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土地增值税大雨未至 地产公司缴纳增幅不明显

http://www.sina.com.cn 2007年09月16日 10:57 经济观察报

  “总的来说,全国缴纳的土地增值税依然是微乎其微。”9月12日,一位参与纳税百强榜制作过程的《中国税务》编辑在接受记者采访时表示。

  据他表示,土地增值税在房地产公司的纳税报表中计入“其他税收”一项,而对于很多房地产公司来说,“其他税收”的金额为0。

  土地增值税是针对普通住宅以外的房地产项目征收,具体以面积(140平米为界)、容积率、价格来综合决定。有些项目立项报的是普通项目,但如果面积大或者售价高,在清算时也一样要计入非普宅,征收土地增值税。土地增值税的税率是四级累进制,分别为增值部分的30%、40%、50%、60%。在新政之前,土地增值税一般按照利润率1%预交,比例很低。而现行政策要求项目完成后进行清算。

  自从去年底土地增值税要进行清算的消息传出,各地的不少

开发商纷纷放出话来,表示“增值税对房地产行业的打击很大”,而地产上市公司的股价更是应声暴跌,三天内市值下挫20%。土地增值税的影响,真的有那么大吗?

  9月8日,国家税务总局计划统计司和中国税务杂志社联合公布《2006年度中国纳税百强排行榜》,万科企业股份有限公司借其获2006年度房地产集团纳税状元的时机,顺便公布了该公司2007年前八月的纳税额。2007年1至8月份万科累计纳税额约31亿,超过了2006年全年的纳税额(24.2亿),相比去年同期的增长幅度达到110%。2006年,万科销售增长52%,净利润增长约60%,而纳税金额增长83%。

  纳税额大幅增长成为房地产公司近两年纳税情况的共同特点。根据北京市地税局的统计,2006年上半年北京房地产业纳税突破百亿,完成税收110.7亿元,增幅比2005年提高了13.5%,占上半年地税收入的比例达到22%。在全部行业中,房地产对地税的贡献居于首位。

  不过,自从今年2月1日国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》正式生效以来,房地产企业在土地增值税方面的纳税增幅却并不明显。先后有多家上市公司发布公告,声称土地增值税不会对公司发展有重大影响。

  万科相关人士表示,万科一直以普通居民住宅开发为主,万科管理层认为,该公司应坚持这一定位,进一步加强对小户型尤其是60平米以下超小户型产品的研究,强化在这一领域的竞争优势。

  保利、金融街、珠江等国内知名地产上市公司均发了类似公告。

  “这两年税源大增有其宏观背景,房地产公司受到的关注越来越多,因此税务部门征管加强。各税种都有贡献,土地增值税除外。”北京某会计师事务所的主任会计师黄先生在接受记者采访时表示。黄先生所在的会计师事务所有不少房地产公司客户。据他表示,很多城市的土地增值税新政细则至今尚没有出台,实际执行起来依然按照利润率1%预征的老办法执行。

  税收调控的本意,是让居住大面积住房者多缴税、房产增值获益大者多缴税,但旨在调节居住大者税收的物业税还没有出台,旨在调节增值大者的增值税,由于其他税源太充足也没有进行非常严格的征管。

  一些房地产公司抱怨房地产行业的税负高。黄先生认为,各项税种加起来税负率应该在20%左右,比这个低的话可能有点问题。“税负高不高,也要看你是不是加速了两极分化,是不是加速了通货膨胀。如果加速了两极分化,那么通过财政转移支付的方式来减少两极分化的趋势,也是可以理解的。除了多缴税,也可以多搞慈善事业。”他还认为,

房价对通货膨胀作了不少“贡献”,行业集中度提高,形成了寡头效应,利于将税收加在消费者头上,“因为只有那几家公司在开发,转嫁了你也得买。”

  他认为,影响的关键在于要严厉执行到位。堵住漏洞。并不是税法本身的问题,税法不能说不严,而税法变化带来的影响要等明年新税法开始实行才能真正体现出来。

  关于房地产公司普遍在做的纳税筹划,黄先生说,“我们不主张避税,而主张合理合法的扣除,比如出具完整的拆迁成本票据。”

  黄还认为,单独比较项目公司的纳税情况没有太大意义。“要看税负,一个企业1亿利润纳税2000万和100亿利润纳税2000万肯定不是同一个层面的情况,交得多并不一定代表没偷税,交得少也并不一定就偷税。今年比去年税收增长的多,也未必意味着多缴税,税收增加了60%,但可能销售额增加了100%呢?”

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  来源:经济观察报网

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