新一轮调控将使房地产业两极分化

　　提高首付 浮动利率 物业税

　　本报记者 朱宝琛

　　已经有商业银行对居民的第二套住房贷款首付比例进行了调整。业内人士表示，新一轮调控和房贷新政对目前房价上涨或将产生一定抑制作用，但调控政策会影响企业现金流状况，对中小地产公司影响较大，或将会使房地产业出现两极分化的局面。

　　记者日前走访了北京几处售楼处后发现，农行和建行北京分行已将第二套住房贷款首付比例提高到50%，而中行、民生银行、浦发银行等银行的首付比例为40%，利率为同期同档次基准利率的1.1倍。光大银行日前在其网站正式对外宣布，暂停对个人第二套房的固定贷款，仅对第一套住房提供固定利率贷款，成为首家正式宣布暂停第二套房固定贷款的银行。

　　城北某楼盘售楼小姐告诉记者，在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》公布的第二天，中行就对第二套住房执行了40%的首付比例和8.5%(20年期)的利率。北京某房地产经纪有限公司销售部经理姚琦告诉记者，对于提高第二套住房贷款首付比例，对房子整体销售不会有什么影响，因为目前总的来说，房子还是处于紧俏状态。不过他同时表示，第二套住房贷款首付比例的提高，对那些投机成分比例比较高的城市影响可能会比较大。

　　一些市场人士分析认为，新政公布后，部分银行已开始调减明年的房贷指标。因此，银行类上市公司经营业绩短中期无疑将受到一定的影响。中信证券表示，房贷新政对银行业赢利影响长期而言是利好，因此给予银行板块“跑赢大势”评级。

　　此前据相关媒体报道，北京市多家房产中介公司的数据表明，“十一”黄金周期间，北京新盘开盘和销售环比均出现大幅下降，甚至引发了部分购房者因新政出台退单第二套房的“退房潮”。

　　对此，姚经理认为这种现象扩大的可能性不会很大，“这只能说是一个‘点’而已，不会扩大到整个‘面’。”

　　新政出台，除了购房者压力增大外，相关的上市公司也可能会受到一定的影响。东方证券分析人士表示，要区别对待相关上市公司。新政将对目前

　　中金公司上周五发布的房地产行业报告肯定地认为，新一轮调控和房贷新政不会带来房价的下跌，但调控政策会影响企业现金流状况，对中小地产公司影响较大。

　　然而，就在人们还在为“第二套房”纠缠不清之时，来自

　　东北证券分析人士认为，目前对房价和股价的影响还体现在心理和预期层面，短期内对房地产行业上市公司的业绩不会产生影响。

　　中信证券研究员王德勇认为，物业税是以抑制需求为主线的调控政策，而房价的上升是在房地产行业垄断竞争的背景下，由高涨的开发成本、长期的供应短缺和强劲的房地产需求共同引起的。行业垄断属性，成本和供应短缺均受制于非市场化的土地供应这一制度因素，预计长期不变。而房地产需求主要是由城市化，人口红利和经济增长等真实因素决定的自住性需求，受物业税的影响也比较有限。