“在观望期内，相对于二手楼市，一手楼盘虽成交量少，但应该不会蓄意下降，否则无法对已买房的业主交代。另外部分降价对整个楼盘销售似乎也不利。个别变相折扣的楼盘很难成为主流。”一分析人士对记者说。

　　而在广州房价走势上，业界相对乐观。肖文晓表示，房价是否会大起大落关键还要看接下来政府的“出招”，业内普遍认为此轮调控后，广州楼价快速上涨的阶段可能已过去。但现在谈拐点还早了些，几年内房价下降的可能性不大。“应该意识到，调控的终极目的并不是降价，政府的政策一直谈的都是稳定、限制上涨过快，从没说过要降。”肖文晓说。

　　目前，广州业内一个比较认同的观点则是，广州的一手楼价已经在高位运行，市场要接受目前的楼价，还需要时间去消化。即使政策不出台，市场成交也会随着楼价的走高而减少。而未来广州的一手市场会步入短期调整期，个别楼盘暗中调整价格其实也是逐步让购房者接受目前市场的过程，但年内一手楼定价再度大幅向上的机会已经不大。