张望：当前商品房投资炒作面临三大风险

    近来国内商品房价格普遍上涨，原因虽然多样，但重要原因之一是今年以来股市财富效应和近期部分资金从股市撤出进入房地产市场，抬高了房地产市场预期，并推高商品房价格上涨。而鉴于目前商品房市场已与几年前不同，大部分商品房价值潜力已经充分挖掘，整个政策环境、市场环境、市场结构、住房心理、投资理念等都在发生变化，仅靠商品房的区域性、稀缺性并不能支持其价格过猛上涨，对于已经充分挖掘价值潜力的商品房，未来价格还会出现调整和阶段性下跌，这在2005年末和2006年已经出现。所以目前商品房投资或炒房风险较大，主要有三大风险：

    一、政策性风险。

房地产是政策面和宏观调控重点关注的领域。调控政策总体取向已经十分明朗，将突出商品房的自住消费功能，投资功能将受到抑制。由于房地产涉及广大群众的根本利益，对构建和谐社会具有重要影响，所以，房地产必将成为宏观调控目标之一。从政策取向判断，住房的投资功能决不会受到鼓励，而只能是适度的，投机更要受到打击。目前，对于商品房投资需求的控制和打击投机需求，增加投资成本，压缩投资收益率（包括租金收益）是主要思路之一。为使房地产调控制度长效化，对房地产市场的规范和调控很可能从目前的行政命令，上升到法律层面。就当前看，投资买卖和炒房者的政策性风险主要体现在三方面：一是信贷政策的变化。银行对个人住房信贷政策在近期和未来一段时期会不断趋紧，尤其对多套住房投资者的信贷控制会更加严格。第二是“增控逼存”政策进一步增强。如严控新增土地、盘活存量用地、打击“捂盘惜售”等政策。三是交易转让环节限制政策逐步增强。如税收政策对持房者和交易成本的影响，对第二套房购买对象限制等。

    二、市场风险。商品房投资炒作最终要受市场实际需求制约，租金和

房价的严重背离已是投资买房的最基本市场风险。有机构测算，按照上海市7、8月份

二手房的价格水平，中高档商品房租金收益仅为年5%左右，而且据业内分析已经相当不容易。二是利率风险。目前央行进入加息期。三是其他投资的替代效应。

    三、流动性风险。高价位的商品房面临变现的困难，多套购房者容易遭受资金链断裂而被迫平价和低价出售的风险。《上海证券报》张望

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