房贷收紧压炒楼 专家详解何为“第二套房”

　　据新华社电　中国人民银行、中国银监会27日晚上11时15分联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知,对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。

　　套数越多,首付越多,利率越高

　　通知指出,将严格住房消费贷款管理。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　通知称,将严格房地产开发贷款。对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、

建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　“商住两用房”首付不低于45%

　　通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放,且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。

　　通知对商业用房购房贷款进行规范,要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍,对以“商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%。

　　通知要求商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况,切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设,积极防范房地产信贷风险。

　　新政五项禁令

　　●对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款；

　　●对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款；

　　●对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　●通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放,且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。

　　●不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款。

　　新政解读

　　房价会否应声而降?

　　央行及银监局联手下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》),共涉及“开发性贷款”(企业贷款)和“住房消费贷款”(个人贷款)两大领域6项内容。本报记者采访了银行及房地产领域的专家,为房贷新政进行解读。

　　◎亮点不贷给囤房者评价:深入执行将对开发商产生重大影响

　　政策原文:囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款。

　　解读:银行方面表示,与原来的针对开发商的贷款政策相比,只有这一条是新增的,可以算是《通知》的亮点之一,虽然只有一句话,但如果深入执行对开发商将产生重大影响。这段文字可以这样理解,只要开发商手里的土地或楼盘中,有一个被定性为“囤积”,那么其它土地和楼盘都不能拿到开发贷款。

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示,政府对开发商闲置的土地,并没有能力全部收回,在这种背景下,银政措施的出台,能提升开发商囤地成本和风险,对抑制囤地有一定作用。

　　◎“空调”未封顶不贷款评价:北京已有开发商“见招拆招”

　　政策原文:商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

　　解读:值得关注的亮点,业界分析,该新规定和预售证管理步调有些不一致,根据国家规定,多层住宅必须结构封顶才可预售,但多层以上住宅可在完成主体结构的2/3后预售,无须封顶,比如共30层的楼,只要盖好20层就可以出售了。而按照新的规定,必须要全部盖好。

　　因此业界称,国土部门是否也要出台相关配套的预售政策,使预售证管理和房贷管理步调能够一致。

　　但是,中原地产项目部总经理黄韬却一针见血指出,这个政策极有可能是“空调”―――北京市早在今年年初就实行了“未封顶楼盘禁止个人房贷”的政策,但开发商很快见招拆招,出现了先付首期,再等几个月楼盘封顶后再贷款的做法,虽然这一做法有很大的风险,但彻底破灭政府调控,同时在卖方市场中,这一做法有足够的操作空间。

　　◎核心提高二套房首付和利率评价:压减投资性购房,但房价影响小

　　政策原文:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　解读:《通知》的核心内容之一,验证了之前的社会传闻,业内人士和开发商均认为,如果单个看提高首付和利率,其不算强政,但如果联系今年以来的屡次加息,以及近3年来的宏观调控政策,新政有望产生累计效应。业界还认为,提高首付对一手的影响超过二手,因为一手房的置业者多已拥有物业。此外,该政策对投资性购房肯定有影响,而一旦盲目的投资需求被压减,地产行业“阿猫阿狗都赚钱”的时代将正式终结。

　　至于置业者最关心的房价,新政能否带来拐点,或者是区域性、结构性的拐点,业界人士都不好作出评价,因为在供需失衡、自住性需求尚得不到满足的广州市场中,房价大的波动,甚至大跌的可能性微乎其微。新政最终的效果,十一黄金周或可给出答案。

　　◎利好降低首套小户型首付评价:奖惩分明

　　政策原文:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款)不得低于20%。

　　解读:央行及银监会在限制多套住房贷款业务的同时,又降低了小户型的首套住房的贷款门槛,可谓奖惩分明。对于那些还没有安居之所的普通市民来说,无疑是利好消息。

　　◎新招商业用房首付提高评价:“酒店式公寓”门槛提高

　　政策原文:商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍,具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%,贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

　　解读:新规定,但影响不大。银行方面分析,商业用房与居民住房不同,购买商业用房的投资性较强、经营风险较高,因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下,为进一步防范商业用房贷款风险,两部委才不得不做出这样的决定。

　　同时,考虑到部分“商住两用房”确用于满足居民住房需求,《通知》将“商住两用房”的贷款最低首付款比例由原来的40%提高到45%,其调整幅度小于商业用房调整幅度。

　　所谓商业用房主要指三类:写字楼、商铺及车位。业界认为,在商业贷款上,广州的门槛一直就比较高,写字楼、商铺四成、五成首付的不少。不过,“商住两用房”贷款提高首付就有一定影响,所谓“商住两用房”,通俗的说法就是目前广州流行的酒店式公寓,提高首付也就是提高了置业门槛。

　　◎禁令不得追加贷款评价:意味着“加按揭”业务将叫停

　　政策原文:商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押款；对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

　　解读:此政策意味着“加按揭”业务将叫停。

　　针对个人投资者“盘活资产”的需求,很多银行在此前都推出了“个人住房循环授信”及“加按揭业务”,即把房产增值的部分再贷出来。如一年前办理按揭时房价为50万,一年之后房价已经涨到60万,那么购房者就可以把增加的10万元再贷出来。

　　银监会解释,“个人住房循环授信”等贷款产品的主要特点是信用额度随房价的不断攀升而增加,如果房价出现剧烈波动,贷款的信用风险将显著上升。《通知》之所以规定不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款,主要目的是为了防止商业银行过度授信,维护金融稳定。

　　新政影响

　　贷款50万15年多还10万

　　如果新政正式实施,按照新的利率标准来执行,购房者的压力更大。据深圳发展银行广州分行房贷业务部门的计算,如如果50万元贷款,期限15年的话,执行旧利率,每月还款金额为4398.39元。如果按新的利率标准来执行的话,每月还款额为4956.87元,每月多还558.48元,15年下来多还10万多元。

　　开发商:现在降价?还早了点

　　新政对上市公司,实力强劲的企业影响并不大。他们在股市上的融资规模大得很,有的甚至可以不用理会银行贷款。―――发展商

　　PK

　　大部分开发商销售速度一旦受影响,资金回笼的速度就会放慢,因此能否按期还款,是一个很大的考验。―――银行

　　不少投资客购买珠江新城的豪宅都是一次性付款。因此新政对有能力购买多套住房的人来说几乎没有影响。

　　―――发展商

　　PK

　　打算买第二套房保值的严小姐,现在陷入了困境。首付提高,利率也提高,使得刚刚看好的房子,一下子就付不起了。―――市民

　　开发商:二房买家不惧“四成”

　　“现在就降价,太早了点吧”,关于新政是否会有影响,番禺区某大楼盘的负责人如是说。他认为,国庆期间确实有不少楼盘搞优惠,打折也比较厉害,但这是一种营销手法,与新政尚没有多大关系。楼盘是否降价最根本还是看市场,比如他卖的这个盘,200多套的货量,目前意向客户已经有600多人,只因一个新政就降价几乎不可能。

　　记者昨日致电广州多个楼盘的售楼部,均未发现有降价的动静。

　　“对买多套房者影响小”

　　广州云景房地产开发有限公司副总经理喻海文认为,本次新政的核心是降低金融风险,与房价无关。提高第二套住房贷款首付至四成意义不大,因为真正要用银行资金来投资的比例不会太高,不少投资客购买珠江新城的豪宅都是一次性付款。因此新政对有能力购买多套住房的人来说几乎没有影响。

　　这一观点也得到其他开发商的认可,番禺奥园营销部经理陈志炎称,目前楼盘新一期组团的意向客户中,80%为二次置业,其中有30%决定一次性付款。

　　上市公司资金不愁

　　有人士担心开发商的资金链会出问题,昨日有开发商向记者表示,这对上市公司,实力强劲的企业影响并不大。广电房地产武汉地区公司副总经理何志坚称,现在拿地王的开发商,多半是一些上市企业,他们在股市上的融资规模大得很,有的甚至可以不用理会银行贷款。中小企业要么强大、要么被淘汰,也是大势所趋。

　　购房者:投资房产进退两难

　　对于普通的市民来说,新政具有一定的保障作用,但对希望通过投资房产使资产保价和增值的人来说,新政无疑让他们进退两难。

　　“要缓一缓再买房了”

　　市民陈女士有一套单位房改房在放租,目前住的房子买了3年多,还须还月供,原本打算给上大学的儿子买一套房。当听到银行新政策后第一反应是,今年“十一”要缓一缓再买房了。不过她表示,以后看到合适的房子,借点钱也会买。

　　原本打算买第二套房保值的严小姐,现在陷入了困境。严小姐表示,如今通货膨胀这么严重,投资股票黄金等风险又太大,原本想着购买房产能够资产保值,如今不但首付提高,利率也提高,使得刚刚看好的房子,一下子就付不起了。

　　但也有不少接受采访的购房者均表示,如果有钱并决定要买第二套房的话,根本不会在乎多的那一两成的房款。

　　首付两成有利于“夹心层”

　　广东国智律师事务所的张学华表示,首次置业者购买90平方米以下住房只需二成首付,对于不少资金实力不强的购房者来说,肯定是好消息,以前虽然也有银行可以做,但发展商因为嫌麻烦而往往一律要求首付三成以上。现在房价那么高,不论政府、还是银行都应该对夹心阶层(收入中等、中低水平)的购房者予以更多的关照。另外,首付降低为两成,也可能会引导部分买二手房的回来购买一手小户型单位。

　　“新政之后楼价常疯涨”

　　有不少市民表示,广州从近两年楼市强政可谓一条接一条,但是强政之后楼价依然疯涨,市民担心新政会不会成为开发商利用的工具,进一步调高房价,而若新政再没有效果,将再次加深市民置业的恐慌和匆忙。

　　银行:收回开发贷款风险加大

　　新政对银行的信贷业务是否会有影响呢?据银行人士分析,在开发贷款这一块,银行如期收回贷款的风险会加大。据介绍,目前银行为房地产企业办理的贷款期限一般为2-3年。因为按照银行的估算,新楼盘的开发期要一年,销售期再要一年,这样两年之内开发商就可以顺利地将贷款还给银行。但新政出台后,部分市民办理按揭购房的门槛大幅提高,因此楼盘的销售速度肯定会受到影响。据银行方面掌握的情况,一般一个楼盘中有1/3的房子是被投资性质的客户买走的。提高多套住房的首付及贷款利率,也就意味着每个楼盘1/3的销售会受到影响。

　　银行方面表示,现在大部分开发商都是依靠滚动资金的形式来保证资金链不断掉,销售速度一旦受影响,资金回笼的速度就会放慢,因此能否按期还款,对银行和企业来说,都是一个很大的考验。

　　为了保证开发商可以如期还款,银行在未来发放贷款时会更加谨慎。银行方面预测,那些规划小、自有资金缺乏的小企业,生存的空间会越来越小。

　　股市:资金入股市短期不明显

　　“目前国内投资的两大途径就是房产和股市,房贷紧缩政策有可能增加流入股市的资金,给A股市场继续提供上升动力。但是资金供给的增加必然是一个渐进的过程,短期影响不会很明显。”联合证券基金分析员任瞳指出。该观点得到基金行业的普遍认同。

　　北京一家老牌基金公司的投资总监指出,虽然第二套房贷的首付不低于40%的消息可能间接把资金引向基金和股市,但影响不会太大。主要原因在于资金变化很复杂也很难衡量,因此房贷紧缩政策更大程度上会对投资者心理上产生一定的积极作用。

　　深圳一家基金公司总经理指出,某一个消息的出台不会导致资金出现根本性的流动逆转,即使在房贷紧缩影响下暂时打消买房或者炒房计划的资金,也不太可能不计成本地立即杀入股市或者投资基金。

　　“第二套房”如何界定

　　据银监会解释,是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的房子

　　追问

　　昨天,不少银行、地产界的人士在接受采访时表示,央行半夜出台新政,既颇感意外也显仓促。他们对新政一些表述感到不解,认为今后如何操作仍需观望。

　　焦点一:新政何时起执行?

　　本次新政为央行出台的文件,在执行过程当中需要国土、建设部门的配合,因此,新政如何与职能部门衔接成了能否顺利实施的焦点问题。同时,衔接时间多久,新政到底何时开始实施,这些目前都不可知。

　　记者昨天了解到,除建设银行已在全国范围执行“首付四成”外,目前各大商业银行广东分行均表示要等待总行的统一部署。

　　焦点二:囤地如何能查实?

　　新政原文规定,对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款。

　　该政策对广州而言有执行难度,因为广州目前尚未有透明的土地公示制度来保障。广电房地产武汉地区公司副总经理何志坚就表示,怎么认定企业囤积土地和房源,存有较大的浮动空间,操作起来弹性较大。

　　焦点三:楼未封顶不放贷?

　　新政原文规定,商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

　　按照政府目前的规定,多层住宅必须结构封顶才可预售,但多层以上住宅可在完成主体结构的2/3后预售,无须封顶。这样,商业贷款和预售制度之间便存在时间差,中原地产项目部经理黄韬表示,北京有开发商选择先收首期,等楼盘封顶后再办按揭的办法来化解。但如此一来,买家将承担很大风险,比如与开发商发生债务纠纷,开发商等房价上涨后又毁约不卖房等。因此,黄韬认为政府应该调整预售证管理办法。

　　焦点四:是否还有强政出炉?

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生本月在参加南方报业传媒集团举办的有关论坛时称,目前房地产仍有强政出台的可能。

　　其一是税收政策,去年土地增值税出来,现在持有环节上的税,也就是物业税争议还较大。但房价高居不下,物业税出台的呼声很高。

　　其二,在集体土地的上市流转上,政府也有出台政策的可能,“在集体土地的上市流转上,《物权法》留了一个口子。现在重庆、成都两市在进行相关试点,研究城乡同地、同权和同价”,而一旦农村土地被释放出来,对商品房的价格将带来重大影响。

　　有问必答

　　怎么样才算第二套住房呢?

　　答:对于第二套房的界定,之前有很多争议,因此在此次下发的文件中,央行及银监会专门对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的概念进行了强调。

　　据银监会的解释,《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的房子。

　　已供完一套房,若再买还算第二套吗?

　　答:只要是以按揭方式购买的房子,不论是已经还完的还是正在还的,再买房的话,都算第二套。

　　夫妻双重购房怎么算?以父母、子女及亲戚名义买的房子又怎么算?

　　答:据记者了解,目前一部分银行是按照一对夫妇为单位计算住房的,即丈夫贷款买了一套房后,妻子再申请贷款买房时,就算第二套住房。但父母、子女及亲属之间购房不受影响。

　　还有一部分银行门槛较低,仍是按个人为单位界定住房量。据这部分银行表示,目前并没有明文规定,住房量一定要按夫妻为单位计算,因此,银行可以根据自身情况来处理。

　　跨地区买房怎么算?配偶是否贷款买房怎么查?

　　答:由于个人征信系统已经全国联网,市民即使在不同的城市贷款购房,银行同样可以查得出来。而以夫妻为单位界定房产情况的银行,在为个人办理住房按揭时,一定要其提交户口本,这样就可以根据户口本上记录的婚姻状况及配偶姓名,去查询她(他)的购房情况。

　　第二套不用商业贷款,用公积金贷款是否也算第二套呢?

　　答:只要是贷款买房就算。

　　两部委为何要这样界定第二套住房呢?据银行人士介绍,这主要是因为银行“能力有限”才不得以做出这样的决定。目前银行只能依靠“个人征信系统”来查询个人的购房情况,而该系统只记录信贷关系,即个人跟银行发生借款及还款业务时,才记录到信用档案里。如果市民以现金一次性购买住房的话,由于没有跟房管部门联网,银行就无从所知。因此在《通知》中,两部委干脆就将这一块的情况剔除,以“利用贷款”做定语,把房产的界定限制在银行能力范围之内。