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第二套房贷利率或将上调10%http://www.sina.com.cn 2007年09月27日 01:29 上海商报
首付比例上调已成定局 地产指数昨日跌幅达4.43% 针对近期关于银监会将和央行一起出台政策，进一步提高房地产开发和消费贷款标准的有关报道，本报记者向有关方面进行求证。尽管上海银行监管部门有关官员表示，监管层至今都无房贷紧缩性指令要下达，但据接近银监会的人士透露，相关政策确实正在制定之中。至于国庆节前是否可能出台，相关人士表示即便真的出台，落实到各商业银行也还需要时间。 商报记者 赵一蕙 曾雅杰 该政策最为引人关注的是有关第二套住房贷款的首付比例将调整至40%以上，利率水平也规定了大幅上浮的区间。据不同消息来源的综合分析，估计会比标准利率上浮10%。这样，与可享受九折房贷优惠的第一套房贷相比，投资性的第二套房贷利率水平高出20%。不过，这项政策是针对新的购房者还是对现在的多套房业主也适用，尚无定论。 一位市场分析人士在接受采访中向记者表示了一种颇有意味的猜想，他指出，在5.30股市大调整之后，资金从股市快速向房地产市场分流，并引发了随后房价的升温，在股市进入高估值的今天，由银监会和央行共同出台住房贷款调控政策，是否意味着管理层未雨绸缪，为可能出现的股市调整先行封住流动性转战的后路？ 中介 不会明显冲击房价 按照银监会的预警，不仅第二套房的首付比例会提高，且房贷利率水平也会设置大幅上浮的区间，商业用房和商住两用房的首付比例也有可能上调。 “目前的市场表现还算平稳。决定市场表现的是供需关系，现在从全局情况看，还是以自住需求为主，因此利率上调带来的影响在短期内不会表现得十分明显。”中原地产交易按揭部经理杨晗靓评价，只要总的刚性需求没有太大变化，楼市总格局不会起大变化，即使会出现局部调整，但价格应该还会比较平稳。 杨晗靓表示，早在今年第二次加息时，利率的提高就给市场带来了变化。“我自己的感觉是，以往选择贷款购房者通常会贷足七成，可是在今年第二次加息以后，购房者就逐渐自动提高首付款的比例了。” 杨晗靓将此解释为市场对贷款门槛提高等“软政策”的自动调整。“现在有公积金可以使用，而且购房者还可以调整购房策略。比如首付比例提高了，可以选择房型较小，总价略低的房源。这些可以通过市场自行调整，不会对房价造成很大冲击。” “中心城区的购房者不会受到影响。”中原地产西藏南路分行经理周子淇回答记者。受全市涨价风影响，中心城区二手房价格迅速攀升。中原地产位于黄浦区的门店最近的成交均是长期投资或改善型购房的性质。“投资客大部分一次性付款，而改善型购房者的贷款情况基本是付一半、贷一半，即使首付比例提高到四成，也不会对他们的购房决策产生影响。”周子淇告诉记者，目前改善型购房者在市中心购置次新房一般集中在总价300万元的二房，贷款比例在五六成左右。“四成首付款比例对于高端公寓类二手房的改善型需求没有影响，因为利率高，他们本来就已经自动提高首付比例，而且大多会在两三年内付清贷款，本身对贷款依赖程度就不高。他们对于这些消息的反应也不是很激烈。” 开发商 将剔除一批投资者 开发商对提高首付比例和利率的评价则较为积极。提高首付的主要目的是考虑购房者的现金流约束，而提高利率则是在较长的周期内提高整体的还贷成本。 “通过信贷方式调整房产市场在国外已经十分成熟。比如国外购买第一套房有很多优惠和鼓励政策，对于打击投机炒房，这个政策还是有效的。”第一中国房地产发展集团营销经理盖玲表示。 “对于大部分房产投资者来说，能够用一笔首付带动长期收益最好不过，所以他们应该会把银行贷款的条件利用到最充分，毕竟一次性付款的购房者还是少数。今年上海楼市的火爆一部分源于股市的利好，不少投资者多处投资房产，从而带动楼市的走高。但是这些人也不会都是一次性付款的。” 盖玲告诉记者，据她所知，不少平日投资房产的人士因为今年频繁的加息已经打消了炒房的念头。“一旦第二套房的贷款利率大幅提高，势必会对投资者造成影响。更多的是剔除一批投资者。房价可能会有小幅回落。” 关注焦点 第二套房如何界定 “如果银行愿意，肯定是有办法对第二套房做出区分的。购房者的贷款历史记录一清二楚，要调查贷款记录相信也不是难事。”多位业内人士对于第二套房的界定标准都持这样的看法。 也有不少人持相反的看法。一位中介人士告诉记者，银行目前对于本行的贷款记录可以查询，但是跨行业务查询并不清楚。更重要的是，银行只能对“有贷款记录”的用户进行记载。而一旦“第一套房”并未申请过商业贷款，则显然无记录可查，这种查询方法存在一定漏洞。 从政策的初衷可以看出，银行之所以把矛头指向“第二套房”，主要出于控制房价投资过热，稳定房价的考虑。而按照这个思路，“第一套”与“第二套”的区别应该在于产权上。也就是说，如果银行真要对这条政策执行到底，就必须与交易中心联网，查询贷款人的产权记录。 “系统是否已经支持到了这个程度，我们还不清楚。据我们所知，可能在部分区域可以联网查询，但是目前全面实现应该还不大会。”一位中介人士告诉记者。 即使按照产权划分，也会存在疑问。“如果一套房产证上登记了多人的名字，比如父母和孩子，出资的都是父母，主贷人也是长辈，那么子女单独再次购房时，按照产权看，属于第二套房；可实际上却是第一次出资购房。这种情况十分普遍，不知道申请银行贷款时，子女将会被认为是第一套还是第二套。”一位读者表示了自己的疑惑。 事实上，认定这些问题并不十分困难，只是比较繁琐，执行的成本比较高。“有时候在于银行愿不愿意这样做。”一业内人士评价。 执行力度 各地标准可能不同 据消息人士称，第二套房的贷款利率可能在标准利率基础上调升10%左右的幅度。经过今年多轮加息，一年期基准贷款利率已经升至7.29%，五年期以上的贷款利率达到7.83%，逼近8%。在执行中，各个银行都会对第一套购房执行优惠利率，下调10%～15%。这样，原来的第二套房政策只是没有优惠的标准利率。而如今抬高10%之后，两者的差距会更加明显。 但是，商业银行在放贷时，是否会严格执行这一标准？由于各商业银行多有不菲的放贷指标，贷款产品竞争激烈，很可能也会上演“优惠利率”一样的状况，会在政策允许范围内有所放松，从而引发各个银行间的竞争。据内部人士透露，在房贷指标严峻之后，商业银行对第一套房的指标很是放松。而第二套房的政策如果也存在一定的自由调配权，商业银行是否会允许一些例外的口子，这种例外将以多大的比例存在？这些问题都有待解答。 提高第二套房首付及贷款利率的举措，在调控房地产市场的同时，也是商业银行控制风险的举动。 央行上海总部最近披露的8月份信贷情况显示：当月中资银行个人房贷猛增71.3亿元，创2005年以来单月增量的新高。自去年11月以来，沪上个人房贷增量已连续攀升10个月。银监部门负责人表示，沪上银行务必重点防范因放贷增速过快而可能导致的呆坏账问题，尤其对个人房贷的成数、利率不能放松管制。 “银行面临的压力也很大，虽然说要控制风险，可是房贷指标还是要完成，政策的效果还要看落实的情况。”业内人士纷纷向记者表示。 据报道，建行内部消息人士证实，关于第二套房首付比提至四成的说法，确系出自总行的统一部署，相关通知已经以保密级别文件下发至各地分行。 事实上，各商业银行对房贷风险的看法并不相同，分歧的根本在于缺乏系统的数据和历史经验来准确评估面临的风险压力。出于业务发展考虑，各地分行在具体落实上可能有所不同。比如其他地区已经先开始执行，而上海地区还保持平静，正在等待政策之中。 市场反应 地产股昨深幅回调 如果说提出这一观点仍需要较强的想象力，那么地产股昨日的盘中表现则显示了有关房贷紧缩政策的直接影响。地产指数昨日跌幅达4.43%，万科A收盘价下跌5.3%，带动地产股加速下挫，成为市场最为沉重的空头压力。而在前一天还和万科A一起被称为“护盘功臣”的地产股如金融街、保利地产、招商地产、泛海建设、苏宁环球等昨日跌幅均达5%左右。这也可以看作是市场对房地产业面临新一轮“风险”的提前规避。
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