第一财经房地产上市公司价值榜——主分榜单

　　第一财经房地产上市公司价值榜——主分榜单

　　第一财经研究院房地产上市公司价值榜课题组

　　当前，房地产行业正在进行纵横开拓的整合，与以往以区域割据完全不同的是，不仅在市场层面竞争，甚至在资本市场上也在争夺资金。当行业竞争的优势砝码渐渐向规模、实力等要素倾斜时，如何透视房地产上市公司的竞争优势，如何剖析价值的含金量，就成为公司高层以及研究机构关注的焦点。第一财经房地产上市公司价值榜从财富、成长、品牌和社会等多个角度挖掘房地产上市公司的内在价值，以客观揭示房地产上市公司的价值内涵和竞争优势。

　　实力派的盛宴

　　本次主分榜单的一个共同特点就是，这是一场“实力派的盛宴”。无论是主榜单还是分榜单，名列前茅的都是在

地产界耳熟能详的名字，万科、碧桂园、保利、富力、合生创展……

　　本次价值榜初选名单中的59家地产上市公司中，总股本、总市值、主营业务收入、利润总额和总资产中排在第一位的公司，所占比例分别达到了14%、11%、11%、8%和7%；前五位公司所占比例为36%、40%、34%、344和28%；前十位公司分别所占比例为52%、56%、52%、56%和46%。也就是说，各个指标的前十强占到了整体的一半以上，而排名第一位的公司就占到了10%左右。

　　时间已经到了2007年年末，如果说2005年、2006年那些中小

开发商还存在一定机会的话，那么2007年挟区域竞争、土地垄断和资本通路三大利器的强势地产开发商，为其他那些中小开发商留下的空间已经相当狭窄。品牌地产商二、三线城市快速扩张，将竞争直接杀到家门口，竞争即将从区域错位变为短兵厮杀；土地招拍挂上“地王”频现，无形之中遏制住了其他开发商进一步发展的道路；

资本市场上的运筹帷幄和大体量融资，很快变成经营上的独占鳌头。

　　2007年5月，地产“精神领袖”冯仑以一篇《地产转型不能让如花少女风干成木乃伊》成为众所瞩目的焦点。虽然题目颇具文学色彩和浪漫情怀，但其实其内容却相当专业。文章一针见血地指出，房地产公司正在快速进行三个集中，其中最明显和最重要的就是企业规模的集中。的确，2007年强势地产公司的发展速度让人目瞪口呆。即使不考虑碧桂园的财富神话、保利的爆炸式发展，以稳健步伐前进的万科，其企业规模的扩张也已经足以让人惊讶了。2006年年初，万科市值大概300亿元，而到2007年9月30日为止，万科的市值就已经超过了2000亿元。

　　翻检本次价值榜，完全印证了冯仑当初的判断，也正因为如此，将其称为“实力派的盛宴”毫不为过。未来一段时间内，地产上市公司仍将以其优越的融资地位聚集到更多的资源。因此，实力地产企业的“盛宴”才刚刚开始。

　　

　　综合价值榜

　　综合价值榜是财富、成长、品牌和社会四个方面价值的综合评判，其最终排名反映的是房地产上市公司在以上四个方面的综合实力。

　　从综合价值榜分布来看，沪深可以分为四个层次，高层次公司数量少；香港明显分成了两个梯队，第二梯队公司数量同样大大超过了第一梯队。两个市场的区别在于，内地同处第一层次的公司，相互之间的差异相当大，而香港同处第一梯队的公司差异并不大，这表明内地上市公司的优劣分化更为明显。

　　区间分布分析可以清楚显示出综合价值分布呈现出“金字塔”结构，越是处于综合价值高区间的公司数量越少。房地产上市公司综合价值标准差为均值的3倍，而排名首位公司是排名末位公司的16.2倍。这表明，虽然房地产行业“小、散”的竞争格局还没有发生根本性变化，但是强势公司已经大大拉开了和其他公司之间的差距，它们自身之间的差异也在加大。

　　财富价值榜

　　财富价值榜从总股本、总市值、主营收入、利润总额、总资产这五个方面对房地产上市公司进行了衡量比较，最终结果表明财富价值的差异度相当大，离散度也很大。

　　财富价值高于0.6的只有4家，占全部公司总数的7%，而高于0.8的仅有一家，占全部的2%。从财富价值区间分布来看，同样呈现出“金字塔”结构形态。处于金字塔顶端的公司数量最少，但是财富价值与金字塔底端的差异度却很大。财富价值标准差是平均值的7.73倍，而排名首位公司是排名末位公司的34.8倍，可见差异非常大。

　　成长价值榜

　　成长价值榜从市值增长、主营收入增长率、净利润增长、总资产增长、净资产增长以及营运资金增长这六个方面对房地产上市公司进行了衡量比较，最终结果表明成长价值分布差异度弱于综合价值和财富价值。虽然整体而言，成长价值区间分布更接近于“橄榄形”而不是“金字塔”形，两头尖而中间大，但是其形态仍然具有部分“金字塔”特征，而且在较高层次之后明显变陡，而不是“橄榄形”的渐进式变化。成长价值标准差是平均值的6.49倍，可见其离散度仍然很大，与“橄榄形”有较大区别。

　　品牌价值榜

　　品牌价值榜从总资产周转率、市值/总资产、利润/总资产、资产净利率、营运资金/总资产、品牌知名度和品牌价格这七个方面对房地产上市公司进行了衡量比较，最终结果表明品牌价值分布比较均匀，相互之间差异不大，标准差仅为均值的3.45倍。但是极少数企业已经在品牌建设方面与其他公司拉开了差距，而少数公司在品牌建设方面仍然意识不强。比如排名首位公司是排名末位公司财富价值的31.61倍，差异仍然很大。

　　社会价值榜

　　社会价值榜从销售毛利率、所得税率、市盈率、市净率、每股净资产和社会影响这六个方面对房地产上市公司进行了衡量比较，最终结果表明社会价值分布也比较均匀，而且处于底端的公司数量最少。标准差分析和排名首末位对比分析也表明相互之间的差异度在价值榜四个分榜单中最低，这充分表明了房地产公司已经对社会责任给予了较多的重视。

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