夹心层突围：租赁房两限房探路

　　本报记者　范利祥

　　上海市约有20%的家庭属于“夹心层”群体。

　　就全国范围来看，“夹心层”不在少数。一方面，他们不能像高收入阶层一样承担高房价，另一方面，他们不能像低保和低收入家庭一样享受政府的保障性住房。

　　香港有“居者有其屋”政策，而内地的“夹心层”仍有赖于租赁住房和两限房的制度探索。关注“夹心层”的利益，不仅是为“保持房地产市场健康发展”，更是为保障社会成员的生存基础。

　　“干了！”

　　已是夜里十一点多了。在上海市普陀区的一个饭店里，清脆的酒杯碰撞声，掩盖着两个男人的无奈。

　　他们是来自吉林的小王、安徽的小张。这顿饭后，他们将各奔东西，寻找下一个住所。

　　一年前，他们通过一家当地的房地产网站的论坛结识，并相约合租在普陀区中潭路的一个环境幽雅的小区里。

　　他们也因此成为上海市正在推进的群租房整治行动的整治对象。那天早上，他们的房门被一个群租房整治行动小组敲开，一张淡红色的宣传单要求他们“明早九点前必须走人”。

　　他们的问题，正是“夹心层”生存处境的缩影——商品房买不起，经济适用房也没有资格申购，寻找一个更好的生活环境，是他们的梦想。

　　9月18日，建设部住宅与

房地产业司司长沈建忠指出，一些政策已经考虑到了中等收入人群的住房问题。两限普通商品住房，就是限房价、限套型，也是解决当地居民合理自住需要而采取的措施。北京最近加大了两限房的土地供应，采取这样一种方式供应的住房，比周边的商品房价格低，有的降低20%，有的降低30%。

　　而目前上海、杭州等地，正摸索　“夹心层”租赁住房制度。

　　“夹心层”之惑

　　小张2005年毕业于安徽某高校。他现在虹口区一个做注塑的民企工作，月薪3500元。

　　“这点钱，能弄啥？”小张掰着手指头细算：交通费每月200元；吃饭每月450元；通讯费180元；水费25元；电费65元；煤气费34元“最后算下来，省吃简用，还剩一两千。”

　　小张通过一个房地产网站，找到了同处窘境的小王，在普陀区中潭路一个环境还不错的小区里合租了一个一室一厅一卫的房子。房租1300元，一人一半。

　　他也曾有过从亲戚朋友那里凑钱买房子的想法，但这个念头很快就取消了。他看到，一些很偏的楼盘，每平米价格也都要七八千。

　　“太贵了，买不起啊！”而现在，路过中介公司前看到房价节节上升，小张又着急，又无奈。

　　同时让小张苦恼的是，虽然上海最近几年也推出了不少经济适用房，但他不是申购对象。

　　而这次，上海又针对合租房者出台了一个规定，“一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住”，更让小张苦恼不已。他不知道，从哪里能找到更便宜的房子。“更偏远的地方，虽然会再便宜一点，但上班也不方便啊？而且弄不好路费也会相应增加。”

　　在上海，像小张这样的“夹心层”，并不在少数。一方面，他们不能像少数高收入阶层一样承担高房价，另一方面，他们不能像低保和低收入家庭一样享受政府的保障性住房。

　　根据上海市城镇家庭户数初步估算，上海市约有20%的家庭属于“夹心层”群体。这还不包括那些虽被纳入住房保障体系但依靠保障政策依然无力解决住房困难的人群。

　　而从全国层面来看，虽然“夹心层”的规模到底有多大，目前尚无准确数字，但公开的说法是，其数量约占我国城镇人口的一半。而2006年，我国城镇人口已达5.77亿人。

　　国务院的“24号文”(＜国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见＞)出台之后，“夹心层”的出路问题引起了更多的关注。

　　租赁模式与两限房模式

　　上海市公积金管理中心最近出台的一个报告，向外界解释了“夹心层”的主要来源：一段时间以来，房改中片面强调市场化取向，而忽视住房所原有的公共保障品的特性，导致住房的配置向市场化方面单边发展，住房保障体系建设相对滞后。

　　随着房价不断攀升，一部分中低收入家庭担心购房成本上升，不得不倾其所有，甚至动用几代人的积累和高额贷款来购房，更多的中低收入家庭则望而却步。多数中低收入家庭无法通过市场解决住房问题与改善居住条件的矛盾日益突出。于是，“夹心层”就产生了。

　　规模庞大的“夹心层”，路在何方？

　　“解决‘夹心层’人群的住房保障问题才是保持房地产市场健康发展的重要举措。”报告语气恳切地说，在市场经济条件下，住房资源主要应通过市场进行有效配置。但住房是特殊的商品，不仅具有消费品、投资品的属性，更重要的是社会成员生存的基本生活资料。因此，不能仅仅依赖“市场化”，政府应及时推出保障措施。

　　报告还呼吁，各地政府必须尽快推出针对“夹心层”群体的保障性住房政策和具体措施，如提供优惠租金的租房，让“夹心层”群体无需通过市场购房来解决住房问题，只有这样才能消除“夹心层”群体“恐慌”心理，才能有效地平抑房价。

　　而据本报记者了解，上海即将针对“夹心层”群体出台相应的政策，如用增值资金收储的住房(住房公积金部分增值收益用于储备房源)，除了作为低收入群体的廉租住房外，还可以用于解决“夹心层”群体的住房问题，可用优惠租金方式让“夹心层”群体租住。上海市公积金管理中心日前透露，经市政府批准，该中心正在动用20亿元左右的增值收益廉租住房建设补充资金，收储约50万平方米的市属重大工程配套商品房，用作全市廉租房房源储备。

　　同时，在政策上也可以进行调整，比如鼓励“夹心层”群体提取缴存的公积金支付房租等等。

　　其它一些地方也在摸索。

　　杭州率先建立了经济适用租赁住房制度，主要用于解决“夹心层”住房问题。根据该制度，政府部门拥有房产产权，并以政府名义分别提供经济适用房租赁和人才创业公寓，房源则统称为“租居房”。

　　在实施操作上，租居房将实行低租金制和资格准入制，同时以轮候配租、契约管理和只租不售的原则，进行建设和租赁。目前，杭州已落实“租居房”房源总建筑面积2万平方米。

　　地产商任志强在谈到如何解决“夹心层”问题时指出，要建立一个具有规模和稳定性的租赁市场，然后国家再给予一定的贴租资金。

　　任志强认为，贴租的资金应该有的来自于国家的财政补贴，有的来自于土地的租用方式，有的来自于低资金成本。如将70年出让金一次补交的土地租用方式改为免出让金，按年收取租金或降低出让金标准的方式降低土地首期投入的成本，换取政府限租的权利，让这部分土地首期投入的成本转换成市场中的贴租。如发行低息债券专门用于建设租赁性住房，将低息债券批准发行的权力转化成贴租，用利息的降低变成租金的降低等等。

　　当下两限房(限套型、限房价)亦受到关注，被视为“夹心层”的一条重要出路。

　　两限房即政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，最终设定土地出让价格。显然，两限房是带有住房保障性质的商品房。

　　不过，由于两限房更大程度上触及到了开发商和地方政府的利益，虽然去年出台的“国十六条”对此也措辞严厉地提出了一定的要求，但一年多来，地方上仍鲜有出台相关实施细则。

　　由于“夹心层”队伍庞大，涉及范围广泛，这个群体要想真正走出尴尬境地，仍存有不小困难。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成呼吁，当务之急是出台两限房的实施细则，明确购买、再交易、监管等一系列核心问题，避免再步经济适用房“变味”的后尘。