世茂房地产：IPO后闪电再融资

　　世茂房地产：IPO后闪电再融资

　　亦吾

　　最近发布的胡润百富榜子榜单内地房地产富豪榜上，掌控着于A股及H股分别上市的世茂系地产公司的许荣茂，以550亿元位列亚军。而在去年第一次发布房地产富豪榜时，其时身为首富的许荣茂，财富仅160亿元。仅仅一年时间，许荣茂的个人财富增长超过3倍。

　　世茂房地产始终位列内地房企的百亿豪门，可与万科、富力、合生、中海、保利等公司争一日之长。在其由二线地产股向一线地产股冲刺的过程中，具有强大再融资功能的资本市场成为它财富快速增长的加油站。

　　IPO后巧走融资路

　　去年7月5日，世房（0813.HK）在港挂牌上市。其IPO以下限6.25港元定价，挂牌上市首日价格为6.6港元。

　　在世房上市前，曾出现不少风波。其一是与同系另一公司订立互不竞争协议，受到监管机构的质询；其二是公司为确保上市工作能够顺利进行，不惜工本，采用高盛及摩根士丹利两大美资

证券行作为保荐人；其三是上市前市况转淡，公司只好缩减集资规模，并以下限6.25港元定价，连同超额配股权后集资总额只有40.593亿港元。由此可见，当时市场对世房缺乏信心，导致股价低于应有的价值。

　　上市后，世房于8月31日公布2006年6月底止上半年度业绩，营业额达到21.915亿元，同比增长11.1倍，纯利7.036亿元，增长1.3倍，每股盈利为人民币0.309元（2005年同期为人民币0.171元）。于业绩报告中显示，根据管理层分析，若撇除非现金项目（包括公允价值调整、土地增值税、投资物业的公允价值收益及商誉减值）后，2006年度中期纯利应较2005年度增长34.2倍，达7.995亿元。公司更确认，2006年度的派息比率为纯利的30%至40%。

　　在业绩狂增34.2倍以及宣布将大比例分红后，市场开始对世房恢复信心，到了9月初，股价终于升破原本集团希望达到的招股价上限8.5港元。一个多月后，世房宣布拟发行总额5亿美元（约39亿港元）的票据，该次集资所得，将用于发展新的房地产项目，此次发债由摩根士丹利及高盛代理。

　　随后，在整个2006年，世房借助集资所得的近80亿元巨款，在内地夺得多个优质地块，增加土地储备超过900万平方米，以便为来年的业绩增长打好基础。

　　今年5月，世房在一个月再度频频集资。其首先宣布将通过摩根士丹利配售3.058亿股，拟募集资金54.67亿～55.87亿港元。同一个月内，世房又开始通过日本三井住友银行筹措2亿美元银团贷款。

　　在香港上市10个月左右，世房以一个二线地产公司的身份，融资额超过150亿港元，算得上在最短时间内最有效利用资本市场的内地上市房企。

　　目前世房集团有土地储备2100万平方米，另有1400万平方米在申请法定文件。而在资金实力增强规模扩大后，今年合约销售金额将达到89亿元，其中前三季度已售出78%，同比增长超过90%。

　　嫁接A股拓宽融资渠道

　　与此同时，在内地A股市场日趋火热后，复地（2337.HK）、富力（2777.HK）相继表示将回归A股，并努力走着回A股的上市程序时，许荣茂快速行动，通过资产注入A股上市公司的方式抢先“嫁接”A股市场。

　　今年10月初，世房宣布与A股上市的上海世茂股份及世茂企业签订一系列协议。该等交易协议涉及把世房某些商业项目[9家项目公司（含10个商业项目）及北京世茂大厦]注入上海世茂股份，以换取上海世茂股份以12.05元发行之6.3亿新股。根据国内合资格的独立物业估值师之评估，该9家项目公司及北京世茂大厦合计之资产估值为101.4亿元人民币。

　　此外，世房亦会向世茂企业注入7.5亿元资金，以供其认购另外6224万股新发行的上海世茂股份（600823.SH）。交易完成后，世房将持有世茂企业的控制性权益，持有约64.2%上海世茂，预期交易为世房带来约12亿元利润。

　　而世房方面对于收购后所带来的区区12亿元的利润，或许醉翁之意不在酒。世房方面表示，通过此次交易，将清晰界定世茂股份与世茂房地产（0813.HK）的业务定位:世茂股份将从事位于中国内地的商业地产（不包括酒店,以及住宅、酒店附带的商业配套）；世茂房地产将专业从事住宅业务和酒店业务。

　　世茂股份此次非公开发行

股票的增资完成后，世茂企业将成为世茂房地产的控股子公司。事实上,相当于世茂房地产通过控股世茂股份的第一大股东世茂企业,借助世茂股份的A股身份成功“嫁接”到A股市场。

　　此前富力在宣布筹备回归A股，曾经表示，A股将为集团带来更为广阔的融资平台，便于集团下一步的规模扩张，因此将积极筹备年内回归。

　　从世房如此迫不及待地嫁接A股来看，自然也有整合旗下地产业务，增加融资渠道的考虑。

　　世房在收购协议公布后，随即表示集团现有3家酒店，预计2010年共有13家酒店，客房数目达5700间；下一步将考虑，在2008~2009年度把旗下酒店分拆上市，酒店数目冀增至20多家，规模媲美香格里拉（0069.HK）在内地的酒店数量，日后亦将在住宅、商业投资及酒店方面“三驾马车”发展。

　　该集团估算背靠资本市场的大树，拓宽融资渠道后，2008~2010年，来自物业销售收益可达851亿元人民币，整体毛利维持在40%。

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