提高首付比例有用吗

　　易宪容 中国社会科学院

　　金融研究所研究员

　　希望通过提高首付比例，来抑制国内房地产市场的投资或投机行为，这当然是好事，它能够在一定程度上可以降低商业银行的信贷风险。但是如果没有相关的条件支持，要达到效果是不可能的。

　　尽管抑制房价过快上涨，除了货币政策外，还需财税等政策配合，但是银行信贷政策一直被市场看做是主要政策组合，不过，提高首付款比例，能够遏制房地产市场过多的投资吗？能够让快速飙升的房价回归理性吗？在我看来，作用会有一些，但十分有限。

　　其实，住房按揭贷款对

房地产市场的影响，既有数量关系也有价格关系，且价格关系更为重要。也就是说，住房按揭贷款的利率变化，对房地产市场影响更大。而住房按揭贷款增加与减少，在很大的程度上是与其价格有关的。这几年，国内住房按揭贷款为什么会如此火热？最为根本的是政府采取低利率政策，是通货膨胀率较高的情况下的负利率政策。试想，无论是低利率还是负利率，都是政府对金融市场进行管制，从而让银行债权人的利益向债务人转移。在这种情况下，债务人总是千方百计地从银行借钱，而住房按揭信贷则是债务人从银行获得贷款最好的途径。我们只要看看今年以来个人住房按揭贷款的情况，就可知道债务人是如何从银行获得信贷的了。今年二季度，住房消费信贷达到3800亿，比以往一年的总和还要高。可以说，如果银行信贷的价格机制不改变，政府不改变目前这种低利率或负利率政策，住房按揭贷款的快速扩张就不可能得到遏制。

　　当然，当银行贷款的利率一定时，从数量上来遏制住房按揭贷款，来减少房地产市场的投资比重是能够起到一定的作用，但是不可能高估。因为，国内房地产市场为什么投资盛行、炒作成风？当然与银行金融杠杆高有关系，如果提高住房按揭贷款首付比重，其从事房地产投资的金融杠杆也就会降低，即投资者需求更多的资金来撬动银行的资金。但是这必须要几个前提条件，一是一个有效的诚信的房地产评估市场，这样也就使买者与卖者之间无法合谋把

房价提高，从而降低投资者进入房地产市场自有资金的比重。二是对第二套住房有一个系统的识别体系，否则商业银行会由于识别成本过高，而无法让这种政策落实实施。三是商业银行的利益激励机制，有动力对购买第二套住房者进行严格识别。但是，就目前的情况而言，住房按揭贷款市场与这些要求相去甚远。因此，央行拟将第二套住房首付比例提至四成，来达到遏制房地产市场投资或投机行为是不容易的。

　　其实，按照银监会的个人消费住房贷款指引，其清楚地规定个人月还款比例，不能够超过个人月可支配收入的50%，而这个规定必须有真实性证明。可以说，如果按照这个指引来做，目前房地产市场的投资或投机也不会这样盛行。因此，在发达的市场体系中，任何商业银行向个人提供住房按揭贷款，都必须有个人一年内纳税证明、个人银行对账单、个人公司工资收入证明及个人信用记录。商业银行就是根据这些文件来确定个人收入水平、来确定个人信用等级，任何虚假的文件都可能是银行拒绝个人住房按揭贷款的理由。

　　但是，在中国，不仅不需要这样的真实性证明，甚至于我们的商业银行、律师事务所与个人一起合谋制造假文件、假证明，然后从商业银行套取贷款。可以说，在早几年，任何个人购买住房想从商业银行获得贷款，没有不成的。这也就是2004年上海披露出的一个人可以从银行贷款7800万购买住房128套的原因所在。

　　可以说，希望通过提高购买第二套住房的首付比例，来抑制国内房地产市场的投资或投机行为，这当然是好事，它能够在一定程度上可以降低商业银行的信贷风险，也说明了政府已经看到投资行为对房地产价格的影响。但是如果没有相关的条件，要达到效果是不可能的。

　　目前国内房地产市场价格快速飙升，投资性需求是其关键所在。但是投资性需求如何来遏制，最有效的工具是让投资第二套住房的利率，是市场利率而不是政府管制下的利率，特别不是优惠利率及

公积金利率。如果购买第二套住房的利率市场化，投资者想利用银行金融杠杆的动力也就小了。当然，购买第二套住房的利率市场化后，同时降低其金融杠杆比重，房地产市场的投资自然会挤出。但是，这样，仍然得从源头上做起，即让中国房地产市场消费与投资有一个清楚的规定，特别是《住宅法》要对此有一个清楚的规定。是住房投资，无论是利率还是土地，都以市场化方式进行，是住房消费，政府就采取一些优惠政策。如果把国内房地产市场的投资与消费界定清楚了，再出台相应的政策，国内房地产市场就能够持续健康发展了。