房贷之惑

　　南方周末记者 韦黎兵 发自上海

　　自1998年中国停止福利分房后，中国的商业性房贷已经从当年的400多亿元飙升到今年7月末的4.3万亿元，为中国房地产业的高速发展和中国房改的顺利转型输入了强劲血液，但是商业性房贷在新形势下也在酝酿风险。中国的房贷发展模式是可持续的吗？

　　最近两周，住房按揭贷款成了公众关注的明星。先是盛传住房按揭贷款将提高首付比例至前所未有的五成，接着是若干有鼻子有眼的实例，一些银行暂停了二手房贷款，所有的这些都汇成了一个共同的指向，那就是商业银行正在收紧房贷。

　　当然，流言很快被止住，银监会辟谣说，房贷政策并无变化。

　　尽管如此，市场相信，“先知先觉”的商业银行正在采取一些风险防范措施以应对不断推高的房价。

　　最近发生的美国“次级债风波”使人们对房贷更为关注。尽管美国次级债是针对信用等级较低人群发放的一种房贷，与中国的房贷有所不同，但这场波及全球的危机事件也使人们用更审慎的眼光审视房贷。

　　8月19日，作为学院派金融专家的代表，

复旦大学国际金融教授孙立坚参加了一家外汇投资管理公司举办的投资策略研讨会。会上，孙立坚应众人之请，介绍了正在演化过程中的美国“次级债风波”。参加会议的投资大户、机构研究员和操盘手们纷纷把关注的焦点锁定在美国次级债风波可能带来的影响——这场波及全世界的金融风波，危机成本究竟应该由谁支付?

　　自然，作为对中国现实问题有着强烈关注的中国学者，孙立坚不可避免地要进一步思考：中国房贷市场的潜在风险，又由谁来埋单?

　　高歌猛进的银行房贷业务

　　对于中国老百姓来说，最近五六年来，是中国房地产业发展特别迅猛的五六年。最直观的是大量的新楼盘拔地而起、蓬勃发展的二手房交易市场，以及飞涨的房价。

　　在这一片红火场景的背后，是无声无息、日夜奔流的资金血液，它们中的大部分来自银行的信贷支持。中国的商业银行为房地产的发展输送了大量的资金血液，包括为企业提供的房地产开发资金，以及为老百姓购买住房提供的按揭贷款。

　　自从1998年中国停止福利分房后，短短不到10年的时间，中国商业性房贷，从1998年的400多亿，飙升到2007年6月末的4.3万亿元，达到了10年前的100倍多，而这4.3 万亿元的房贷又约占目前金融机构26.5万亿贷款余额的16%(不包括4002亿的住房公积金委托贷款)。

　　国泰君安分析师伍永刚对各上市银行的年报进行了分析。他发现，开发性贷款约占上市银行贷款总额的15%-20%，个人按揭约占12%，流入地产业的银行资金，约占这些银行放贷总额的30%-35%。

　　严格看来，这些贷款，还不包括银行对建立在房地产高速发展基础上的上下游产业，诸如钢铁、建材、装修、家电等行业的贷款。

　　实际上，推动房贷业务迅猛发展的，除了住房制度改革本身，还有银行自身改革的迅猛推进。

　　在上世纪90年代后期，以强化内部风险控制和外部市场竞争为主要内容的银行改革，让对利率自由化抱有普遍预期，同时因主要贷款对象为陷于全行业亏损的国企而坏账缠身的银行开始了一个“脱胎换骨”的进程。商业银行必须改变旧有的发展模式，另觅出路。

　　当然，这个出路必须能同时解决银行面临的两个严峻问题:在利率自由化之前，能作为优质贷款客户，为银行提供大量利润;在利率自由化过程中，能弥补息差减少对银行收入的影响。

　　其实不用过多思考和研究，自上世纪80年代利率自由化后，西方迅速发展起来的个人业务，尤其是个人房贷业务，已为中国银行业提供了现成参照。

　　借着1998年房改的东风，建行首先出招，接着是全国商业银行很快不约而同地涌入个人房贷和房地产开发贷款这个庞大市场——实际上，迄今为止，除了房地产相关产业，对银行来说，也并未出现更好的市场。

　　在房贷领域，数量众多的中国各银行间的竞争，一开始就呈现白热化的趋势。上海投资学会秘书长胡胜林现在还记忆犹新:2000年7月，为了争夺在中国率先启动的上海房地产市场，建行和工行上海分行几乎同时推出零首付的房贷产品。但是，敏锐的监管当局，很快将这个产品叫停。

　　中国民众中长期积累的住房购买能力，在房改后迅速集中释放，这些购买能力再通过银行房贷杠杆进行5倍左右的放大，为房地产市场注入最有效的资金兴奋剂，房地产业迅猛发展，房价迅速攀升，银行业房贷资产质量也成为所有贷款中最好的一块。

　　于是，各个银行更为激烈地抢入房贷市场。在这种状态下，对于银行领导层来说，占有更多房贷份额是其经营业绩的主要来源，对于银行员工来说，银行内部已经高度量化的不良贷款、利润和资产负债等指标的考核，使其不得不投身其中。

　　在房地产贷款热潮中，监管机构将房贷的风险权重，长期定在比较低的水平，使得商业银行在一定资本金的约束下，为取得更多盈利，自然更多选择房贷这一贷款品种。直到2006年5月，在日益明显的经济过热中，银监会才要求银行提高房地产开发贷款的风险权重，但个贷的风险权重仍然维持在50%的低水平不变。

　　“现在银行是骑虎难下。”建行上海分行一位市区支行信贷管理人员坦言。2007年，由于前期房地产贷款还款较多而新的贷款没能放出，这个支行今年的员工收入水平明显低于建行上海的其他多数支行，这使全行员工焦虑不已。

　　“我们现在是求着还可以的房地产企业贷我们的款，否则我们任务完不成，收入也受到很大影响，开盘后个人房贷我们也做不上。”

　　银行这种内部考核机制和激烈的外部竞争机制，正在继续推动各银行在房地产信贷这个独木桥上，一往无前。

　　房贷风险谁埋单

　　在中国房地产市场热潮还没有退去，因而房贷风险还没有充分暴露的时候，银行内外对房贷风险肯定有不同评估。

　　“中国房贷市场跟美国是不同的。”工行上海分行一位基层支行行长认为，美国次级债房贷具有的一些零首付、前几年可选择转换低利率的房贷产品，中国市场上根本没有。中国商业银行尚未开发针对缺乏稳定收入和良好信用记录的贷款人的次级贷款。

　　在总部位于深圳的一位商业银行研发部副总看来，中国商业银行通过对收入证明、工资卡现金流、信用记录、年龄职业等指标的严格考核，对房贷操作风险和信用风险的控制，实际上远远走在美国前面。

　　“他们强的是对利率等市场风险的控制。我跟他们交流过，在操作和信用风险控制上，他们很小儿科。”这位银行研发部副总认为，美国房贷机构严重依赖计算机等机械性工具，对银行房贷操作和信用风险的控制明显不如中国。

　　孙立坚则不同意这种论证依据。“日本泡沫破灭前，房贷采取和中国一样的风险控制手段，也有足值抵押物，事实证明这种手段在房价下滑的市场环境中，并不能阻止风险的大规模爆发。”

　　“房价下来了，银行就算有抵押物，卖给谁呢?谁会买呢?”上海投资学会秘书长胡胜林认为，如果真的房市下滑，银行风险将难以控制。而光大银行华东审计中心主任季候则认为，房地产市场在短期内并不会下降，目前中国银行业房贷风险也不会有集中爆发之虞。

　　但是，在激烈竞争和个人利益催动下，中国商业银行对房贷操作和信用风险的控制，效果难如人意。2006年，上海浦东发展银行被骗个人房贷1.26亿元，在北京，森豪公寓曾骗贷7.5亿元，姚康达贷款7000万炒房的事件也一度成为最大新闻。

　　“最近几年购房者中投资比例明显上升，市场结构的这种变化，也会使房贷风险在市场波动中更容易表现出来。”安邦咨询分析师贺军认为。上海已有过这样的经历。

　　2005年3月之后上海房市降温，从当年7月开始，上海房贷连续下降一年多，到2007年2月末，中资银行房贷不良率已达到0.95%，3年间不良率猛增约10倍。只是在2007年年初，上海房市重新反弹之后，这种局面才有所改观。

　　在一两年来上涨幅度创全国之最的深圳，银行也开始谨慎了。继多家银行宣布提高贷款首付成数的同时，一些大型国有商业银行也开始采取措施。“我们总行还没有什么新的政策，但分行已经要求我们执行更严格贷款审查。”工行深圳分行一位不愿透露姓名的支行行长说。

　　但是，学者们注意更多的是，在房贷风险可以转移的情况下，中国和美国都存在系统性风险和道德风险。

　　在美国，提供房贷的商业银行和专业房贷公司，通过资产证券化和其他金融衍生工具转移了风险，这使得房贷公司本身的风险并不大。但只要美国房市下降，扩散到金融系统的风险则会集中爆发，甚至演化为全社会的系统性金融危机。

　　中国房贷几乎全部集中在银行业，但是，“中国通过房地产企业的股市融资、房地产信托产品和企业债等方式，也在一定程度上将房地产的行业风险，扩散到整个金融系统。”孙立坚说。

　　实际上，美国次级债在发行炒作的过程中，华尔街的基金经理和投行机构们已经赚得盆满钵满，危机爆发后，最终埋单者，却主要是次级债的投资人，包括对冲基金、养老基金和国外政府投资者，以及最后被迫为金融机构注资的各国央行。

　　“华尔街现在还在游说美国政府，要求房利美等三大政府房贷抵押机构，购买次级债，或者进一步为房贷提供担保，争取政府进一步为危机埋单。”在毕马威和国外投行有多年工作经验的中国社科院世界政治与经济所助理研究员张明认为，对华尔街这些呼吁虽然还有争论，但代表美国华尔街利益的美国财政部、美联储等，肯定会进一步考虑华尔街的利益。

　　“这实际上形成了一种道德风险，房市好时华尔街的金融机构大赚其钱，但危机出现时却是整个社会埋单。”孙立坚认为，中国房地产信贷领域其实也存在类似的道德风险:房地产高潮中，银行和房地产企业成为主要的获利者，但如果出现危机，中央政府鉴于银行系统在

中国经济中的核心地位，肯定要为危机埋单，拯救银行，就像以前屡次剥离银行不良贷款那样。