调控措施频繁出台 房地产企业急谋对策

　　近期，针对房地产行业的调控措施次第出台，这几年时不时被钱卡一下脖子的开发商似乎又要面对新一轮寻宝游戏了。这些房地产新政将给房地产业带来什么影响？开发商们会有什么样的挣扎或企图？资本或许能推动或阻滞开发商的扩张脚步，但它能破解中国房地产业的根源问题吗？

　　房企A股再融资被踩了“点刹”？

　　□ 本报记者 闫立良

　　资金是房地产业的血脉。自有资金不充裕、负债率过高，一直是困扰部分房地产企业的难题，定向增发、公开增发、配股、可转债、公司债等融资手段也因此一直是A股房企的“供血站”。但近期系列调控措施的连续出台，似乎给A股房企狂热的再融资行为打了一针镇静剂——面对房市的奔牛行情，本轮宏观调控莫非要动真格的了？

　　高增长凸显资金紧张

　　今年1-9月，全国房地产开发完成投资16814亿元，同比增长30.3%。住宅完成投资同比增长32.8%，高于同期房地产投资增幅2.5个百分点。统计显示，84家地产上市公司中，有52家净利润同比增长，增幅达到100%以上的有23家，整个板块平均净利润增长率达到75.31%。房地产上市公司2007年前三季度整体法计算每股收益0.197元，同比增长41.51%。

　　作为房地产上市公司的龙头老大，万科上市后年均达到30%的复合增长率。从2005年开始，万科更是进入了房企突破融资瓶颈后的规模爆发阶段。2007年1～9月，万科销售额已超过360亿元。业界已基本达成共识，万科将在今年达到销售400亿元的目标。进入2007年后，万科总市值更是突破2200亿元，截至2007年10月底它已成为内地及香港上市房企中市值最高的企业。

　　招商地产则创造了房地产上市公司中的另一项纪录：上周四，该股盘中一度达到102.89元，成为第一只突破百元的地产股。

　　房地产板块在保持高增长的同时，其资金偏紧的状况也较为突出。2007年，房地产板块资产负债率达到63.07%，同比减少0.32个百分点；经营活动现金流出达到了228.22亿元，与去年的81.67亿元相比增加179.44%；投资活动现金流出90.88亿元，与去年的60.86亿元相比增加49.32%，房地产公司资金仍然偏紧。

　　在这种情况下，利用资本市场补充资金就成为房地产上市公司的必然选择。募集而来的资金用途也非常简单，一方面用于偿还商业银行的贷款，另一方面就是补充流动资金。

　　一家房地产研究机构的人士认为，宏观调控政策曾经成为房地产上市公司再融资“冲动”的主要推动力。自去年6月央行“121号文件”出台以来，管理层相继推出一系列宏观调控政策，有关部门则分别从信贷、资本金以及土地和规划等方面多管齐下，以控制房地产投资增长过快的问题。

　　这位人士指出，房地产行业是一个资金密集型行业。自有资金不充裕、负债率过高，一直是困扰部分房地产企业发展的难题，也是房地产行业诸多问题产生的根源。信贷收紧以后，证券市场直接融资将成为房地产企业重要的资金来源，从这个角度来看，调控政策一度成为房地产上市公司再融资热情升温的重要因素。但由于主客观环境的变化，本轮调控措施有可能给再融资带来相反的影响。

　　再融资竞赛有降温迹象

　　部分房地产上市公司一度将再融资方式运用地相当熟练，公开增发、定向增发、配股、可转债、公司债等几种再融资方式结合起来使用，将再融资的效率提到了极致。但近期出台的系列政策，似乎给再融资热降了降温。

　　今年8月，万科以每股31.53元的价格公开增发，融资100亿元。不到10天之后，万科再度宣布发行59亿元的公司债。创下A股市场的最高融资纪录。仅仅在去年，万科就曾以10.5元/股定向增发，合计募集42亿元。相比万科1988年公开挂牌上市募集资金2800万元，万科的融资能力在20年间更是以几何级数增长。

　　据不完全统计，今年以来共有25家房地产公司实施定向增发，7家公司实施公开增发，2家公司实施配股，共计募集资金超过千亿元。其中，中粮地产在8月8日完成了每10股配3股，募集资金13亿元；去年刚刚通过可转债融得4亿元资金的华发股份，在今年8月14日完成了10配3的送配方案，募集资金30亿元。

　　同时，房地产上市公司又纷纷盯上了债券融资。统计资料显示，目前已经至少有金地集团、保利地产、北辰实业、万科、中粮地产、新湖中宝等6家房地产上市公司宣布启动债券再融资程序，它们债券融资金额的上限合计为157亿元。其中，最多的是万科的59亿元，最少的是中粮地产和金地集团的12亿元。目前，金地集团的发债计划已经获得

　　业内人士称，从今年前十个月的整体情况来看，房地产上市公司的再融资行为目前有减缓迹象。在宏观调控整体收紧的背景下，管理层应该不会忽略房地产公司在A股市场的再融资行为，原因之一是，如果A股再融资没有障碍，将会一定程度上抵消调控措施在银行信贷、土地等领域的政策效力。当然，考虑到国家对房地产行业在国民经济中的定位，以及对部分优秀房地产上市公司的支持，最后的结果可能是对部分资质一般的房企做出限制，而只给优质房企的A股再融资提供便利。

　　业内人士进一步表示，在宏观调控和资本约束之下，房地产行业内部的整合将进一步加速。在行业整合初期，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入门槛将随之提高；在整合的中期，则是并购高发期，并且大多是以上市公司并购非上市企业的形式出现；在整合的后期，多寡头竞争的局面将形成，上市公司之间的联合与合作将成普遍现象。

　　近期政策动向

　　2007年8月出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出，要明确指导思想、总体要求和基本原则，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。

　　2007年8月，全国城市住房工作会议决定，全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围，加快廉租住房建设步伐：今年年底前，在所有设区城市，凡符合规定的低保家庭基本做到应保尽保；明年年底前，覆盖到所有县城；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。会议重申，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。

　　2007年9月27日，央行、银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》：严格房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款；严格住房消费贷款管理，商银应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高等。