调控当前 地产股服软

　　调控当前，地产股服软

　　许慧颖

　　综观近年来的房地产股走势，每年的二季度都是房地产指数较为低迷的时期。而出于对房地产政策影响的担心，市场往往还会继续有三四个月的政策消化期，这也影响了房地产股在三季度的表现。房地产公司的股价完全走出调控的阴影，则往往在四季度左右，并持续到第二年的一季度。

　　事实上，不仅仅是A股市场，房地产调控同样影响了在海外上市的中国房地产公司，只是海外投资者对调控的消化能力更强。过去三年中，房地产调控政策也在二季度对股票价格有向下的影响。不同的是，每次政策利空之后，从三季度开始，海外中国房地产股票就开始恢复上涨，与A股公司相比，政策消化期要短得多。

　　为何房地产

股票会重复走这样的路线？原因有三。

　　第一，房地产的价格受制于房地产的供给和需求。抑制房地产价格，必须从抑制其需求着手。但是，房地产由于其庞大的投资规模，其需求已经与中国经济的总需求捆绑在了一起，很难被单独分离出来。于是，历年来的房地产调控，无法真的从抑制总需求的角度出发，而是频频使用了减少供给或者调整供给结构的办法。其结果是，每次调控时，未见

房价明显下落，只是成交量暂时萎缩；但每次风声过后，价格又出现报复性反弹。

　　第二，

人民币升值的预期，导致中国境内的非贸易品资产价格大幅升值。而土地和房产作为最大的非贸易品资产，其价格伴随着人民币升值预期而升值，是一个无法由房地产调控政策调控的客观现实。

　　第三，历次的房地产调控实际上是一个多重博弈的过程，中央政府、地方政府、开发商和消费者之间，每次都会在新政策出台之后重新实现一次利益的调整，并最终达到一种均衡。

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