第一财经2007年房地产上市公司价值榜研究体系

　　第一财经2007年房地产上市公司价值榜研究体系

　　第一财经研究院房地产上市公司价值榜课题组

　　经过近半年的筹备和评选活动，第一财经2007年房地产上市公司价值榜终于公布了。古往今来，对价值的追求和研究从来没有停止过，马克思对价值规律的经典论断——“价值决定价格，价格总是围绕着价值上下波动”，不仅使得价格成为价值度量的重要参考，同样也使价值成为价格确定的一个重要标准。在成熟的市场经济体系中，对于公司价值的研究已经存在多年，“供给与需求创造价格短期波动，企业内在价值决定长期波动方向。”这句资本市场上的名言，充分揭示了公司价值研究在现代资本市场中的重要性。在国内，对公司价值的研究却长期受到忽视。作为国内首选财经日报，《第一财经日报》颁布本价值榜，正是希望客观审视中国房地产上是公司的内在价值，推动资本市场的理性发展。

　　作为本次价值榜评选活动的独立评审机构，第一财经研究院秉承第一财经高端、权威、严谨的品牌定位，依托第一财经研究院的综合研究实力，精心构建了比较完备的价值指标体系，试图客观挖掘和揭示

房地产上市公司的内在财经价值和投资价值。

　　研究院课题组以主营业务为房地产的全部中资地产股为研究对象，经过初选之后形成入围名单（沪深35家，香港24家，共计59家），针对这59家房地产上市公司，在完成数据采集、分析、修正和指标统计之后，最终形成了第一财经2007年房地产上市公司价值榜。

　　榜单体系

　　与简单的利润最大化目标相比，上市公司的公司价值应该是一个综合指标，是既要反映财富聚集程度，又要体现长期获利能力,还要凸显市场对公司评价的一个综合值。正因为如此，本次价值榜以主、分榜单的形式精心呈现，以彰显房地产上市公司价值的综合性。

　　课题组认为，房地产上市公司的价值集中体现在四个方面：财富价值反映的是公司价值的历史积累，成长价值反映的是公司价值的增长空间，品牌价值反映的是公司价值的持续保证，社会价值反映的是公司价值的文化基础。这四个要素既是房地产上市公司价值的核心，又体现了价值的不同层面，在以上这四个分榜单基础上综合形成的综合价值榜，能够全面反映一个房地产上市公司的价值。因此，本价值榜的主榜单反映的是房地产上市公司的综合价值，而各个分榜单则体现了公司在某个细分领域的价值。

　　在主、分榜单之外，课题组还特别设计了投资价值榜，以揭示公司在资本市场上的投资价值。

　　研究方法

　　目前应用最广泛的公司价值研究体系是基于经济使用价值法的现金流量折现法 (Discounted Cash Flow，简称DCF)。DCF作为一种比较成熟的方法，它的计算简单易行，资料容易取得，需利用资产负债表和损益表即可，但却存在不匹配、过于简单、在某些领域难以反映客观价值等多方面的问题。

　　而经济增加值 （Economic Value Added，简称EVA）则较好地克服了DCF的问题。EVA由JoeM.Stern等人创立，能比较准确地反映企业在一定时期内为股东创造的价值，在一定程度上克服了DCF的缺陷，上世纪90年代中期以后逐渐在国外得到了广泛应用。

　　在上市公司价值分析中，EVA价值体系、DCF价值体系都得到了比较广泛的应用，但是作为一个新兴行业，房地产企业价值评价标准与一般制造业有很大不同。比如虽然是资本密集型行业，但企业的资本规模却普遍偏小，流动资产比例相当大,负债率相当高；虽然现金流很庞大，但净现金流却往往是负的，收入利润的波动也很明显……在这种情况下，课题组以EVA价值体系为基础，并根据房地产行业的特性，进行了适当调整。

　　指标体系

　　以经典的上市公司财务分析指标体系为基础，结合房地产行业的行业特点，第一财经2007房地产上市公司价值榜的指标体系从规模和质量、经营效率和盈利能力、成长性、投资价值和公司形象与公益等多个方面选取了31个经济指标。

　　评选流程

　　研究对象：以主营业务为房地产的全部中资地产股为研究对象，不仅包括在上海

证券交易所和深圳证券交易所的全部房地产IPO上市公司，覆盖了内地借壳上市的房地产公司，而且还包括在香港上市的内地房地产公司和主营业务在中国内地的香港中资企业。按此计算，共计沪深93家，香港33家，共计126家。

　　初选: 2006年市值和总资产高于中位数，即2006年市值高于大于17.43亿元，2006年总资产高于20.47亿元，经过初选之后，筛选出35家沪深房地产上市公司和24家香港房地产上市公司，形成了入围本次价值榜的初选名单。

　　数据采集和修正：第一财经研究院收集了上述126家的年报和季报（2004~2007.6），以及沪深两市和香港证券市场等相关数据。并对数据异常现象进行了个别修正。

　　数据标准化：根据房地产行业和本次价值榜入围的公司的数据统计特性，采用了平均值消除量纲的标准化方法。而为了消除不同指标间的数值差异，以真实反映不同指标的权重大小，进行了第二次标准化，使每个指标数据在区间（-1，+1）之间。

　　计算分榜单和特别榜单：根据指标体系，分别计算其分榜单和特别榜单，产生最富财富价值、最具成长价值、最有品牌价值、最具社会价值的四个分榜单的排名以及投资价值榜TOP10（沪深和香港）。

　　总榜单：在四个分榜单基础上，再次经过标准化处理[使数据在区间（-1，+1）之间]，最终形成了总价值榜TOP10（沪深和香港）。

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