第二套房界定标准各异 市场期待房贷新政细化

　　□本报记者 石朝格 俞靓

　　央行与银监会日前携手发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　一石激起千层浪。由于监管部门的相关细则还未出台，对于第二套房的界定，各家商业银行各执一词，难有统一的“尺度”。

　　某市场分析人士说，如果商业银行在第二套住房的界定上不统一，就会让一些购房人有机可乘，此次房贷新政也会大打“折扣”。

　　界定标准各异

　　很显然，在监管机构眼中，第二套房就是针对所有银行购买的“第二套”，绝对不会出现贷款人在工行买“第一套”，又成功在中行再买“第一套”的说法。但商业银行对此各有说法。

　　作为国内房贷市场的“老大”，中国建设银行表示，针对第二套住房的认定，该行已明确以“户”为单位，即夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。

　　工行、农行、招行、兴业等银行却对此另有说法，以个人为单位界定购房者的房产情况，配偶的房贷情况不影响本人。工行一位人士解释，具体而言，夫妻两人中有一人已贷款买房，另一人想贷款再买一套房，只要央行的征信系统里没有此人的房贷记录，就可以按照“第一套房”的待遇发放贷款。

　　而光大银行等商业银行规定，只要是以前有过贷款买房记录的借款人再次申请贷款，则一律按“第二套住房”处理。

　　光大银行相关负责人分析，虽然目前央行征信系统的功能已非常完善，但由于此项通知没有对“第二套(含)以上住房”的主体进行严格界定：以家庭还是个人为单位，并且没有区分是否还清贷款。

　　为此，商业银行对“第二套住房”的界定将存在四种不同情况：以个人为单位，还清以前贷款的享受“第一套房”待遇；以个人为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇；以家庭为单位，还清以前贷款的享受“第一套房”待遇；以家庭为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇。

　　记者了解到，目前已出台房贷细则的多家商业银行，都以上述前三种情况作为“第二套住房”的界定。

　　某市场分析人士表示，尽管目前个人房贷这块业务的风险已经开始显现，但它仍然是各商业银行最优质的资产之一，因此，商业银行也并不想对房贷业务“严加限制”。

　　影响在短期尚难以判定

　　种种迹象表明，此次房贷新政虽然对炒房一族有一定的打击作用，但很难抑制高企的房价。

　　中国社科院金融研究所王松奇认为，提高首付将减小银行贷款集中度，但对抑制房价上涨作用并不大。他认为，房价居高不下主要因为土地资源是地方收入的主要来源，虽然调控手段会有一定效果，但不能解决根本问题。

　　某市场分析人士表示，“对炒房一族到底有多大的约束力，目前还很难说，因为有相当大一部分投资者根本不需要通过银行借款买房。”在目前对“第二套住房”界定比较“混乱”的情况下，应该以家庭为单位来核定，进而加大打击炒房者的力度。

　　建行董事长郭树清认为，房地产调控本身具有复杂性，涉及土地、金融、财税等多个领域。目前提高第二套住房贷款首付比例对房价的具体影响在短期尚难以判定，但毫无疑问，对遏制炒房将有直接作用。

　　他表示，由于国内不同地区具体情况不同，因此各地建行在制定第二套住房贷款细则时，会结合当地情况作适当调整，实施标准不能“一刀切”。

　　尽管提高第二套住房贷款首付比例会在一定程度上影响建行的房贷业务，但郭树清表示，建设银行将严格执行国家