央行加息开发商加价沪购房意愿仍高涨

　　薛建雄

　　在央行今年第5次加息和开发商的提价压力下，供应量不足的上海楼市，成交量却依然平稳，市民的购房热情依然高涨。新上市的宝宸怡景园，在政府的反捂盘压力下一批就推出了364套，约3.84万平方米房源，如此充足的房源引来的却只是更加提前的排队，让市场行走在理智与疯狂的边缘。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，本周共有38个商品房项目推出48.91万平方米房源，新增房源供应量比上周减少3个，面积下降10.68%。其中，商品住宅的供应面积降幅达11.45%，推新房源楼盘的个数从上周的31个下降到22个，共推出33.11万平方米新房源。

　　“金九”以来，商品房的供应量在上周出现大幅上升之后重新疲软，供应量始终难以超过同期的成交量，这让上海楼市的供需关系在“金九银十”的购房旺季变得更为紧张，这也是出现大批房源上市却依然排队的主要原因。但是受供应量下降的影响，本周的成交量也有微幅的下调。佑威

房地产研究中心的数据显示，本周商品房的成交量为54.12万平方米，环比下降了9.23%；由于没有了上周高价商用物业的集中成交，本周商品房的平均成交价格回落至10560元/平方米，跌幅为6.86%。其中，住宅降幅为8.69%，共成交44.87万平方米，但是住宅的平均成交价格却大幅上升了8.19%，达到10646元/平方米。

　　本周，均价高达35000元/平方米的静安豪景推盘热销，是导致住宅平均价格大幅上升的主要原因。这个楼盘从2004年底的16500元/平方米突然提到2005年4月的26000元/平方米时，遇到了宏观调控，长期滞销且不断有跌价的传言。或许是祸兮福所至，时过两年后，它的开盘价高达35000元/平方米却依然热销，且实际成交价格比报价还要高出2.9%，达36032元/平方米。这个楼盘离奇的经历，基本浓缩了上海楼市近两年来的风雨历程。

　　自4月以来，市民的购房热情在开发商的不断加价和银行的不停加息下，日见高涨。使得已经长达半年多供应不足的上海楼市，本周成交量的降幅还依然小于供应量降幅。究其背后原因是国民经济在高通货膨胀和外汇快速升值的双重带动下，资产、资源价格的攀升，

房价的看涨。这其中上海新房供应的不足，更加剧了看涨的预期。在这个预期下，市民向银行借钱买房甚至成为赚钱生意，房价焉能不涨？但这在不断加息的情况下，房价的风险在快速积累之中，一旦通货膨胀和人民币的升值速度放缓，加息所带来的高成本就可能成为压在房价身上的大山。

　　韩国在2000年以前，房产消费基本上不能贷款，房价也非常平稳低廉。亚洲金融风暴后，韩国改革金融体系，放开房产消费贷款业务，房价就暴涨不止。原因同样是因为没有建立一套合理的税收机制，对投资收益和占用多套住房资源没有合理的调节。那些西欧国家的人口密度都不比我国、韩国低，但是他们的房价收入比却远低于我们，原因就在于西欧国家有完善的住房体系和良好的税收调节机制。

　　(作者系佑威房地产研究中心主任)

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