国土部加强土地供应调控 土地招拍挂新规解读

　　经济观察网讯 本报记者 陈文雅 北京报道

　　9月28日，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号，以下简称39号令)。为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》(国发〔2007〕24号)，9月30日国土资源部专门下发了文件(国土资发〔2007〕236号，以下简称236号文)，进一步加强土地供应调控，促进房地产市场健康发展。针对各界普遍关注的热点问题。近日，记者采访了国土资源部有关负责人。有关负责人就土地供应调控的相关政策作进一步解读。

　　记者：国土资源部强调要“调整土地供应结构、保证并优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地”，请问有哪些具体要求和措施？

　　负责人：要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。为此，236号文作出了以下具体规定：

　　一是要求省级国土资源管理部门在编报每年土地利用年度计划建议时，要对廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的用地需求单独作出说明。在下达土地利用年度计划时应按照“适当压缩工业用地，增加民生用地”的要求，安排一定比例的新增建设用地计划指标，确保廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的需求。

　　二是要求各地在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序，并落实到具体地块等。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。每年1月15日底前，市、县国土资源管理部门应将上一年度土地供应计划的实施情况、当年度土地供应计划的编制情况报省级国土资源管理部门备案，直辖市、计划单列市和省会城市要报国土资源部备案。

　　三是对依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。同时，要加快审查报批手续，保证上述用地的及时供应。

　　四是对列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地，要优先安排、优先供应。对没有完成廉租住房、经济适用住房年度供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。对收回的闲置土地，也要优先安排用于廉租住房、经济适用住房建设。

　　记者：一些地方在国有土地使用权招标拍卖挂牌出让活动中，人为设置条件限制申请人参加竞买活动，对此，39号令有哪些新的举措？

　　负责人：国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让，实质上是市场配置土地资源，应当遵循“公开、公平、公正”的原则，符合条件的竞买申请人，都可以参加招标拍卖挂牌出让活动。但在实际操作中，一些地方违反“三公”原则，在招标拍卖挂牌出让公告中，设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动，有的地方在出让公告中甚至规定：申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1亿5千万美元或等值外币的竞买保证金等等，才能参加竞买。这种在招标拍卖挂牌出让活动中设置种种不符合政策要求的前置条件的行为，是违反国家法律法规规定的非市场配置土地的行为。为此，39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，明确规定：我国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。这一规定，有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，营造公开、公平、公正的土地市场环境。

　　记者：为了防止部分开发商“囤积”土地形成垄断，有哪些具体措施？

　　负责人：最近，有的房地产开发企业大量储备土地成为媒体关注的热点。如果房地产开发企业“囤积”土地不及时开发，会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度，人为哄抬地价，不利于市场的健康发展。为防范房地产开发企业“囤积”土地，缩短土地开发周期，促进供应的土地得到及时开发，尽快形成商品住宅供应，236号文明确了以下几条具体措施：

　　一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让；

　　二是合理控制单宗土地出让规模。对于出让地块规模，考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，因此强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力

　　“圈占” 大面积土地，形成“垄断”；

　　三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，我们根据房地产开发建设周期一般为2-3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。

　　四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。

　　记者：据了解，近年来，一些开发商只缴了部分出让金就分割取得了土地使用权证，再用该土地使用权证申请土地抵押贷款，进行滚动开发。这种做法，容易造成拖欠土地出让金，引发金融风险，不利于房地产市场健康发展。对此，最近的政策又做了哪些规定？

　　负责人：2002年国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)就已明确规定：受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。但近年来，一些地方存在受让人只缴纳了部分出让价款，地方政府就按土地受让人缴纳出让价款的数量分割发放了建设用地使用权证，土地受让人再用该建设用地使用权证申请抵押，并用抵押贷款支付剩余土地的出让价款。这种行为违反了国家有关土地出让的规定，给开发商以少量资金囤积土地留下余地，而一旦形势不利于开发建设，就会造成新的土地闲置、工程烂尾，不能形成有效的住房供应，也增加了金融风险。为此，39号令依法对土地出让价款缴纳和建设用地使用权证书发放进行了更明确的规定，要求受让人付清全部国有建设用地使用权出让价款后，才能领取国有建设用地使用权证书。未缴清全部出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。也就是说，开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证。这样规定，一是有利于加强宏观调控，促进市场公平竞争，防止开发商以少量资金囤积大量土地牟取不当利益；二是避免开发商在未缴清全部土地出让价款的情况下获取建设用地使用权证，或者以少量资金获得大块宗地中的小幅地块建设用地使用权证，并以此作抵押向银行融资，增加银行的金融风险；三是有利于保障商品房购房者的合法权益，避免开发商在未缴清土地价款而取得建设用地使用权的情况下出售房地产，影响产权人利益。

　　另外，还需要明确的是，根据土地管理相关法律，凡是土地出让，必须以宗地为单位，即按宗地拟定出让方案，按宗地组织出让，按宗地签订出让合同，按宗地发放建设用地使用权证。现行法律不允许在未缴清出让价款前将整宗地再分割为若干宗地，分割发放若干个建设用地使用权证。

　　记者：在加强监管、确保政策落实上，有哪些具体措施？

　　负责人：当前，有关房地产市场土地调控政策已经非常明确。要使各项政策落到实处，真正发挥其作用，关键是要加强监管。一是在供地时要加强监管，禁止以廉租住房、经济适用住房为名，以划拨方式取得土地后挪用于商品住房开发。二是要严格合同管理，对没有按照土地使用合同开工建设和竣工的，要依法依规提出处理意见，督促企业限期完成开发，对没有按处理意见进行整改的企业，要严格按照合同约定的条款进行处罚，并要禁止其参加土地招拍挂活动购置新的土地。三是要加强检查，对房地产开发用地逐宗检查，重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况。今年年底前，国土资源部将对各地贯彻落实236号文的情况开展检查，督促各地切实落实好各项调控措施。四是要加大查处力度，对违反土地出让合同和划拨决定书的约定，擅自改变土地用途，突破套型、建筑面积等土地使用条件的，要严肃查处并按照有关规定进行处罚。