做低合同价瞒天过海别墅交易藏猫腻

　　叶国靖

　　做低合同价对于买家而言，难避风险。因为根据政策规定，房产再次转让出售时按售房收入减去购买房屋合同上所签价款的差额计征税费

　　“特别是这几个月，上海别墅物业成为抢手货，‘做低合同价’这种避税方式更加被买卖双方广为流传和实践。”上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问修先生说，所谓“做低合同价”，即大家平时常说的“黑白合同”或“鸳鸯合同”，是指在签约与过户的时候，买卖双方分别签署两个成交价格不同的合同，是一种逃税路径。

　　灰色路径的利弊博弈

　　澳大利亚籍黄小姐就经历了这样的买房经历。黄小姐在浦东张江地区选中一套别墅，与卖家约定的成交价为400万元，但在签订合同的时候，卖家要求合同价写成300万元。假如黄小姐不答应，多缴的各项税费将由黄小姐承担。此前数次看房经历，卖家均提出类似的要求。

　　以此为例，这套实际转让成交价格为400万元的房产，买卖双方私下协商签署协议之后递交给房管局及税务机关的过户价格则是以300万元成交的。这样，剩余100万元的差价所产生的营业税、个税、土地

增值税等税费就可以轻易避掉不少。

　　黄小姐的买房经历仅仅是近期别墅消费群体的一个样本。上海中原物业代理有限公司(下称“中原地产”)副总经理陈宇珏表示，7月15日之后，花园洋房和独栋别墅出让方可以选择实际收益和核定征收两种方式交纳土地增值税。目前花园洋房和独栋别墅物业交易过程中的土地增值税率出现了明显变化：从过去规定的按“增值额30%~60%征收”，变成可以选择“对于无法出具原价的，按总价的0.5%征收”。这一税收政策调整，实际上是令上海别墅市场得到“松绑”。

　　而此举直接推动了上海别墅市场的成交。数据显示，8月份，中原地产中介别墅门店平均月成交量为5套，其中标的在1000万元以下的经济型占总成交量的70%。截至8月21日，别墅成交量与7月同期相比上扬了12%，成交价格上扬约6%。

　　修先生说，由于别墅属于高档物业，一旦交易产生的各种税费远高于普通住宅，各项税费累计交纳的费用甚至可以达到几十万元。因此，别墅业主转手抛售时往往要求下家配合做低

房价。因为别墅禁地令下达之后，市场中现有的供应都是前几年批准开发的，成交一套少一套，所以在卖方市场，别墅业主处于强势地位，并不担心下家不接受。“这是行业内的公开秘密，监管难度比较大。”

　　记者咨询了沪上多家中介行，得到的答案几乎是一致的：在目前的二手别墅交易中，以“做低合同价”方式，可以做低标的成交价格少则1/4，甚至可达1/2。个别中介行为了促成买卖交易，会主动授意买卖双方如何做低合同价，有的甚至聘请房产物业评估公司共同参与，用第三方提交的评估报告来迷惑房产交易中心的客观评估审核。

　　不过，对购房人而言，这并非一笔划算的买卖。我爱我家

房地产经纪有限公司专家指出，如果做低合同价，银行贷款比例也随之下降。以一套实际转让成交价格为500万元的房屋为例，按七成20年计算，其银行实际贷款额为350万元，首付150万元。假如把价格做低到400万元的房屋，仍按七成20年计算，银行实际贷款额为280万元。按此计算，除了下家所要支付银行首付的120万元之外，其做低合同价格所产生的差额30万元还需另外补齐。这无形中加大了购房成本。

　　同样，做低合同价对于买家而言，也难避风险。因为卖方存在明显的偷逃税行为，将被处以一定的经济处罚。因为根据政策规定，房产再次转让出售时按售房收入减去购买房屋合同上所签价款的差额计征税费。

　　别墅供需“剪刀差”增大

　　戴德梁行住宅部董事伍惠敏分析表示，上海市中心土地资源有限，从2006年开始，别墅用地停批限建，上海尤其是中心城区高档产品供应量缩减，但上海高档住宅的消费实力雄厚。这种供需之间的“剪刀差”，使上海高档住宅市场价格稳步上升。

　　中原地产数据显示，别墅成交的客源中，投资客的比例逐渐升高。8月投资客比例占成交总量的12%，比7月同期上升8%左右。上海外围地区如浦东康桥板块、莘闵板块、松江佘山板块等成为别墅成交的热点板块。

　　中原地产浦东别墅组经理王艳伟表示，近期成交客户有几个明显特点：投资意向明确、预算高、出手快、一次性付款、青睐经济型别墅。所有的别墅成交客户中，有80%购置的是面积在250~280平方米之间，价格在350万~450万元之间的经济型别墅。

　　随着传统市场旺季“金九银十”的到来，外籍人士入沪高峰期、9月份秋季入学将再次刺激市场需求转向旺盛。戴德梁行住宅部报告认为，目前的别墅市场供应相对紧张，租金和入住率均在高位运转。受供给与需求的双重影响，下半年的高档住宅市场将继续延续火热局面。

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