首付四成以上 利率上浮至少10%

　　作者: 孔华 李成 王荔珏、陈白帆、黄涛、龙蕾

　　不得对囤地房地产商发放贷款

　　据新华社电 中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，正式宣布大幅提高第二套(含)以上自住房、商住两用房以及商住房的贷款首付和利率，同时叫停加按房贷和不指定用途住房抵押循环贷款。

　　通知还指出，将严格房地产开发贷款。对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　通知对商业用房购房贷款进行规范，要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。

　　通知要求商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

　　房贷新政解读

　　此次人行和银监会《通知》重申，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。新政在国庆楼市黄金周之前出台，对不少有购房意愿的市民造成巨大心理冲击。“买或不买第二套房子”、“用谁的名字买第二套房子才能避免贷款利率上浮”，都成为了计划购房者家庭昨晚周末聚餐的话题焦点。 (记者 孔华)

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　　第二套(含)以上住房贷款界定标准

　　“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

　　商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。(借款人如用自有资金购买第一套住房，则贷款购买的第二套住房不在新规之列。)

　　待定：

　　疑问：第一套住房用贷款购买，但已经还清，再贷款购买第二套，是否属于新政策所指的第二套贷款购房？

　　银行答复：如人行、银监会无特别规定，视银行的贷款额度和市场策略执行不同标准。

　　疑问：本人贷款购买第一套住房，再用配偶、子女或者父母名字贷款购买第二套住房，是否要按新政执行？

　　银行答复：如果人行和银监会无特别规定，按目前监管部门的界定说明来看，新政策是指借款人本人贷款购买第二套房，但视银行的贷款额度和市场策略执行不同标准，配偶贷款购房可能会被视为同一人贷款。

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　　第二套(含)以上房贷首付至少4成

　　申请购买第二套(含)以上住房的借款人，贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　待定：

　　疑问：第二套以上住房随套数增加而大幅提高最低首付比例和利率，各银行如何执行？

　　银行答复：细则未出，但银行倾向于每增加一套住房贷款，首付增加5%~10%，利率增加5%~10%。

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　　商用房和商住两用房最低首付和利率大幅提高

　　商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

　　“商住两用房”的贷款最低首付款比例由原来的40%提高到45%。贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

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　　90平方米以下、首套自住房贷最低首付比例仍为两成

　　首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。

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　　加按、“个人住房循环授信”被叫停

　　《通知》表示，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。《通知》规定不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款。

　　“抵押追加贷款”又称加按，是指已贷款买了第一套房，要买第二套房又需要再次贷款，只要借款人第一次贷款没有达到贷款额度，或者贷款一段时间已归还了部分贷款，就可以去原贷款银行申请增加按揭的业务，来获得购买第二套房的资金(尤其是首付款)。

　　而个人住房循环贷款，指自然人以其名下的自有住房作抵押向银行申请授信额度，在授信有效期和可用额度的范围内，可多次申请，循环使用的个人贷款业务。

　　大家谈

　　打击囤地囤房政策

　　对中小开发商影响较大

　　对于商业银行不得向有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业发放贷款，不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款等政策，发展商异口同声地认为，对于大型有实力的开发商影响不大，而对于中小型特别是内地的开发商影响非常大。

　　广州某大型房地产开发企业有关负责人认为，这一措施虽然暂时会对市场有一定影响，但长期来看，不会改变市场的发展，反而会进一步助长土地囤积和投资垄断的形成。他表示，现在大部分实力雄厚的开发商，已经有足够的销售回款和融资渠道，根本不需要银行的钱来支付土地出让金，而且，需要用到银行贷款的地方也不多。因此，央行的政策只能让更多中小发展商退出市场，而大开发商所形成的垄断会更加严重。这就可以解释为什么在地价如此高的情况下，大开发商反而更加积极拿地。

　　这个政策的实质是开发商不得圈地，为此从银行贷款上加以控制。对于大开发商而言，融资渠道非常多，包括股市、基金以及战略投资者等方式。但对中小开发商，特别是内地开发商，他们融资渠道比较单一，受冲击的可能性很大。

　　一位手上尚有好几个待建项目的某地产公司副总则对新政策表示不予置评，只强调，会按照公司一贯的开发速度进行项目的开发。

　　记者王荔珏、陈白帆、黄涛、龙蕾

　　新规何时

　　正式实施

　　银行业人士：房贷继续受理，未签订合同贷款按新规审批，老贷款应按照原规定执行利率；国庆期间打算贷款购买第二套自住房的买家，要比原计划多备一成首付并执行上浮利率

　　昨天上午，广州市多家银行个人贷款等相关部门就房贷新政实施召开紧急会议，商讨有关执行细则。银行业人士都表示，除了叫停的加按、不指定用途循环贷外，普通个人房贷一律照常受理。“虽然总行细则要等一两天才制订下发，但由于人行和银监会通知已经下发，现在开始受理、但还没签订合同的贷款，基本是按新通知来审批了。”因此，国庆节打算贷款购买第二套自住房的买家，要比原计划多准备一成首付现金并执行上浮利率，已无太大悬念。

　　市民伍伟国刚刚在越秀区下定金买了一套120万元的单位，这已经是他第二套贷款自购房。如果按新规，其首付则从原来的36万元提高到48万元，“定金已经交了，但贷款还没批下来，我会因此而被要求追加首付吗？”

　　对此，银行表示政策出台前，其实很多开发商和中介都已听到了银行的“吹风”通知，因此购房者应该有心理预期。另外，下定金并不等同银行同意贷款。银行对于借款人能够贷多少钱，是无法事先作出承诺的。“新政策执行前也是如此，这一点风险，购房者应该自担，或者与开发商协商解决。” (孔华)

　　地产股不跌反涨

　　银监会拟提高第二套住房的首付比例至40%以上、第二套

　　资深投资者胡立先生认为，房价长期上涨的趋势并不会改变，而房贷政策调控也难以扭转行业整体盈利态势。所以，行业内的龙头企业业绩仍将超出预期，万科A、保利地产、招商地产等优质地产上市公司仍值得投资。 (记者李成)