广州部分房贷断供银行不良率趋向提高

　　吴晓波

　　今年央行连续五次加息之后，买家的月供压力大幅增加。根据一名按揭机构负责人的估计，由于楼价上涨，以目前市场上大多很多消费者选择的50万元20年房贷为例，去年年底加息前每月实际还款额为3441.70元，五度加息后，目前每月实际还款额达3772.21元。

　　但是，不少大型的按揭代理机构均表示，从今年初央行开始连续加息至今，“断供”潮尚未出现。由于明年才开始执行新利率，五次加息的作用将在明年1月1日之后体现出来，届时不排除可能会出现小型“断供”潮。

　　而上述的按揭机构负责人表示，据他估计，近两年不少银行的房贷业务是以每年30%的速度增长，资产不良率在各种贷款业务中不算高，预计只有1%左右。但是在加息周期下，业主的还贷压力增大，不良率会呈现提高的趋势。

　　部分房贷“断供”

　　《第一财经日报》记者从某些商业银行的广州市地区支行信贷部有关负责人处了解到，目前广州以投资为目的购房的房贷中，有部分楼龄较久的房产已出现了“断供”现象。

　　根据资料显示，该行的业务主要以房贷和车贷为主，其中房贷3年来放款约8000宗，达数十亿元。当中只有5宗“断供”，目前已被银行起诉，拟于近期拍卖。

　　其中较为典型的是某位买家在2003年买下番禺某楼盘3套单元，他通过开发商的担保办理了“零首期”。即由开发商先向银行垫付首期，在头3年买家向开发商分期偿还首期款，同时要负责银行月供。当时此人买的都是150平方米以上的大户型，单价4000元/平方米，办理的全部是八成按揭，3套房合计获得100多万元的房贷，从2006年开始，其首期加上房贷的月供款合计近2万元。

　　但是，在这名借款人供完首期之后，在2006年中才在开发商处取得交易合同。此时政府已出台预售房不得转让的规定。到了今年上半年，他好不容易才在等到该盘办理房产证后打算转售。但这个楼盘由于频频出事，加上配套不完善，除了初次置业的年轻人，很少三代同堂的大家庭愿意购买。而楼盘单价也只是上涨到6000多元/平方米。他在转售两套物业之后，剩下一套朝向不好的高层长期找不到买家。于是他从今年4月起，已不再供款，连续“断供”近5期。银行在短信催交、上门查访以及提出警告后，这名借款人表示无力还款。于是本月银行已循法律途径拟拍卖这一处房产。

　　另一个“断供”案例的借款人则是购买临街商铺的。这名女士在2005年，在所住的小区购买了开发商推出的一手裙楼商铺。单价为3万元/平方米，面积60平方米，她筹措了数十万元作为首期后，以为可以从此坐收租金，“当时开发商说小区人口越来越多，社区铺回报会很稳定，一个月少说也能收1万多元的租金。”结果她购买的小区铺位于开发商新开发的一期，人气不旺。直到2007年中才开始陆续入住，从商铺交楼至今，她已经勉强支撑还了约十万元的月供，但商铺却一直没有租出去，想平价卖掉，由于贷款收紧，也很难找到接货的人。从今年3月起，她已累计“断供”3个月。目前正面临商铺被拍卖的窘境。

　　上述按揭机构的负责人表示，目前“断供”的以投资客和销售员、小生意人比较多。这些人往往在前两年资金实力不足的情况下，先购一套或两套认为有升值潜力的大户型或者商铺，但由于眼光问题，可能选中的房子在拿到房产证后也不易出手。而他们往往当时首期资金不足，向朋友借，然后向单位开资信证或从亲友们借转些资金作为资产证明材料后，向银行申请贷款，以所购房子作抵押。

　　记者查阅今年7~10月的拍卖公告发现，目前大多数被银行拍卖的房产，多为一些楼龄较久、转手次数较多的二手楼梯楼，以及位于番禺或者海珠较为偏远地区、当年曾经推出过“零首期”优惠的楼盘。

　　紧缩背后风险

　　农行省分行营业部有关人士表示如果购房者出现意外情况，不能还贷，此时最好的解决办法是向银行申请转按贷款或者加按贷款。否则供款人出现“断供”而被银行告上法庭，败诉后诉讼费要购房者承担，甚至还要追究其法律责任，同时购房者在银行的信用记录也会因此受损。根据该行的规定：若购房者连续2个月“断供”，银行就会发出催收通知书；连续6个月“断供”，银行就会立即通过法院诉讼或申请强制执行抵押物的方式，收回房屋。

　　除了加息之外，由于银行针对房贷的风险评估收紧，以及房管局拟从今年9月1日起上调评估价，二手市场的门槛也会进一步提高。因此房产投资客很可能在进入加息周期之后，面临二手市场无人接盘、月供压力大增的窘境。

　　广州汇瀚顾问有限公司的按揭专家表示，现时许多购房者通过银行按揭贷款买房，估价公司出于对银行负责及风险的考虑，一般评估价会略低于成交价。但由于现在楼价上涨较快，估价公司未能紧贴市场变化，导致银行的评估价与实际的差距进一步扩大，银行估价低于实际成交价较多。

　　此时，虽然银行仍然可做七成按揭，但银行放贷的是评估价的七成，就会造成银行放贷金额大大低于交易金额，若买家未有足够实力支付余下房款(即首期)，则有可能不但心仪的房子没有了，还可能要支付违约金。如某物业成交价100万元，银行评估价85万元，放贷金额即为85×0.7=59.5万元，买家需要再支付40.5万元才可完成交易。而在签订买卖合同前，买家也许只有成交价三成的30万元预算，现在却突然增加10.5万元的首期支出。

　　另一方面，广州市国土房管局有关部门已宣布定于9月1日开始全面上调评估价。中原地产置业表示，对买家来说，增加的税费包括契税和印花税，对于业主，增加税费则包括印花税、个人所得税、营业税，非普通住宅还有增值税。而且房管局的估计系统还计划每季度调整一次，买卖双方要避税将比以往更难。若楼价仍然不断上涨，房管局还会上调评估价，买卖房屋的成本将继续增加。