小产权房：生命中不能承受之便宜

　　南方周末记者 王小乔 发自北京

　　“比经济适用房更经济”，这样的广告语，对于收入不高不低但渴望拥有自家小窝的北漂一族来说，无疑极具诱惑。

　　被高房价催生的“小产权房”同时迎来了发展高潮和清查风暴，被“小产权房”改变了的村庄和追逐着“小产权房”来到乡村的城里人该何去何从？

　　开电动三轮车的毕师傅和他的乘客们住在同一个小区。每天，毕师傅往返于太玉园小区和轻轨“土桥”站，接送在北京市区上下班的邻居，有时也跑跑邻近的祥和乐园等小区。

　　毕师傅的这些邻居们，下班后常常会到小区临街的餐馆吃饭喝酒，或者到萧太后河畔跳舞、打球、遛狗。再加上欧式风格的建筑、整齐干净的街道，如果不是“八荣八耻”宣传牌上的“张家湾镇张湾村宣”字样，你一定会认为，这是中国城市中最典型的小区。

　　事实上，这些楼房是在毕师傅们的宅基地或其他集体用地上盖起来的，没有国家颁发的正式房产证，不能上市流转；再换句话说，这就是目前正处于政府清查、媒体报道、民间舆论等风暴中心的“小产权房”。

　　6月25日，第17个全国土地日，北京市国土资源局局长安家盛明确表示对“小产权”等违规土地开发建设的调查已经开始，确认违法将停工停售。两周前，建设部还对外发布了购买“小产权”房的风险提示。

　　张家湾镇不是首吃螃蟹的那个人，在北京周边的房山、顺义、密云、通州等，共有80个左右已售、在售、在建的“小产权”项目，近10万套房子，占据了北京房地产市场1／4的江山，价钱却低了2／3左右，这些“小产权房”的存在剧烈地搅动着高速上涨的房市。

　　风暴袭来，多数“小产权房”售楼处关上大门，转入地下。但除此之外，工作照做、舞照跳，甚至连太玉园原定6月30日的新一期房源的交房都照常进行，尽管当日一直是滂沱大雨。

　　和五年前一样，在张湾村这片土地上居住的人们又一次平静地接受了“小产权房”可能带来的改变。这一次，主角是近几年陆续买房入住的城里人。

　　“到农村去”：节节攀升的

　　有限的担忧

　　“我慌过一阵子，想把房子卖掉。”连篇累牍的媒体轰炸下，有一阵子吴锵撑不住了，但打算卖时又想通了，“这么大片房子，国家不可能拆掉，而且现在也没有人敢买”。

　　小区门口的938车站、小区围墙、阳台窗户甚至房地产交易网上，随处可见有关太玉园的卖房广告。7月3日，南方周末记者拨通了在搜房网上卖房的刘先生的电话，刘先生坦诚地告诉南方周末记者，卖房就是怕政策上有变动，因为他是投资，不像自住的人那么笃定。

　　相比之下，买房的王佳就比较笃定：“我只担心未来碰到拆迁，没法保护自己的权益。但这么一大片，短期内也不太可能拆。”

　　业主口中的“这一大片”太玉园目前占地100多万平方米，估计已入住7000人，号称“京城最火小产权房”。在这一轮风暴中，太玉园格外地为政府和媒体关注。

　　实际上，太玉园小区所属的张家湾镇是北京的一块“小产权房”集中地。西定村的环湖小镇、何各庄的月亮湾晓镇、马营村的祥和乐园、土桥村的欣桥家园，从轻轨土桥站往南方向，几乎每两公里就有一个小区，这些齐整的小区散落在破败的民居和麦田当中。

　　对于建设部的警示，太玉园业主晏耀斌是这么理解的：“我买的时候，后建的东区都快卖完了，近百幢房子少说也能住一万多人。小产权房最怕的是盖到一半，开发商跑了或被政府拆了，所以我当时买的就是现房而不是期房，但现在都盖好了、成规模了，警示也不用担心。”

　　其实无须建设部的警示，每个购房者在做决定之前，都对“小产权房”摸得门清：没有国家颁发的受法律保护的产权证、买卖受限、拆迁更不受保护。尽管售楼小姐一直鼓吹着“城里的房子只有70年产权，我们的房子是永久的，你可以传给你的子孙后代”，但买房的人都说从没把这话当真。

　　而除了口头承诺，在太玉园小区的房屋买卖合同上，同样黑纸白字的写着：“乙方对房屋享有永久所有权，依法享有该房屋出租、转让、买卖、赠予、继承等权利……乙方如产权状况发生变更时应到相应的主管部门办理必要手续并交纳相关的费用。”

　　不过，不论是口头承诺还是书面保证，购买“小产权”房的人大多对其不正规性心知肚明：买卖合同上只字未提土地使用权，产权证的发证机关竟是“张家湾镇开发区”。但是，这一切都难以阻挡“小产权房”的势如破竹。

　　2006年9月，晏耀斌第一次到太玉园看房，还剩下很多套可供挑选，但十五天后再去的时候，就只有三套了，这也促使他当场交了定金。“他们卖楼的说什么写什么并不是关键，风险有多大，我其实研究很久了。”研究风险很久的晏耀斌最终还是不顾风险买了房子。

　　在农村集体的土地上建商品房，并不是什么新鲜事。北京宋庄的画家村、亚北的别墅区，都是在或个体自发、或开发商受利益驱动下，征用村民宅基地建造而成的。在农村集体的土地上建商品房，最早甚至可以追溯到1990年代初。

　　“但2003年后，持续走高的房价才推动了‘小产权房’的迅速升温，并最终引起相关部门的注意。”“我爱我家”北京公司副总经理胡景晖介绍。“我爱我家”是北京地区一家颇有名气的房地产代理机构。

　　比

　　“比经济适用房更经济”，这样的广告语，对于收入不高不低但渴望拥有自家小窝的北漂一族来说，无疑极具诱惑。

　　晏耀斌就是这样在北京城铁列车上中招的，车厢内铺天盖地的广告看了几天之后，他终于决定直接坐到了最后一站，再打了个小车到1.2公里外的太玉园小区，看到比经济适用房更经济的房子价格真的只有2400元 ／ 平方米。

　　这是2006年9月，当时他已经看了数不清的楼盘，五环以内1万以上的均价和有限的存款让他只能选择“到农村去”。但顺义、房山的“小产权房”虽然便宜，交通却太不方便，这使他最终走向了太玉园。

　　晏耀斌回忆说，当时他已不愿意再等房价降下来了，“2005年我就打算买房，觉得价格太高可能会降，结果等到2006年不降反升”。

　　自从2002年到北京闯荡以来，从事文化行业的晏耀斌从地下室到郊区丰台，而后是到三环万寿路，再到二环牛街，辗转了四年之后，终于觉得漂下去不是个事。

　　太玉园几乎成了这个年轻的北京白领的可倚赖的“稻草”，对比此前看中的五环外的一处“大产权房”——那可是六千多每平米的价格，城铁以北四公里的太玉园晏耀斌觉得交通和环境并不差。让晏耀斌印象深刻的是：“售楼小姐也很特别，别的楼盘都很热情，这里的态度是爱买不买，但依然卖得很火。”

　　晏耀斌在太玉园的邻居吴锵买晚了四个月，每平方米价格也上去了300元，达到2700元 ／ 平米。同一时期，2公里外的正式产权房DBC加州小镇则要5000元 ／ 平米左右。

　　“便宜”几乎是所有被访问的购房者选择“小产权房”的根本原因。

　　在另一个小产权房较为聚集的北京房山区，琉璃河镇上小有规模的滨水雅园现在售价两千多元每平米，相邻的窦店镇上的正式产权房“京南花园”的

　　王佳是在太玉园租住了三年后才买的房。“各方面都习惯了，便宜、交通方便，购物还有超市班车。”王佳在建国门的一家外贸公司上班，他买房时的房价更低，那时公开销售一千多元每平米，对村民销售600元／平米。当年，北京市的平均房价是4400元 ／ 平米。

　　刘峰也是这里的租户，一个二居的房子每月只要800元。“等存够了钱，我也考虑在这个小区买房。”刘峰对南方周末记者说道。大学毕业不久的刘峰从事销售工作，还没有打开局面，收入有限。

　　天色渐晚，老人和带着小孩带着狗的年轻夫妇都出来散步了。“除了炒房人，收入不高的年轻夫妇、把城里的房子让给孩子住的北京老年人和外地过来享天伦之乐的老年人是这个小区的自住业主主体。”晏耀斌说。

　　“总有一些让人不满意的地方，物业服务太差；门口的保安不齐备，已经有人家被偷过；质量也让人担忧，已经有墙裂了。”尽管有着这样那样的不如意，坐在自家温暖的小沙发上，晏耀斌还是告诉南方周末记者，“我不后悔。”

　　消逝的村庄：这片土地，已经是实质上的太玉园，而不是张湾村了

　　是太玉园，不是张家湾

　　但对于张湾村及其村民来说，迅速升温的小产权热，在土地上“长出的”楼房，却意味着更为根本的影响。

　　张湾村甚至张家湾镇似乎从没这么喧闹过。尽管老一辈的人常常说起历史：元朝时期，因运河码头设立于此，张家湾镇是南北通衢之地，当时是“官船客舫，骈集于此，弦唱相闻，最称繁胜”。但是清末京津铁路落成后，这里已经不复为交通要道，转以农业为主。

　　不过，今天的张湾村，已经觅不到麦子这一北方主要经济作物。太玉园之外，是杂草丛生的荒地。阡陌纵横、鸡鸣狗叫、蛙声阵阵的农村景象早已不复存在。

　　“太玉园的西区原来主要是生产用地，2001年修六环路时，政府曾征用过一部分生产用地取土修路，田地无法再耕种就用来旧村改造；东区原来就都是村民的宅基地。”在张湾村长大，上完大学后就留在北京城里教书的李淑霞对南方周末记者说。

　　和田地同时消失的是一部分村民的固有劳作。

　　7月2日，北京的气温骤然升到34度，但太玉园西区的西南角，仍有好几处聚集起来的村民，或聊天，或打牌，或与孩子玩耍，中老年人均有。

　　“没有别的事情可做。以前还能种种菜、养养猪，现在住楼房什么都干不了，”一位大爷摇着扇子慢吞吞地说道，“年轻人都出去打工了，我们老年人只能在家里闲坐着。当然，干净了，也气派了，孩子们喜欢。”

　　在李淑霞小的时候，村民每人平均有七八分地，一个农户家大约有五六口人，就至少有两三亩地。由于就在北京近郊，这里很快发展起了通州开发区和张家湾镇开发区，然后又修起了六环，耕地逐渐减少，张湾村的劳动力或进城打工，或进开发区的工厂打工。等到以“旧村改造”名义建起太玉园并越变越大后，村里就再也无地可种。

　　在元代的繁华之后，大大小小的商贾再次云集到张湾村。2006年建成的临街商铺，不到一年已出租1 ／ 3。汽车美容店、美容院、平价大药房、便利店，这些原来离村里人殊为遥远的城里商铺，现在像变魔法似的，一周冒出一个。

　　最初，这里的人们以为，这场从 2001年3月份开始的“旧村改造”会给村里人带来就业机会，但显然不是如此。

　　临街商铺几乎都由周边城市的人承包经营。鸿运饭店的老板是从廊坊过来的，门面房一年租金2万元。“村里人大部分都没钱，也没有这个胆量。”老板娘对此事的理解是这样的。据记者了解，也鲜有村民买门面房。

　　小区门口零散摆摊卖菜的也几乎是邻村镇的，“没有地了，哪来的菜？”村民说。

　　只有每天在小区或轻轨站旁开着小汽车和电动三轮车拉客的师傅，售楼处的一些销售员以及少量的保安和治安员，才是村民。

　　不过根据一篇介绍张湾村旧村改造成绩的公开报道称，旧村改造后，村委会设法安排了近1000个工作岗位，解决了村民的生活问题。2006年，张湾村被评为通州区旧村改造“文明示范村”。

　　但当7月2日记者就“小产权房”的相关问题前往村委会请求采访时，村支书刘国利的宝马车刚刚呼啸而过，而村委会主任刘春田则在豪华办公室内，用“无可奉告”四个字婉拒了记者的采访要求。

　　两千多村民，四千多买房人。这片土地，已经是实质上的太玉园，而不是张湾村了。

　　“土政策”，谁获利

　　当然，离开土地住进楼房的村民，并非老无可依。2006年村委会颁布的最新规定说，18岁以下的独生子女，每人每年有1000元补助；18岁以上的村民粮食补助金每年1800元；而51岁以上的村民，考虑到难以再就业，每年有3600元的养老金。

　　因为之前的收入来源不同，收入水平难以精确统计，因此很难对村民生活的改善程度下定论。但在毕师傅看来，住楼房并不如住平房划算。“粮食现在得靠买了，也没有其他种地收入，反过来，却要付住在楼房里的各种杂费。” 毕师傅说。

　　据南方周末记者了解，这里的一户人家，物业费每年支出大约在800元，水电煤气费支出每月至少50元，即使相比最高等级的补助，这也是一笔不小的开销。

　　最让村民有怨言的还是当初的拆迁补偿措施。2001年拆迁时，正房的置换方法是1平方米置换1平方米楼房，厢房则是2平方米置换1平方米，村里补贴10平米，超过这个标准的则要按600元 ／ 平米自己出钱购买。在自己的宅基地上没有建起房子的，置换房产时不予计算。这样多数农户平均二百多平米的宅基地换来了一套三居室的自住楼房。只有一些原来家里条件稍好的，换了两套两居室的，一套可用来出租。

　　而相邻的马营村拆迁改建“月亮湾小镇”时，宅基地按照1000元／平米左右作价，房子按1500元／平米作价，将来小区建成村民买房的价格是1400／平米。

　　同属于张家湾镇的西定村，正在建设环湖小区。这里的政策是除回迁房外，还有10万元补偿金。

　　“我倒是希望国家能放开相关政策，这样我们住得好了，也有钱做点别的。”西定村一个村民告诉南方周末记者。对于张湾村的补偿措施，他认为“他们建的早，村民都不懂得争取，而且各村都有土政策”。

　　大多数张湾村村民当时都接受了这个“土政策”，现在也不愿多作评价。但也有不“失声”的村民。李淑霞家正是张湾村唯一的一户拒绝拆迁的。现在，李家的房子正好突出了一块，挡住了一段太玉园小区的门口主干道——张凤路——的辅路。

　　从2002年旧村改造到2006年政府扩建张凤路，村委会都曾要求拆迁李文书的房产。李文书是李淑霞的父亲，一家之主。

　　第一次村委会给的补偿办法是实物置换一套太玉园的三居室。但在户主李文书看来，拆迁的法定补偿办法有两类，一类是实物补偿，一类是货币补偿，李文书觉得太玉园的房子是“小产权”而且质量不好，因此希望货币置换后买别处的房子，结果谈不拢，双方不欢而散。

　　时隔4年，政府要扩建公路，要征李家的地，要求李家拆迁，李文书又发现开出的补偿款明显低于同位置、同大小的房屋的补偿款，因此再次予以拒绝。

　　旧村改造早些年开始兴起。根据北京市规划，通州未来将发展成为北京的一个卫星城。

　　南方周末记者没有了解到，太玉园的建设是因为张湾村在旧村改造时缺乏集体自有资金，而主动向开发商伸出了“橄榄枝”，还是开发商看中了张湾村紧邻北京市区和轻轨线的便利条件而找上门来，总之，二者最终走到了一起。

　　根据某房地产网站上太玉园的宣传资料，其开发商为福建成龙集团。截至发稿前，记者没有联系上成龙集团。

　　与此相应，根据北京市工商登记资料，2006年以来，太玉园系列公司相继成立了——北京太玉园房地产开发有限公司、北京太玉园物业管理公司、北京太玉园商贸有限公司、太玉园(北京)投资有限公司等等。其中有的公司是以张湾村为法人，村支书刘国利为法定代表人，有些则直接以刘国利为法定代表人，村委会主任刘春田等为股东。

　　也就是说，未来张湾村村民的补偿金如果不是全部，也至少有相当部分将由这些公司产生的收益来支付。

　　在太玉园网页上，对太玉园的未来有着非常宏伟的规划。网页上描述道：太玉园总规划占地面积超过2000亩，总建筑面积240万平方米；太玉园将集townhouse、shopping mall、古文化街、星级酒店、低密度花园式住宅于一体。

　　张湾村的村民获得的利益将占开发项目总获利多大的比重？村民获得的补偿是如何确定出来的？这些补偿是否经过了村民的集体讨论？已经发展成为一个事实上的商品房小区的太玉园，面对国家有关部门可能出台的清理政策，准备如何应对？

　　面对这些问题，张湾村村民感到非常茫然。而由于张湾村方面的婉拒，截至发稿前，南方周末记者没有获得这些问题的答案。

　　(文中吴锵、王佳、刘峰为化名)