绿城中国：再融资手法变化多端

　　绿城中国：再融资手法变化多端

　　吴晓波

　　借助资本市场的支持，绿城中国（3900.HK）在一年多的时间内完成了从盛传的资金紧张到坐拥数十亿美元现金的“惊险一跃”。

　　该公司一年多时间内连续实施从可转债、到IPO到定息高级票据融资、配股融资、银团贷款、发行美元及人民币可转债等多种融资方式，成为玩转资本市场的房企代表。

　　15个月内尝试7种融资方式

　　绿城的资本化之路，应从去年1月正式算起。

　　2006年1月18日，尚未上市的绿城获得JP摩根以及Stark Investment作为战略投资者入股2000万美元，同时发行1.3亿美元的可转换债券在新加坡

证券交易所挂牌上市。这是“首次公募前可转换债券融资结构”在中国

房地产开发企业融资中的首次运用。

　　2006年7月13日，借力战略投资者入股，以及可转债在新加坡上市，绿城中国又成功通过IPO在香港集资3.5亿美元。这一步，不仅为其再次融入巨额资金，也为其下一步定息高级票据融资创造出更好的条件。

　　2006年11月，IPO不足4个月便又开始了一次大规模再融资计划。此次再融资的规模不仅将赶超其首次公开发行的规模，而且融资方式也比较新颖：发行7年到期的约4亿美元的高息债券，融资规模超过其IPO时的26.7亿港元。

　　当时作为此次债券发行承销商的摩根大通表示，高息发债相较于配股或可转债，不会稀释公司股权，也不会摊薄现有股东的回报。同时，与高息债券相比，美元利率并不算高。而人民币在未来的升值预期，可以抵消公司未来支付利息的相对成本上升。

　　2007年5月7日，绿城中国通过瑞银及摩根大通，以每股16.35港元配售1.415亿股，集资23.1亿港元。

　　随后，在5月15日，绿城中国再度宣布发行本金总额为人民币23.1亿元(约23.47亿港元)的可换股债券，2011年到期，根据初步换股价22.14港元及假设全数转换债券，债券将可转换为1.06亿股，占扩大后股本约6.51%。

　　10月24日，绿城中国宣布已签署8.5亿元人民币的银团贷款，内容为与4家银行签订为期39个月之银团贷款协议，筹得8.5亿元人民币发展上海董家渡项目。项目位于黄浦区东南部，总建筑面积26万平方米，计划兴建6幢高层公寓及1幢酒店式公寓。

　　从绿城中国的融资手段来看，几乎已涵盖再融资领域的各种创新方式，包括私募基金入股、首次公募前可转换债券融资结构、IPO、高息票据借贷、配股增发、发行人民币可转债、银团贷款等七种方式。尤其是其以9%的高息发行美元债券一项，在人民币自去年11月以来升值近2%的情况下，绿城的借贷资本支出已大幅减轻。展望未来人民币每年升值近3%的速度，绿城利率支出堪称近似于零。

　　银根紧缩助推房企融资

　　15个月内，绿城中国这个原本扎根杭州扩散至浙江的区域开发商，经过资本市场以及银行方面筹集了约125亿港元的资金。而它也由此获得在高端市场的竞争优势，接连拿下浙江、江苏等发达城市的中心地段项目，并预计今年销售额将超过百亿元。

　　在IPO之前，绿城中国已完成28项物业或项目分期，总建筑面积约200万平方米。而在上市后，绿城中国的在建拟建项目已超过90个，总建筑面积近千万平方米，预计足够绿城5年开发之用。

　　绿城方面表示，在经过15个月的密集筹资之后，相信未来6个月不会再有集资活动，而此前集资所得主要是为预留资金作未来吸纳土地储备之用，也相信有助降低负债比率，公司去年底负债比率约74%。

　　公司今年首4个月房屋销售额，按年大增80%，估计今年销售额将大增逾40%至100亿元，足以应付每年5亿元的利息开支；对于内地加息及调高存款准备金，已对公司财政状况影响不大；最近一次加息0.27%，只令公司利息支出增约130万元左右。

　　从绿城、世茂等二线房企的密集融资频率来看，内地房企的再融资热潮始于2006年的“国八条”中要求银行将开发贷款自有资金门槛提升到35％之后。北京大学

中国经济研究中心教授徐滇庆曾表示，因此在内地开发商的资金缺口将达到3100亿元，预计内地两三成的开发企业会破产。解救途径之一，就是上市集资。

　　而再融资大门打开后，如绿城等的生存状况不跌反涨。在2006年下半年至今，筹资频率最频繁的世茂房地产2006年便吸纳了983万平方米的新地皮，涉及地价高达116亿元。绿城中国则表示今年要斥资100亿元买地。

　　凯基证券分析师表示，内地对于房企IPO监管较严格。不少房企往往只能通过借壳上市，这同样受到监管层的严格监控。研究表明，壳公司的年均融资机会仅有10％，大大低于上市公司17.7％的平均水平，且一般融资规模也不及上市公司。

　　在香港上市后增发配售将完全由市场控制。香港上市的内地房企往往会选择发布半年度报表或年报的时期配股或发债。因为按香港联交所要求，只要业绩符合硬性指标即可自动获得配售资格。换言之，在市场认可的情况下，H股增发融资的频率和机会将远高于A股。

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