新政缓冲期内 首付和贷款不用“二选一”

　　成都商报

　　成都市公积金中心合办

　　根据新的成都市公积金提取办法的规定，职工购买住房的，只能在提取公积金支付首付款和申请公积金贷款中选择其一。但记者昨日从市住房公积金中心获悉，目前中心为提取新政的实施给予了一个缓冲期，如果职工购买的商品房项目在9月份通过中心审核，那么购房职工仍可按照新政实施前的规定办理，即可以提取公积金支付首付款，也可申请公积金贷款，而不用“二选一”。

　　新出台的三个公积金办法主要有哪些变化，成都市住房公积金中心对此进行全面详细的解读。

　　缴存

　　变化一

　　聘用工也应缴公积金

　　国务院《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)对在职职工仅仅是在原则上作出了规定，对在职职工的范围没有明确，因此在一些行政机关单位、事业单位等存在着没有给聘用人员建立住房公积金的情况，这部分职工的合法权益得不到保障。

　　新缴存办法明确了缴存对象和“在职职工”的定义，清楚地规定在国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、民办非企业单位、社会团体、企事业和其他组织常驻本市代表机构等单位工作的在职职工都应缴存公积金。其中“在职职工”包括了由单位支付工资的各类人员(不包括外方及港、澳、台人员)，以及与单位签订聘用(劳动)合同或虽未签订合同但形成事实劳动关系的职工。

　　而且，单位应当在新职工录用或调入之日起，30天内到受托银行办理职工住房公积金个人账户设立手续。单位不办理住房公积金缴存登记，或者不为本单位办理住房公积金账户设立手续；欠缴或者少缴职工住房公积金的，由成都住房公积金中心根据《条例》依法处理。

　　变化二

　　同一单位职工应执行一种缴存比例

　　单位每年应在计算出本单位职工上年月平均工资后，及时调整职工住房公积金缴存基数。此外，应根据本单位实际情况在规定的缴存比例范围内，调整单位和职工住房公积金缴存比例。一年中，单位原则上只能调整一次缴存基数和缴存比例。同一单位的职工应执行同一缴存比例，职工和单位缴存比例应当一致。

　　提取

　　变化一

　　公积金还贷只能“事后提取”

　　提取住房公积金用以偿还购房贷款本息由“事先提取”调整为“事后提取”，以及只能在提取公积金支付首付款和申请公积金贷款中“二选一”，是公积金提取变化和影响较大的两个方面。

　　所谓“事后提取”，是指按新提取办法的规定，第一次提取公积金用以还贷，必须在贷款发放一年以后的对应月份或之后月份，以后每次提取还贷应间隔12个月以上，提取的额度按职工实际已偿还的住房贷款本息进行支取。

　　值得提醒的是，购买自住商品住房在申请提取公积金时，除要出具房管部门备案登记的商品房买卖合同等外，还要出具购房款发票或收据。部分或全部提前偿还住房贷款的，还应提供贷款发放银行出具的当期部分或全部已还款清偿凭证。

　　变化二

　　“二选一”

　　在新政实施前，购买自住商品住房时，对同一套住房，即使已提取公积金支付了首付款，仍可以申请公积金贷款。但在新政实施后，只能在“提取公积金支付首付款”和“申请公积金贷款”这二者中任选其一。决定用公积金付首付款的，除用公积金支付首付外，还可以在自行偿还商业贷款一年以后，凭相关证明材料提取住房公积金用于偿还贷款本息。但是，无房屋所有权的共同还贷人不能提取住房公积金。

　　针对部分职工在新政实施前购房，但在新政实施后才申请办理公积金提取或贷款业务的情况，目前公积金中心给予了一段缓冲期，职工所购商品房项目通过中心审核的时间如果在今年9月1日至30日期间，则职工仍可按照新政实施前的规定办理，可以提取公积金支付首付款，也可申请公积金贷款。

　　变化三

　　取消“上年结息金额”限制

　　以前规定职工提取公积金的额度限制于提取上年结息金额(即6月30日前账户余额)，因而每到7、8月总会出现集中提取的高峰期。新提取办法取消了只能提取结息金额的限制，现在职工在购建房和偿还购房贷款本息时，可以提取至住房消费行为发生上月的职工账户余额。举个例子，李先生想在今年11月提取公积金，按照以前的提取规定，他只能提取到截止到今年6月30日账户内的余额。而按照新办法的规定，他在11月可以提取截止10月账户内的公积金余额。此外，职工在同一年之中，只能以一项住房消费行为提取使用公积金。

　　贷款

　　变化一

　　主体封顶、销售达四成方可发放公积金

　　公积金贷款发放，由过去的支持中低收入家庭购买商品房，转变为公积金贷款只用于合法取得土地使用权及房屋所有权的普通住房，并重点支持中低收入职工购买中小套型、中低价位的自住住房，对高档商品房项目则予以限制。

　　新办法对公积金贷款项目的审查也更为严格，规定

开发商已取得“五证”，其

房地产开发资质等级不得超过三级(含暂定)等外，还规定公积金贷款发放标准必须满足主体结构封顶、销售达取得预售许可证套数的40%这两个条件。

　　变化二

　　贷款额度的计算标准有变

　　贷款额度计算现在更为精确，按新办法的规定，单笔公积金贷款额度应同时具备最高额度为25万元、不超过所购住

房价值总额的70%、不高于借款人及配偶还款能力确定的贷款限额这三项要素。贷款额度的计算公式为“借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例×12(月)×0.45(还款能力系数) ×贷款期限(最长可贷年限)。”其中，计算公式中的缴存比例已由过去固定的“6%”更改为现在的在职职工的“实际缴存比例”。若夫妻双方缴存比例不一致的，按较高的一方确定实际缴存比例。

　　同时还规定了公积金贷款期限最长不超过20年，且不能超过借款人在法定退休年龄前剩余的工作年限；公积金贷款利率按国务院批准的法定利率执行,如遇利率调整，按国家有关规定办理；借款人申请公积金贷款的额度不能全部满足其贷款需求时，可申请组合贷款。

　　公积金贷款可部分提前还款，但还款额须是5000元的倍数；也可以一次性提前还款(即结清)，具体手续在按揭银行办理。

　　公积金贷款的利率按中国人民银行规定执行。分5年(含)以下和5年以上两个档次。 还款期间如遇利率调整，于次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。 记者 张煜