房贷正步入高风险期 银行股市值已近市场四成

　　警惕房贷风险向市场传导

　　□ 本报记者 张歆

　　曾经被国内银行视为最优质、安全的贷款——住房按揭贷款，如今在无限风光的背后也暗藏危机。无论是美国至今尚无平息态势的“次贷风波”，还是国内银行研究部门“住房按揭贷款步入违约高风险期”的观点，都在为国内银行住房按揭贷款的快速膨胀发出警示。更值得警惕的是，上市银行的特殊身份，使得这一风险可能传导给整个市场。

　　按揭门槛低 贷款风险高

　　近年来，我国房地产市场的持续升温以及

房价的快速上涨催生出了一大批“职业炒房人”。“职业炒房人”门槛不高，少量的首付款、一张身份证、一份收入证明就一切OK。于是，一个人背负数千万乃至更多贷款且同时拥有几十、上百套住房也就不足为奇。“职业炒房人”收益惊人，只要持房待涨就几乎可以坐拥百分之几十的收益。于是，自用购房者和“职业炒房人”混杂在一起构成了银行按揭贷款的主力军。

　　据本报记者采访业内人士了解，今年上半年房地产的火爆销售已经在许多地区产生了“按揭贷款透支”。以房价上涨最快的城市之一深圳为例，中行、建行等大型银行上半年就已经使用完了总行安排的全年的按揭额度，下半年只能透过选择小额客户或者申请调高额度的方式继续发放按揭贷款。

　　但是，随着央行连续加息以及宏观调控的推进和投入，这种低门槛按揭贷款方式的风险逐步显现。

　　上海银监局的数据显示，截至2005年12月末，上海中资银行的个人住房不良贷款余额为15.48亿元，同此增加5.58亿元，基本呈逐月递增的态势。个人住房不良贷款率为0.58%，升幅明显。同期相比，银行房贷违约客户及违约笔数的增幅均超过了50%以上。而截至2007年2月末，上海中资银行房贷不良率已达到0.95%。

　　建行研究部日前也发布报告指出，虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。数据显示，近年来，我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势，而从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿元上升至2006年底的11760.66亿元。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。

　　建行研究部报告进一步指出，我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款正是我国的房贷风险所在。报告认为，我国银行业要强化内控建设，加大对住房贷款的审查力度，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，不断完善风险管理。

　　权重占比大 风险传导大

　　毫无疑问，上市银行今年上半年交出了一份漂亮的半年报，平均增长超过了50%，但是银行的业绩增长主要依赖于贷款增长。在各种贷款中，按揭贷款的“透支”式增长也留下了不少隐忧；首先，下半年各银行贷款额度受限，想复制上半年的增长却还是比较困难；其次，如上面建行研究部报告所述，连续加息使得大量“职业炒房人”购房成本增加、售房难度加大(目前在额度有限的情况下，二手房按揭贷款的门槛迅速大幅提高)、按揭贷款的质量下降，违约风险加大。上市银行的非利息收入中，信用卡等部分新增利润增长点与按揭贷款一样存在着“低门槛、高风险”的不合理性，这些都将直接制约上市银行的业绩。

　　中资银行在房贷业务上已经“进退两难”：一方面，在管理层警示、上调准备金以及压缩下半年贷款额度背景下开始紧缩房贷；另一方面，“银行找不到任何一个行业比房贷更加无风险，有更好的成长前景。”于是，违约风险仍然在无奈中积累。

　　事实上，风险可能不仅仅袭向银行，通过A股市场上市银行的放大作用，风险可能直接向整个市场传导。

　　包括即将登陆A股市场的建设银行在内，我国的上市银行已经达到14家，银行板块的总市值(不包括建行)接近9万亿，也就是说占沪深两市总市值已经超过35%，建行登陆后这一比例有望接近40%。毫不夸张地说，银行板款与大盘的关系是“牵一发动全身”，因此承受风险的甚至可能是整个金融体系。

　　新闻链接：

　　美国“次贷风波”的基本缘由

　　美国从2000年的不景气以来，政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的成长，从而带动了美国一波房地产大涨。在这种情况下，很多做房屋贷款的银行、金融公司，大力借此扩张住房贷款。在激烈的竞争面前，不少金融机构不惜降低住房信贷消费者的准入标准(即“次级信用”的人大量进入)及为购房者提供零首付来吸引购房者。然后，有投行向这些银行买这些贷款，将它包成一笔债券卖给投资者。这些债券就是“次级房贷债券”。在房价上涨时，这些债券的风险会潜伏下来，当房地产市场价格一旦发生逆转，这些次级贷款人的违约风险立即暴露出来，债券的价格会大跌，债券的投资者就可能遭受巨大损失。而且在这种情况下，这些债券没人接手，想卖也卖不出去。由于这些债券在市场上没人敢买，故而基金公司向市场公告拒绝客户的赎回申请，由此一度引起整个金融市场的流动性不足。