广州拟定经济适用房管理办法

　　满5年上市要交纳差价的80%

　　张艳红

　　广州市住房制度改革领导小组办公室副主任易松翠表示，大体的准则是家庭收入有一定能力，但其不够在市场上购买商品房的居民属于保障经济适用房的对象

　　9月19日，广州市国土房管局透露，《城市廉租住房保障制度实施办法(试行)》、《广州经济适用房住宅制度实施办法(试行)》(下称《办法》)已经初步拟定，并于昨日起在该局官方网站上公示，10日后正式报政府签发实施。

　　该两项政策对经济适用房和廉租房的购买对象以及买入和退出机制都作出了比较详尽的规定。其主要的特点是，廉租房保障对象有所扩大，从双特困户延伸到中低收入人群；经济适用房的保障范围缩小，从原来的中低收入人群限制到低收入人群，即所谓的“划好了两条线”。另外一个特点则是“把好两个进出关”，即确定受保障者的进入和退出机制。

　　此前，广州市多年来一直有廉租房制度，但是由于当时的保障对象仅仅是低保户，覆盖面非常窄；而经济适用房也停滞了多年，其制度建设不尽完善。因此，该局有关负责人表示，随着广州加大在政策性保障住房方面的建设力度，这两个文件属于其政策配套，需要尽快制定实施。

　　另外值得关注的是，广州市目前已经在抓紧研究进城务工人员的住房条件的改善，努力完善整个住房保障体系。

　　划定两条收入线

　　根据建设部日前出台的24号文要求，地方政府在建设住房保障体系之时，需要扩大廉租房的保障范围，收窄经济适用房的保障范围。为此，广州市此番出台的《办法》重点对廉租房和经济适用房所保障的对象进行了划分。

　　在申请条件上，除了惯用的家庭年人均可支配收入作为参考以外，家庭总资产、近年内是否有房产交易行为等都被纳入了新政策的限定范围。

　　总体上，无论经济适用房还是廉租房，申请对象都需要符合以下五个前置条件：一是申请人及其共同申请的家庭成员都有广州市户口，并在广州居住和工作。二是家庭年可支配收入、家庭资产都要符合相关标准。三是没有自有住房或者现在住的房子人均居住面积低于10平方米；四是家庭成员从未享受过购房优惠政策，即房改房、解困房、安居房、单位自建房等。五是申请人及其家庭成员在申请前5年内没有购买或者出售过房产。

　　广州市住房制度改革领导小组办公室副主任易松翠表示，大体的准则是家庭收入有一定能力，但其不够在市场上购买商品房的居民属于保障经济适用房的对象；买不起经济适用房的，纳入廉租房范围。当然，这个商品房的界定也是按照市区二手房的均价来确定，绝对不是参照一手的高价商品房。

　　据悉，享受经济适用房和廉租房政策的人群的界定，是按照国际通行的房价收入比在4~6倍为合理承受范围的理论来确定的，根据年人均可支配收入和家庭总资产进行划分。目前确定的今年的经济适用房保障的收入标准确定为家庭年人均可支配收入低于18287元；家庭资产净值为现在年人均可支配收入的6倍。廉租房保障的收入标准为家庭年人均可支配收入低于7680元，家庭资产净值为现在年人均可支配收入的4倍。

　　对于增加的家庭总资产的测算，易松翠表示，一些家庭虽然收入不高，但有以前积累的财产，要将所有资产经过评估为现金，如果超过家庭收入比的6倍，将不再纳入经济适用房保障范围。资产包括银行存款、土地房产、汽车、投资类资产、收藏品等。

　　易松翠表示，现在只是为了公平起见，将这项内容予以规定，但是具体执行难度有多大，这个是执行的时候需要解决的问题。在这方面，香港的情况就好一点，因为有个诚信的约束；但是内地法律还没有发展到这一步。

　　另外，《办法》还确定了广州市廉租房套型面积在50平方米以内，经济适用房的套型面积在60平方米左右。据悉，目前在建的新社区的设计就是按照这个标准来执行的。易松翠说：我们的设计主要考虑到面积不大，但是也能住得舒服。

　　进入和退出机制重新确立

　　新的《办法》对保障对象的进入和退出机制，作了比较详尽的规定，即所谓的动态管理机制和退出机制。

　　据悉，之后国土房管部门将对享受经济适用房的家庭要进行抽查，对廉租房家庭进行年审，以确保保障型住房真正满足符合条件的家庭。

　　一旦家庭收入发生变化，不再符合保障条件，需要退出保障。同时，新的政策还制定了退出之时的过渡期。例如租赁补贴的保障对象，领取住房补贴者有12个月过渡期，过渡期内将减半发放租赁补贴。如果一年之后还要继续租用廉租房，则不再发放租房补贴。而享受实物配租的要腾退住房，同样是一年过渡期，过渡期内要按照公房标准交租金，3.5元/平方米。如果过了一年还不退的，按照公房成本租金的50%来收取，成本租金是13.5元/平方米。

　　此外，对于经济适用房，则因为具有保障和限制产权的特性，属于有限产权，不能出租，也不能出借，5年内不得上市交易。如果购房人因特殊情况确实需要出售，由政府回购；回购时要扣1%的折旧费。5年后出让，需要计算出让总价与当时的购买总价的差价，其差价的80%需交回政府作为土地出让金。

　　易松翠表示，收入大部分差价，主要是因为经济适用房属于政府保障型住房，政府在其中有所让利，一旦上市流通，政府应该收回让利部分。