沪宁杭楼价重吹涨风

　　南方周末记者 韦黎兵 发自上海

　　据业内人士测算，2007年以来，杭州市中心的2006年上市的次新房部分楼盘每平米平均上涨了3000—5000元

　　彻夜排队买房的场面在上海又出现了，而它的两个兄弟城市杭州和南京的房价也出现了新一轮的暴涨。是什么原因，让长三角楼市在低迷两年之后重新焕发了活力？

　　上海发力

　　上海开发商2005年以来灰头土脸的日子终于过去了。

　　2007年6月12日，上海西郊庄园集团副总经理刘训灿告诉南方周末记者：西郊庄园在虹桥地区的别墅项目销售已到尾盘，但由于最近两个月回款速度加倍，公司便将单价4.5万—6万每平米的价格提高了5%。

　　而西郊庄园别墅项目旁边二百多亩的高档酒店式公寓项目，2006年因市场萧条而推迟开工。现在，由于市场转好，项目已开始筹备，准备年底前开工。

　　合生创展上海的4个楼盘也开始热销，营销总监宋悦青开始觉得轻松起来。在闵行区，合生创展春节后推出的高档项目“合生城邦”上百套别墅已销售一空；而新江湾城的合生国际公寓住宅项目，进入4月份后销售也突然加速。“年初都是每天一套，4月份后每天能卖2套，5月后每天能卖两三套。”宋悦青说。

　　2005年初，合生创展耗资15.89亿元拍得杨浦区的新江湾城C1地块，楼面价高达每平米5617元，引起业界质疑。随后不久，楼市调控重拳迭出，上海房市迅速萧条，合生在上海一度受困。现在，合生新江湾国际公寓在售楼盘均价已达每平米14700元。

　　上海房价上涨的情况并不仅仅出现在虹桥和杨浦，而是遍及整个上海。

　　据央行上海总部公布的房贷数据，上海个人住房贷款自2006年11月起开始持续上升，并且增幅逐月扩大。2007年5月，上海人民币个人住房贷款增加8.8亿元，比上月多增3.2亿元。

　　高涨的房价让老百姓的观望情绪一扫而光，房屋成交迅速活跃起来。据上海市房地局统计，6月4—10日，上海商品房成交84.81万平方米，比前一周多出11.45%，这标志着上海楼市已经全面复苏。

　　南京、杭州暴涨

　　作为长三角的龙头，上海的房市具有指向性的作用，而上海的两翼——杭州和南京房市也早已进入了上升通道。

　　与上海联系更为密切的杭州，房市一直与上海休戚相关。2005年3月之后，杭州房市连续多月低迷，直到年底才有起色。2006年一年，杭州房市并没有大起大落。

　　但今年年初，杭州房市开始与上海同步上扬。尤其是4月万科“魅力之城”和5月初滨江集团“滨江万家花城”开盘后，重现了2002年时的排队购房的火爆场面。5月之后，杭州房市开始量价齐升。5月杭州主城区商品住宅成交了4790套，相当于今年一季度杭州主城区商品住宅的总成交量，打破了2004年12月杭州透明售房网开通以来销售纪录。

　　据业内人士测算，2007年以来，杭州市中心的2006年上市的次新房部分楼盘每平米平均上涨了3000—5000元。

　　南京房价的上升轨迹与上海和杭州并不完全同步。自2005年初低迷后，2006年下半年开始，南京就开始进入了上升通道。今年春节后，房价上涨的趋势越来越明显，主城区的二手房统统上涨了每平方米1000元。

　　据南京决策地产研究中心总经理厉建军观察，一度被视为隐含崩盘风险的南京河西板块房价从元旦以来每平方米普遍上升了2000元，连与南京主城区隔江相望的江北区域，房价也已从每平方米2000多元直奔4000元而去。

　　由于市场行情火爆，南京当地第二大开发商亚东集团已将雨花区位于南京城市边缘的亚东国际公寓二期每平米的均价提高了2000元，即便如此，开盘当天就一售而空。

　　房价上涨迅猛，给地方政府产生巨大压力。5月以来，南京市政府先后出台三个房价调控意见，并实施了“限价令”，希望遏制房价上涨的趋势。

　　供应结构不合理推动

　　尽管舆论对上海等地楼市重新发力颇有指责，认为是开发商“捂盘惜售”等行为故意制造的“楼荒”假象，但业内人士并不认同。

　　在上海“金丰易居上房置换”五角场店工作的于华萍发现，购房者绝大多数以自住为主，而且多是首次置业的新上海人。合生创展营销总监宋悦青通过客户调查也发现购房者大多以自住为主。

　　许多专家认为，长三角房市重新上扬，从更为广泛的意义上而言，是中国流动性过剩和

人民币升值大背景的产物。上海知名地产销售代理公司荒岛工作室主任冯伟发现，他们所代理的高端楼盘中，有40%左右的客户是台湾人为主的海外需求。

　　“这些也都是真实需求，他们观望了两年，看房价还没跌，甚至还要涨，就干脆买了。”于华萍说。

　　值得注意的是，在上海，虽然市区房价普遍上涨，但郊区的房价并没有随之立刻上涨。在上海外环以外的少数板块，如宝山顾村、嘉定江桥和南汇周康地区，房价还维持每平方米5000到7000元左右。

　　上海财经大学

房地产研究中心主任印堃华认为这恰恰能解释此轮房价上涨：由于郊区交通、商业、产业配套不足，无法实现人口疏散功能，在市区供地不断下降的情况下，导致供给相对减少，从而导致了市中心房价的上升。

　　其实自

宏观调控以后，长三角城市的一个共同特征就是，城市中心区域土地供给明显减少。在上海市房地局2007年发布的一、二、三号土地出让公告中，住宅或商住综合性质的土地数目仅10多幅，占全部120多幅出让土地的10%不到，且地理位置大多在外环以外，仅有新江湾D1地块位于中环附近。

　　而在2006年，上海出让土地中，内环以内的住宅地块为零，中环内的地块也仅有新江湾城C2、闸北大宁地块、浦东南码头街道地块等少数几幅。而所供地块基本以上海外围区域为主。在2005年，上海全市商品住宅用地仅推出4幅，合计总建筑面积仅为54万平方米。

　　在杭州，2004年住宅用地(含住宅配套公建用地)仅为1425亩，2005年回升至2807亩，2006年又回落到2578亩。

　　虽然南京市国土局公，，2005年出让土地11628亩，2006年出让用地总面积9568亩，远远超过上海、杭州。但据南京决策地产总经理厉建军观察，由于市中心供地严重不足，南京市中心最近即将开盘的几个楼盘房价甚至可能定价到每平米16000—17000元，比目前的水平高3000元左右。

　　土地供应的数量以及地块供应位置的调整，直接导致导致市区新房供给的减少。印堃华认为，除了因为两年以来上海房市低迷，观望情绪严重，压抑了正常需求，导致目前长期积累的需求爆发式增长，供地减少，尤其是位于生活工作方便地区的有效供地不足，导致了市区房源供应不足。

　　这一观点得到数据支持。截至今年6月4日，上海新建商品住宅的总供应量仅843.17万平方米，供普通工薪阶层购买的普通商品住宅仅392.35万平方米。远低于去年同期545万平方米的水平。

　　事实上，2007年以来上海新房的月供应量都小于成交量，这导致了网上可售一手住宅存量跌破了1000万平方米大关，目前只有843万余平方米房源可售。5月份，上海的成交量比4月份增加了55.94万平方米，而新房的供应量却少了20.56万平方米。

　　上海市政府发言人焦扬认为目前上海供需比维持在1.5：1，供应充足，在建住宅施工面积超过6100万平方米，比去年同期有所增长，后续供应充分。而上海统计局总经济师蔡旭初在接受采访时也认为，根据统计局监测，上海房价总体稳定，并未出现大幅上扬。

　　但这似乎与市中心老百姓的感受不符。“现在的局面，更多的是供应结构问题，而不是总量问题。”复旦大学房研中心副主任华伟说。

　　印堃华将宏观调控中两年来房价上海的稳定归功于上海政府接受了他的类似主张：“抑制投机、规范投资、满足消费”，而不是采用房价完全失控城市的“打压投机、抑制投资、限制消费”的调控策略。