房贷紧缩凸现银行难以割舍之痛

　　本报记者 蓝姝 广州、深圳报道

　　9月28日，在给广发行个人银行部打过一个电话后，王小姐心中的石头落地，她一个多月前以加按方式申请的22万元贷款依然可以办理，王小姐计划在拿到贷款后打入母亲的账户，用于支付其不久前在碧桂园购买的一套房子的首付款。以母亲的名义，王小姐顺利拥有了两套住房。

　　与王小姐相比，袁小姐就没有那么幸运了，她下午致电广发行个贷部门的时候，工作人员告诉她刚接到银监会下发的通知，该行按有关要求暂停加按业务的受理。

　　显然，央行、

银监会9月27日晚间联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》丝毫没有影响到王小姐以母亲名义申请银行住房贷款的利率，这个通知要求商业银行将购买第二套住房的贷款利率上浮至基准利率的1.1倍，即由原来的房贷利率6.6555%提高至8.613%。

　　近两个月来，上海、广州等城市的房价出现了高达20%的涨幅。央行称房价已经出现了非理性的上涨苗头。事实上，银行早就闻到了房价疯狂上涨中风险的味道。央行、银监局也多次发布警告。2006年10月，上海银监局披露的报告中，个人住房贷款质量下滑趋势较明显，连续3个月以上违约的房贷客户已超万人；今年8月，央行上海总部发布风险警告称，房贷不良率单月上升0.89%。9月，个人住房贷款老大中国建设银行发布了房贷处于违约高风险期研究报告，之后又宣布将其房贷龙头区域——广东建行购买第二套住房的首付比例提高到40%。

　　左右为难

　　“房贷政策的调整，主要是针对炒家，并不影响正常房贷业务的继续办理。”招行广州某营业厅大堂里，客户经理面带微笑向客户解释。

　　在过去的两年里，房贷业务的高速增长给银行们带来了滚滚财源，也成为一些银行尤其是中小股份制商业银行向零售业务转型的主要方向。个贷一直被银行们当成是风险系数极低的优质业务，也是各大银行发展零售业务的主攻方向，在目前零售业务的个贷与信用卡两大核心板块，在信用卡普遍亏损的情况下，银行零售业务的主要利润绝大部分由个贷所贡献，占比达到80%以上。

　　另一方面，在公司业务贷款规模压缩的情况下，银行们将贷款的重心也逐步向个贷领域倾斜，个贷在银行贷款中的比例与分量逐年加重。以个贷龙头建行为例，按照建行最近披露的中报数据，其个人贷款平均余额由2006年6月30日的4806亿增长至2007年6月30日的6337亿，一年时间内个人贷款增长1531亿元，增幅为31.85%，后起之秀深发展的零售贷款增长为34%至522亿元，其房屋按揭贷款和房地产开发贷款占整个总贷款的比例为29.5%。而以房屋按揭为主的零售贷款占整个贷款的25%。

　　因为新楼盘的个贷业务大多与开发性贷款捆绑而被四大行所掌控，一些后起的股份制银行的个人住房按揭贷款业务大多数来自二手房交易，为充分做大这个市场蛋糕，股份制商业银行陆续推出了诸如“循环贷”、“存抵贷”等创新性房贷产品。这实际上就是建立“在存量的基础上充分做大增量”的各种名目下的加按类产品，随着此轮房价的不断上涨，银行们个贷业务规模的增长其中有相当一部分来自“加按”，即“随房价上涨追加贷款”。另一种“加按”是以转按揭名义进行的，主要源自后起的股份制商业银行争取四大行的原有客户，即由暂时不能开办“加按”的银行(主要是四大行)转到另一家银行后，重新按照当前市场房价评估资产，给予新的贷款额度。

　　在这种赢利格局下，收缩个人贷款意味着掐断了银行们零售业务的主要源头，这对银行们来说是难以割舍之痛。要做到既保证业务不受影响又要控制房价暴涨所可能带来的风险，这考验着商业银行们的智慧。　

　　风险隐现

　　事实上，银行们的底牌是希望“调控政策不会影响到正常的业务开展”，对于过去发放的贷款，银行们普遍抱以乐观的态度，称其不良率维持在较低水平。以近两年来业务累计增幅在200%以上的房贷业务后起之秀深发展为例，其称个贷不良率控制在1%以下。

　　另一方面，在业内人士与相当一些专家看来，央行此轮房贷紧缩政策出台的背景是打击炒房以遏制房价的非理性上涨因素，但在具体操作细节与技术上还有诸多空白，关键是个人购买第二套住房如何界定。以上述王小姐为例，其通过家庭成员或者其他亲友名义间接购买第二套房子而规避银行利率政策的变通是很容易的事情。另外有一些专家则称，提高首付比例伤害的是老百姓的正常需求。

　　近两年来，在银行们纷纷争夺以房贷为代表的零售业务转型与扩张战争中，房贷业务的风险与隐患早已经种下，除了建行在研究报告中指出的“住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严”，使一些不符合条件的借款人存在贷款等典型隐患外，另一重更值得重视的风险就是银行们在争夺业务中忽视了风险控制，譬如深圳去年在一些中字号大行中出现的“零首付”，其通常做法就是提高抵押房屋的评估价值，使其远远高于房子的实际成交价值。

　　另一个重大风险隐患就是通知中所称叫停的“随房价上涨追加贷款”，即“加按”贷款，这是银行们追赶房价上涨潮流为扩大业务而推出的一款创新性产品。以招行在2004年底开始的“循环贷”为源头，随后工行以及其他股份制商业银行纷纷加入。“加按”的出现使得各银行个贷业务在存量基础上进一步增长。加按的大比例增长使得监管部门忧心忡忡：“加按”除了在某种程度上透支了房价未来的上涨空间外，更值得关注的是，这些从银行套取出来的资金流向潜藏着风险，资金相当一部分重新流入房市，成为助涨房价的推手，另一部分资金是被用来炒股。不少中小投资者的股市资金就来自其抵押的房子。

　　风险的征兆与苗头已经显露。央行监控的数据显示：房贷的违约率与不良率均出现上升趋势。从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3-8年。有专家担心，处于房地产价格上涨时期所掩盖的房贷发放中存在的问题，一旦房价出现大幅度波动，将一一暴露，要警惕银行成为新一轮房地产泡沫的买单者，到时候受伤的将是整个金融业。