地产：寡头时代降临

　　地产：“寡头”时代降临？

　　于骁

　　所谓“寡头时代”的房地产市场就是处于完全竞争和完全垄断阶段之间的一种市场结构，它最大的特点就在于少数几家开发商控制着行业全部或大部分产品的供给，并且每个开发商的产量都会占市场总量的相当份额，最重要的是他们对市场价格和房屋供给量有着举足轻重的影响

　　当几乎所有的媒体都在惊呼“地产寡头”时代来临时，那些被冠上这一名头的房地产上市企业们都在埋头搜索着自己“中意”的土地，对此丝毫不予理会。对他们而言，失去了获得一块土地的机会，也应是减弱他们成为“地产寡头”的机会吧。

　　早在去年底，就已经有人提出了“地产寡头”的概念，但当时并没有引起舆论太多的共鸣。时至今日，这个说法正在被越来越多的事实所印证，也被越来越多的人所接受。

　　不久之前，当《中国房地产企业竞争力研究报告》发布并宣布，碧桂园以4500万平方米的土地储备成为全国最大“地主”时，有评论者称，那一个个地产巨头动辄储备着数千万平方米的土地，如此局面无疑验证了一个事实：房地产市场已听见寡头时代来临的急促脚步。

　　时隔不过3个月，碧桂园的土地储备已刷新至5400万平方米。实际上，今年以来，国内房地产企业正在以飞快的速度“寡头化”。

　　此前，北京万通地产主席冯仑曾有一组数据称，万科市值从去年年初约300亿元到年底超过了800亿元，前年万科刚超过100亿元的销售额，去年达到212亿元，今年如果不出意外，万科会有400亿元的销售，市值会到1400亿元。

　　事实是，这一保守的目标被现实远远甩在身后。仅半年时间万科的市值就达到2000多亿元。去年底国内有110家A股上市公司，三年前，A股上市公司58家，而这58家中第一位的市值仅100亿元左右。

　　到去年底，第一位的地产公司市值800亿元，最后一名也已达600亿元以上。而全国最大“地产”碧桂园，今年在香港上市后，市值一度超过万科。

　　为什么是上市公司？

　　这是一轮以融资能力及专业能力带动的房地产行业大洗牌，目前最为明显的表现，仍体现在融资能力上。今年以来，出现在全国各地土地招拍挂现场大手笔拿地的企业，几乎是清一色的房地产上市公司。

　　对这些公司而言，上市意味着已经打开了融资的渠道。虽然地产公司的再融资在A市场面临颇多限制，但那些在行业内领头的企业，仍然能获得监管层的青睐。同时，对于那些在全国排位靠后的开发企业，赴港上市则成了另一种选择。

　　其实，不论在哪里上市，能否实现融资的目的才是这些企业最关心的问题。而源自去年的A股大牛市为这些上市公司带来了前所未有的机会。尽管银行正在收紧对房地产开发企业的贷款。

　　据了解，2007年的“牛市”上，在国内A股市场上市的房地产企业整体成为一个“吸金”大户。以业内公认的领军企业万科为例，2000年到2005年的5年间，万科只在股票市场完成了一次配股，总共募集的资金总额仅41.15亿元。

　　2006年底，万科通过定向增发，一次性就募集资金41.99亿元，超过了前5年融资总额。而刚刚过去的8月，万科实施了股票公开增发计划，融得的资金额近100亿元，一举超过了自2000年至2006年公司的融资量。而未来公司还有59亿元公司债发行计划。

　　而浙江房地产开发商绿城中国去年在香港上市后的半年时间内，又再次以各种形式通过资本市场实现三次再融资，包括IPO在内的总筹资金额高达100亿元。但在土地市场竞争激烈，价格不断攀升的情况下，绿城中国主席宋卫平仍直呼“钱不够花”。

　　今年以来在国内房地产市场出尽风头的保利地产去年才刚完成IPO上市事宜，发行新股上市时所募得的资金不过近21亿元，而2007年增发募集的资金总额竟高达70亿元，超过了发行时所募资金的3倍。此外，2007年以来还有包括金地、金融街、泛海建设、天鸿宝业等众多大牌房地产上市企业相继完成增发、配股融资。

　　据光大证券研究所提供的一份资料显示，2007年1月至9月，A股房企中已完成融资的达31家，总金额高达1149.45亿元。这还没有包括在香港上市的内地地产公司的融资额度。

　　上述数字已非常清晰地表明了“地产寡头”的形成原因。正是这些资金，在背后支持着这些上市公司在全国土地市场上掀起“圈地运动”。中信证券资深分析师王德勇就表示，“房地产业早就进入了资本时代，不通过上市打开公司的融资渠道，房企就难以提做大做强。今年以来，上市房企融资额较去年大幅上升，通过上市融资，大公司在市场中的份额迅速提高。”

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新甚至直接表示，“寡头时代已经成为了现实”。

　　“占地为王”

　　王宏新认为，房地产市场走向寡头市场，在土地市场上表现最为明显。土地对于房地产公司的重要性，与资金不相上下。在顺驰衰落之前，孙宏斌甚至将土地看得比资金更为重要。最终因市场变化而出现资金缺口，不得不将这些“值钱”的资产贱价拱手相让。

　　有媒体报道称，如今广州的地产巨头连“蚊型”烂尾地都抢，甚至扬言愿意一起捆绑接手即将拍卖的10块烂尾地，颇有大小通吃之豪气。在这种情况下，中小型的开发商已基本没有任何能力和优势与这些财大气粗的“地产寡头”展开正面竞争。

　　有拍卖师称，其近期所主持的土地拍卖中，成功竞得地块的全部为大型房地产上市公司，这些开发商除了争夺一、二线城市的地块之外，连三线城市的土地也开始“大小通吃”。也难怪，就连河南郑州这样的城市，都直呼“地产寡头”时代来临。

　　有分析人士认为，股市利好和房价持续高涨为上市公司拿地提供了充沛的资金；同时，对上市公司来说，投资都最重要指标就是土地储备量，上市公司拿地是为了给投资者以信心。此外，土地紧缺的现实也给这些上市公司很好的市场预期。几乎每一个上市公司，都对外界表达了对市场前景非常看好的判断。

　　基于这种预期，上市公司拿地的热情在今年高涨，几乎每个城市的热门地块，都出现了多个地产巨头集中拼抢的场面，“地王”频出也成为意料之中。王宏新甚至表达了“有地的企业牛死，无地企业等死”的论断，并认为，真正能最终拿下土地的还是行业内的寡头企业，其中以已经上市的房地产大牌企业为主，可以预见，未来都将由他们左右土地出让市场的价格。

　　显然，在房地产行业，这已经是一个“占地为王”的年代。

　　“寡头”之争

　　有人说，“地产寡头”是房地产市场化的必然趋势。事实上，到目前为止，业内对于“地产寡头”时代的到来仍颇多争议。寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同就曾经表示，“就目前而言，房地产市场的‘寡头时代’已经基本形成了。”在以后的竞争中，“寡头”的数量会进一步缩小。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江却表示，目前市场上并没有形成寡头垄断。他认为，尽管大开发商有可能控制市场，但由于我国现在的社会形态因素，政府已经将房地产不仅作为经济问题去处理，同时也作为民生问题解决。“况且开发商之间的博弈，寡头垄断最终会从内部破裂的”。

　　所谓“寡头时代”的房地产市场就是处于完全竞争和完全垄断阶段之间的一种市场结构，它最大的特点就在于少数几家开发商控制着行业全部或大部分产品的供给，并且每个开发商的产量都会占市场总量的相当份额，最重要的是他们对市场价格和房屋供给量有着举足轻重的影响。

　　香港特区和新加坡的房地产市场目前已经处于“地产寡头”的市场。但分析人士认为，香港和新加坡的“地产寡头”市场是建立在其相对完善的机制基础上。目前内地的住宅保障制度尚未完全建立，而“地产寡头”时代已经来临，将使老百姓在没有享受到自由竞争带来的好处之前就已经面临寡头和垄断，同时也可能加大政府调控房地产市场的难度。

　　韩世同也认为，假如在良性的市场条件下，由市场合法的自由竞争而形成的垄断是无害的，而且这种寡头垄断便于管理。从香港特区和新加坡的例子来看，两地的房地产市场基本上是几个寡头统治，但是这两个市场的机制都是经过充分的发展，所以这种的寡头垄断是有利的。

　　与此同时，今年9月建设银行发布的一份报告显示，自2001年年初到今年5月，房地产开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积的60%。

　　广东省统计局的数据亦显示，今年前三季度，广东省房地产企业本年购置土地面积2219.9万平方米，同比增长45.8%，但本年完成开发土地面积1733.99万平方米，同比仅增长3.6%。开发面积只占购置土地面积的78%左右。统计部门认为，地产开发商或有“囤地”倾向。

　　因此，在“地产寡头”的形成已势不可挡之时，该从哪个方面，以何种方式引导其对房地产市场产生更多的积极作用，已成为相关政府部门，甚至全社会都应该思考的问题。