信贷新政如何影响上海楼市

　　本报记者 蒋娅娅 张奕

　　前天，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对第二套房贷款、房地产开发贷款、商业用房购房贷款等作出一系列新规定。

　　对于近期正面临较大房价上涨压力的上海楼市，此项信贷新政究竟会产生何种影响？

　　拧紧信贷龙头

　　央行新政的焦点，是对第二套房贷的收紧。央行指出，“第二套房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的住房。

　　要判断是否是“第二套房”，目前仍主要依赖于两个方面，一是商业银行在批准个人住房贷款申请后，将相关信息及时录入央行个人信用信息基础数据库，以便查询；二则是借款人按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。

　　不过，来自银行方面的消息，究竟通过何种操作办法，确保界定“第二套房”的准确性，还要靠具体的实施细则来明确。在具体的实施细则公布之前，交通银行、工商银行等多家银行表示，房贷业务将延续原先的政策。也就是说，短期内消费者申请购买第二套房，可能还无需4成首付。但也有银行表示，这期间，银行对消费者第二套房贷照常受理，但有可能会延缓放贷审批。

　　且不论银行方面的具体细则如何，第二套房贷的收紧已成事实。复旦大学经济学院副院长孙立坚教授认为，首付比例提高，同时上调房贷利率，从数量和价格上双重调控，无疑是近来央行调控楼市最大的一次动作。这充分显示央行对楼市过热加大银行风险的担忧。新政对抑制

房价过快增长效果究竟有多明显，还要看通货膨胀、市场流动性等其他因素的配合。但此次新政的出台，至少向市场发出了一个信号：为控制房贷风险，今后银行的信贷龙头将进一步拧紧。

　　改变市场预期

　　银行提高第二套房贷门槛，仅仅是金融政策调控楼市的其中一项。

　　事实上，近期房价上涨，除了市场需求的强劲，流动性过剩也是一个不能忽视的因素。更何况，在人民币持续升值的背景下，人民币资产也成为资金流入的焦点。

　　今年以来，不止是楼市，股市、期市、银行

理财市场均呈现出火爆的态势。以股市为例，沪深两市股指迭创新高的背后，是市场资金流入的迭创新高。截至昨天，沪深两市总市值首次突破25万亿元大关，而流通市值也接近10万亿元。在股市投资热情高涨的同时，投资市场并没有出现“跷跷板”效应，财富的溢出，更是造成了其他市场的同步热涨，楼市自然不例外。

　　市场过剩的流动性，带来资产价格、消费价格的普遍上涨。央行自今年3月以来，已连续5次加息。5次加息对房贷市场的累积效应，不可小视。银行专家简单算了一笔账，以总额20万元、期限为20年的住房按揭贷款为例，2004年10月以来的9次加息，已使最终累加的总还款额增加了近59153.57元，近6万元对于普通家庭而言绝不是一个小数目。

　　房贷成本的逐步增加，加上第二套房贷门槛的大幅提高，必然对楼市需求有一定的抑制作用，将在一定程度上改变市场的预期。有关专家指出，一旦央行连续加息，导致通胀拐点出现，楼市价格的拐点也将出现。

　　可见，在当前流动性过剩的背景下，国家加大了运用货币政策、财税政策进行宏观调控的力度，购房者应当密切关注利率、

汇率、税率、股市的走势和变化对房地产市场的影响，以正确认识房地产市场形势。

　　投资风险加剧

　　昨天，记者从沪上一些中介公司了解到，由于此前市场上对第二套房上调首付比例和贷款利率的新政已有所传言，本月下旬起，二手房市场再度出现观望气氛，成交量和成交价格的涨幅均有所放缓。

　　频频出台的调控政策，大大增加了投资成本，对炒房者的资金链条形成压力，而且还悄然改变着市场预期，使投资买房的风险进一步加剧。此番新政更是直接抑制了市场投机需求。

　　在各种调控“组合拳”的作用下，未来上海房地产市场阶段性供不应求的矛盾将有所缓解。上海市房地部门已经明确表示，将积极配合落实国家有关个人住房按揭贷款首付款政策，对违反贷款规定的不予办理抵押登记。这将为抑制投机需求把好关。

　　供应方面，包括建筑面积90平方米以下商品住房在内的各类住房将加快上市节奏，也有利于购房者“货比三家”。本月，上海公布了新的预售规定，商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制订分批上市计划。这一规定“逼”出了不少新盘供应量，据预计，年内全市达到预售标准的450万平方米新建商品住房将全部上市；按照国家有关规定新建的90平方米以下的商品房，今年下半年至明年上半年也将迎来集中上市期；年内将有450公顷住宅用地上市供应，其中中心城区约50公顷……

　　一个收紧房贷的政策也许还不能完全改变当前楼市格局，但在多个措施的综合效应下，未来上海房地产市场的供求关系将会趋向合理，房价也将处于更为理性的区间。对于想买房自住的购房者来说，与其现在追涨入市，买一套地段、房型欠佳的房子，倒不如等到市场供应更为宽裕时，挑选性价比更合适的住房。