大行退小行进 房贷新政搅动重庆

　　庆报道 本报记者 张友 实习记者 刘振盛

　　重庆房贷市场正出现分化，一方收缩战线，一方正趁机高歌猛进。

　　9月27日，央行、银监会联合发布了<关于加强商业性房地产信贷管理的通知>(下称“通知“)，此举被看作监管当局对高烧不退的房产市场的一剂猛药。

　　建设银行等国有银行作为房贷按揭市场主力，因为额度紧张开始收缩战线，重庆市农信社，以及刚刚获许经营人民币业务的东亚银行重庆分行、汇丰银行重庆银行、渣打银行重庆分行正成为房贷市场新锐。一边面临巨额存款带来的经营压力，另一边面对“优质“房贷诱惑，农信社正成为房贷市场最活跃的力量之一。不过，市场对农信社的风险甄别能力亦颇为担忧。

　　主力银行退却

　　<通知>对

房地产开发贷款和按揭贷款都做了限制，其中对于个人住房贷款最严厉的一条规定，“已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。”

　　此前，按现行5年期7.83%计算，实际执行利率为6.66%。若按<通知>规定，执行利率将提高到8.61%，投资成本提高30%。

　　但是，包括招商银行重庆分行、重庆银行在内的人士均向记者透露，截至10月9日，并无具体的正式文件下发。此外，<通知>也并未说明具体从何时开始执行。尽管如此，一些楼盘已经开始按<通知>规定执行，光华·阳光水城的工作人员明确告诉记者，如果是第二套房子必须按<通知>执行，“我们也没有办法。”

　　但成交量并未应声下降。

　　重庆市国土资源和房屋管理局官方网站显示，10月8日重庆市主城区住房成交513套，面积4.99万平方米，成交金额1.86亿元。10月9日，则成交了904套，基本恢复到节前水平。

　　而另外一种说法是，因为流程滞后，<通知>效果要在20天后才能在交易数据上显示，但是，学府大道69号在10月8日加推的第三号楼，则在开盘当天成交了70%，价格还略有上涨。

　　虽然成交并未急剧萎缩，但主力银行因为额度紧张基本开始趋于保守。

　　重庆(香港)中原营销策划顾问有限公司(下称“重庆中原”)一高层介绍，对于像建设银行、招商银行等按揭市场的主力而言，早在今年7、8月份贷款额度就已经接近用满，开始严格审查程序，收紧了房贷。这些主力银行都希望慢慢熬过冬天，等待银根松动，再重新发力。

　　那又是哪些银行支撑起了这些交易呢?

　　农信社发力

　　前述重庆中原高层透露，刚刚拿到人民币业务的外资银行、农信社等早已见缝插针，填补了主力银行退出空白，成为房贷市场新锐。

　　建行重庆分行8月开始收缩贷款，与一些小楼盘的合作随之终止，石桥铺一小楼盘也在被停顿之列。

　　“银行终止合作对于我们销售是非常不利，很被动。”该楼盘的一人士如此告诉记者。

　　在该楼盘与建行重庆分行的合作终止事情的见报后，沙坪坝区农信社迅速寻找途径与该楼盘相关人士见面，希望建立合作关系，接手建行留下的空白。

　　不过，四处寻找项目的农信社并不只此一家。

　　沙坪坝区农信社最终未能如愿，它晚了半拍。大渡口信用联社来得更早，抢在沙坪坝区农信社之前迅速与该楼盘签署了合作协议取代了建行重庆分行。前述楼盘工作人员称，他们以前和建行和交行合作，但交行办理速度较慢，信用社则速度惊人，从8月开始谈判，9月就敲定了合作协议。

　　农信社的贷款流程、提交文件等与一般银行并无差别。以提交文件为例，贷款人要提交认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件等。

　　但上述楼盘工作人员介绍，农信社在审查上也很严格，“有购房者的面签没有通过的，不过，这毕竟是少数。”

　　“做不做是态度问题，能不能做好是能力问题，农信社的风险甄别能力还有待观察。”当地一市场人士对农信社的风险控制能力表示担忧。

　　主力银行的驻足不前，对于农信社而言是一个扩大自己房产按揭市场份额的难得机会。此外，“农信社吸收了大量存款，经营压力需要这些存款去创造利润。”上述人士表示。

　　资料显示，截至今年2月末，重庆农信社各项贷款余额为575亿元，存款余额845亿元，占当地同业人民币存款余额的14.77%，，市场份额列第一位。而重庆农信社理事长刘建忠曾预测，到2009年末，他们各项存款新增540元，余额将超过1300亿元；贷款新增315亿元，余额将超过850亿元。

　　除了压力，当然更有诱惑。

　　目前，农信社贷款主要投向农村，支持“三农”、县域经济、中小企业为主要内容，而这些业务和房贷相比，“风险大很多”。

　　截至今年2月末，按四级分类，重庆农信社的不良率为10.5%。而人民银行重庆营管部的资料显示，截至2007年6月末，个人住房贷款不良率仅仅为1.13%，房产开发不良贷款率为7.54%。仍然被巨额

不良资产困扰的农信社很难放弃房贷按揭这块“优质业务”。

　　10月9日，沙坪坝区农信社营业部一位副主任告诉记者，与农信社合作的楼盘已经越来越多。与大渡口农信社合作的楼盘也不只一个，而光华·阳光水城的合作方则是沙坪坝区农信社。

　　当天，因为有房贷合作者的造访，记者被迫提前结束了在沙坪坝区农信社的拜访。