借壳境内+绕道海外 房地产企业另辟找钱蹊径

　　□ 本报记者 家路美

　　最近，不少房地产开发商都急了。连绵不断的宏观调控，使本来就属资本消耗型的房地产行业倍感缺钱，“做梦都想上市”的开发商多如牛毛。但在全国房价猛涨、调控效果不理想的背景下，A股IPO对房企大开绿灯的可能性好像不会很大。去哪里找钱呢？“办法总比问题多”，开发商们自有修栈道、渡陈仓的招数。

　　借壳境内

　　“多年不见”，足以描绘房企与A股IPO之间的生疏，但这并不影响其日趋密切的资本联系。近期以来，不少内地房企暗渡陈仓，以借壳方式曲线登陆A股市场。

　　华远地产是最新的成功者。10月30日，

证监会有条件地审核通过了SST幸福资产出售及吸收合并华远地产的重大资产重组方案，华远地产的“借壳计”因此过关，并引发SST幸福连续涨停。业内人士预计，华远地产上市成功，无疑将大大鼓舞其它开发商的借壳士气。

　　如果往前追溯，更能列出一串长长的名单。如，北京鹏泰投资借壳中关村、万好万家集团借壳*ST庆丰、浙江新湖集团借壳中宝股份、广州粤泰集团借壳东华实业、北京万通星河借壳先锋股份等，都各自找到了通到资本市场的门路。

　　如果向后展望，未来亦不乏追随者。大连金牛今年9月发布的一纸公告表明，该公司大股东东北特钢集团拟转让其所持有的大连金牛全部股权给上海房地产企业大华(集团)，后者将由此借壳上市。业内人士表示，与大连金牛一样，应该还有很多开发商在打借壳的主意。

　　由上述资料可知，借壳已成为房企上市的主打牌。目前，在沪深约100家房地产公司中，真正IPO上市的约40家(多为1991~1994年间上市)，原上市公司更改主业变身房企的约10余家，其它的基本都是房企借壳。重组ST公司(如ST环球、*ST济百、*ST烟发)、利用上市公司再融资的机会入主(如天创置业、迪马股份)等，都成了房企的借壳途径。

　　借壳果真给房企带来了资本扩张机会？情况或许不能一概而论。业内人士称，的确有不少房企“因壳得福”，利用资本市场实现了大幅扩张。但也有房企借壳心急，未发现壳公司的财务黑洞，结果不仅没找到再融资机会，反而受了不少拖累。因此，借不借壳，借什么样的壳，都要仔细研究甄别。

　　借壳会否成为房企跻身A股的第一渠道？从近期市场环境来看，答案似乎是肯定的。在北辰实业之后，尽管上海复地、富力地产等已递交了回归申请，但境外上市的大型房企毕竟有限，而小房企的回归意愿未必很强。同时，在保利地产和广宇集团之后，虽然不排除其它房企发A股的可能性，但在宏观调控效果不理想的情况下，很难期待管理层会大幅放行房企直接A股IPO。

　　绕道海外　

　　与A股IPO的冷淡相反，境外资本市场与内地房企打得一片火热。近日，房企奥园地产很快就要赴港上市，而刚刚过去的一年间，就有世茂地产、盛高置地、绿城中国、碧桂园控股、鸿隆控股等房企相继以红筹股的方式登陆香港，一幅墙内开花墙外香的热闹景象。

　　最大的

神话是碧桂园(2007.HK)。2007年4月20日在香港挂牌的当天，碧桂园就以1163亿港元的总市值晋升为内地房企的最大“财主”，连辛苦打拼20年的万科也被抛在后边。最新的例子是SOHO中国(0410.HK)。今年10月8日，潘石屹旗下的SOHO中国正式登陆港交所，根据招股说明书，该公司此次全球发售15.4942亿股，募集资金约128亿港元，成为继碧桂园之后集资额第二大的内地房地产股。

　　如果“瞻前顾后”地总结一下，房企舍近逐远的案例正在逐年累积。如，2007年上市的已经有SOHO中国，远洋地产、中国地产、鸿隆控股等房地产公司。再往前，则有世茂房地产、盛高置地、绿城中国、雅居乐、富阳、富力地产等渡过界河，在境外挂牌售股。而重庆龙湖、广州合景泰富、汕头龙光、广州恒大、上海景瑞、河南建业、大连正源、深圳卓越等，都推出了自己的境外上市计划。

　　对于众多房企的境外上市，市场各方的态度远未达成一致。此前不久，商务部、国家外汇管理局联合下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，对比去年六部委171号文中的相关限外规定，外资企业今后投资国内房地产市场将面临更多严格控制，而《通知》出台后，内地房企境外上市也会面临更多审批程序，而且这些境外上市的内地企业收购内地房地产公司也将面临更多限制。对此，业内人士认为，从内地收紧房地产宏观调控来看，未来房企的境外上市之路会否一路畅通仍是一个未知数。