10月京沪二手房成交下滑 专家警示观望后的反弹

　　孟奇

　　二手房市场是反映投资性需求的重要窗口。

　　央行、银监会9月底提高住房首付和房贷利率的调控政策出台后，京沪两地二手房市场的直接反应使成交量大幅下滑，市场被浓郁的观望气氛笼罩。

　　买卖市场：成交大幅下降

　　调控所致，京沪二手房市场应声而落。

　　根据21世纪不动产监测数据显示，10月份，京沪两地成交量较9月份分别下降了29.8%和31.7%，京沪两地未能延续传统的金九银十的交易旺季，进入10月后交易量出现大幅调整。同期，北京二手商品住房买卖挂牌量较9月份环比上涨8.6%；上海环比上涨6.2%。

　　但是，

二手房量跌价涨。据21世纪不动产监测数据显示，9月，京沪两地二手商品住房买卖挂牌价格持续上涨。其中，北京挂牌均价为11582元/平方米，环比上涨5.1%；上海挂牌均价为15420元/平方米，环比上涨0.4%。

　　据21世纪不动产监测数据显示，新的房贷政策出台后， “十一”黄金周及节后数周的北京存量房市场的交易量环比9月出现明显的下降，总体下降幅度达到25%左右，部分热点区域的交易量下降幅度超过30%。尤其是购买第二套住房的成交比例已下降至占总成交量10%以下。

　　专家警示观望后的反弹

　　从北京市场具体交易情况看，房贷新政对于已有物业的持有并没有影响，因此对业主并没有太多的触动，再加上需求并未明显减少，业主的强势地位依然不可动摇，虽然买卖挂牌量环比有所放大，上涨幅度在8.6%左右，但报价仍在上涨，成交难度增大，于是，买卖双方陷入观望。

　　21世纪不动产北京鸿翔恒达店店长胡北反映，“十一”过后虽然成交较平淡，但需求并没有下降，买卖双方对于提高购买第二套住房首付的新政并没有太多的关注，影响成交的原因更多是源于询价较多促使业主报价增长较快，购房人一时难以接受。另外，地铁5号线开通后对于周边

房价的带动效应，正在向其他有轨道交通规划的区域蔓延。价格上涨并没有实际成交量放大的配合，

北京楼市略显虚火旺盛。

　　上海市场的成交量亦出现下滑，但影响因素相比北京市场更为复杂。房贷新政对于购买者心理的影响大于实际，而上海房价已处于高位，购房人出价日趋谨慎，买卖双方报价的差距进一步拉大，致使成交更加困难。21世纪不动产贵国店王店长认为，经过进入7月份后的交易旺盛，前期累积的需求已经得以集中释放，再加上目前市场的价格处于高位，买卖双方心态需要调整，需求下降也较正常，有利于市场回归理性，业主频繁加价的现象有所缓解。

　　对于房贷新政的影响，21世纪不动产高级分析师孟奇认为，新政对于市场中投资需求的抑制短期看确实有效，尤其是部分投资过热的城市和区域可谓立竿见影。但对于缓解部分城市的供需矛盾仅是治标不治本，尤其是那些以刚性需求为主体的供需矛盾紧张的城市。前期的调控经验也证明了，仅通过抑制需求来调控价格，在短暂的观望期过后，市场依然要面对需求释放所带来的价格补涨，并且观望期间的成本也会随之转嫁到购房人的购房成本，成为再次助推价格上涨的可能。

　　租赁市场： 租金在上涨

　　京沪租金呈稳步上涨之势。

　　据21世纪不动产监测数据显示：10月份，北京商品住房租赁挂牌量出现增长，环比上升了13.1%；10月上海租赁挂牌量环比上升了14.3%。北京商品住房租赁挂牌价格环比上升了7.5%，上海商品住房租赁挂牌价格环比上升了4.2%。

　　京沪两地房源挂牌量上涨，表明部分出售的房源正在转入租赁市场以规避政策风险，而同时京沪两地租赁成交量却分别下降了10%与15.2%，一方面是由于市场开始进入租赁淡季；另一方面房贷新政抑制的购房需求并未转入租赁市场，证明了需求并没有得到有效地释放，21世纪不动产分析认为，房源短缺，各种生活成本的增加，利率上调造成“以租养贷”成本增加等，都在助推租金的上涨。

　　（作者为21世纪不地产分析师）

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