金融风暴十周年开发商高歌猛进

　　亦吾

　　十年前的金融风暴，曾经使香港融资、买地大战戛然而止。但是目前已经有更多的大型公司卷土重来，在内地的各个城市争先恐后地打造天价地王

　　9月18日， 曾经遭受金融风暴重创因而在内地楼市扩张表现审慎的信和置业，开始宣布要加大内地储备。并且在以82亿元高价夺得成都及重庆地王后，宣布将在一年左右将内地的土地储备增加一倍。

　　另一方面，碧桂园在宣布其截至8月15日土地储备已增加至5400万平方米之后，又宣布今年的土地储备机会为8000万平方米。富力地产在目前土地储备3300万平方米的基础上，年内还将积极在长三角获取优质地块。

　　此外，如万科、雅居乐等

开发商等，今年的目标也是土地储备到达3000万平方米。

　　按照这些开发商每年最多竣工600万~700万平方米的数量，其实他们现时囤积的地块，已足够将来8年乃至十多年的消耗。但仅仅在2005年前后，上述开发商的土地储备目标仍然大多维持在“满足集团二至三年的发展所需”。在大规模拿地的同时，内地上市房企在今年将预计融资近1100多亿元用作买地扩张，其中以万科的百亿融资以及富力将回归A股融资最为瞩目。

　　回眸十年之前，香港也曾经上演过类似的争地大战以及融资高潮。

　　十年前的融资买地高潮

　　从1993年开始，在香港出现了过低的利率与高通货膨胀率并存的局面，造成资金大量涌入房地产市场投机。香港房地产市场开始泡沫化，以港岛的私人住宅为例，1984～1985年当时港岛新楼的平均价格是500～600元/平方英尺，1997年最高峰的时候则是8000元/平方英尺，12年之间增长15倍左右。

　　在楼价到达高峰时，开发商的囤地也出现了高峰。当时香港市值最大的开发商新鸿基是香港的最大地主。从新鸿基年报上看到，从1995年开始，新鸿基手上的土地储备(可建楼面面积)就有4100万平方英尺，1997年更是达到了5000万平方英尺(可建楼面面积)。除了市区土地以外，新鸿基手上还掌控了1800多万平方英尺的农田。

　　作为90年代香港上市地产公司中土地储备排名第二的恒基地产，1990年到1996年土地储备从1650平方英尺增加到2420万平方英尺，其中尚未包括1340万平方英尺农地。

　　恒基股价随着土地储备增加而节节飙升，到1996年11月20日已升至每股74.72港元水平。恒地不失时机地配股筹资，先后于1995年12月和1996年9月两次以先旧后新方式配股集资22亿港元和35.2亿港元，集资总额达57.2亿港元，并通过发行日元债券约23.4亿港元。这两年间，恒基集团集资频率之高、数额之大，香港同业公司无出其右。到了1997年，根据资料显示，当时房地产业占到香港市场总市值的11.16%,是仅次于金融业的单个行业。

　　当时的上市房企良好业绩，可以说是它们不断扩张融资成功的重要保证。根据年报显示，新鸿基在1994年，毛利率高达52.5%。由于当时香港的上市公司已采取了项目竣工才结算收益的会计准则，即使在金融风暴之后，新鸿基仍然短期内继续维持很高的毛利率：1996年至1998年三个年度分别有51%、54%及52.5%。但是，到了1999年，随着香港楼价持续下跌，其新交付使用的物业利润也随之大降，这一年它的毛利率下降到36.6%。

　　在融资与买地高潮中，其中频频通过拍卖地王扬名的上市房企首推信和置业。它于1997年3月，以118.2亿港元的价格，投得香港小西湾地块，每平方英尺楼面地价5139港元，比起拍价高出87%。但是金融风暴后这一项目命名为蓝湾半岛上市，售价仅与当时的地价相若。90年代末，信和置业甚至出现将

豪宅浅水湾御苑出售给澳洲基金以抵消负债率上升影响的举措。

　　当年房企如何过冬

　　从1997年金融风暴之后，香港楼价泡沫破裂后一路下跌。到2002年，香港房地产市场已经比1997年10月缩水近一半，楼价大跌超过六成。

　　相比目前内地迅速扩张的房企，当时的香港上市房企虽然面临的机遇与现在相似，但是似乎抗风险能力更强。以当时市值最大的新鸿基地产为例，1997年其年收入达到289.6亿港元，净利润为141.6亿港元。1998年，公司业绩受金融风暴影响，营业额下滑为232亿港元，而且为土地储备等拨备47亿港元，经营性项目营业纯利仍高达122亿港元，税后纯利仍高达72.6亿港元，净回报率高达30%。从1998年~2002年，新鸿基的收入水平基本稳定在200亿港元以上，净利润也在70亿到80亿港元左右。

　　反观目前内地最大市值的房企万科，其2006年收入为212.3亿元，但净利润为21.5亿元。今年有望销售业绩接近400亿元，但按照其往年的业绩表现，纯利预计也是40亿元左右。但目前不少全国布局的内地房企股，能提供稳定收益的收租物业在集团内所占比例非常小甚至没有。

　　在金融风暴后，香港楼价暴跌的同时，新鸿基名下庞大的收租物业对其渡过资金链紧张的难关也有帮助。2001~2002年度的年报显示,新鸿基手头上的出租物业有1930万平方英尺,在该年度85亿港元的利润,房产销售贡献了40亿港元的利润，租金的收益也高达40亿港元。

　　此外，新鸿基的产业链也使它能在市场不景气时进一步压缩成本以及减缓催款压力。在90年代，新鸿基已形成了包括建筑、物管服务、保安消防设备工程、设计工程、机械电机工程部门、财务公司、保险公司、混凝土公司、建筑机械供应公司等附属机构。拥有附属及联营公司超过100家，形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团。

　　而市值第二大的地产公司恒基地产，则即使在楼价上涨时也注重强调资产负债的平衡以及资产周转率的稳定。金融风暴后，恒基地产曾将楼价下调20%。并且将百货商场零售促销的手法运用到地产市场，诸如以车位配售半山慧豪阁并以先到先得方式认购，向买家提供九成按揭并对加按的两成提供首三年免息供款优惠等，甚至用抽奖送黄金(头奖黄金100两)展开促销，结果引起市场超额认购。

　　同时，该集团即使在土地储备扩张加快的同时，也坚持在市区收购旧楼的策略，通过旧城改造掌握一批较为保值的市中心物业，并发明了“袖珍楼”、“袖珍铺”，将市区内狭小的地盘建成袖珍式的住宅和店铺，表面上总体楼价不高，但平均每平方英尺的价格及利润都一直维持在可观水准。这类保值物业在市场自2004年开始复苏后至今获得稳定上涨的收益。

　　2001年，地产股信德集团、合和实业和鹰君相继出局。2004年老牌蓝筹地产股“新世界发展”和“信和置业”出局，由工业股代表“裕元工业”和物流股代表“中远太平洋”补进。恒生指数成份股中地产股仅剩6家。但是到了2006年，不仅如新世界发展和信和置业等老牌房企回归，包括内地上市房企在内的富力地产、雅居乐地产、碧桂园集团也纷纷登陆恒生指数成份股。反映了地产热潮的卷土重来。

　　十年前的金融风暴，曾经使香港融资、买地大战戛然而止。但是目前已经有更多的大型公司卷土重来，在内地的各个城市争先恐后地打造天价地王，在

资本市场出现融资规模超过总资产规模的现象。回眸十年前香港房地产市场的疯狂，或许对于今日狂热的房地产市场不无裨益。

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