5日内上海7家房企挂牌转让 部分房企卖地套现

　　“控增逼存”发威 部分房企卖地套现

　　李丽

　　在目前一些中小型开发商眼里，手中闲置的土地或许就像“鸡肋”一样食之无味，纷纷选择转让包括土地资产在内的100%公司股权。

　　上海联合产权交易所发布的最新市场分析显示，9月3日至7日的交易周内，房地产业成为上海产权市场并购交易金额最大的行业。该交易周内，房地产业的并购交易宗数达到7宗，成交金额达到4.95亿元。

　　《每日经济新闻》昨日在上海联合产权交易所网站发现，网站公布的104个挂牌项目中，房地产业挂牌项目12个，其中包括6家房地产管理业公司及6家房地产开发与经营业公司。值得注意的是，6家房地产开发与经营业公司中，有5家公司是100%股权转让。

　　昨日，佑威房地产研究中心主任薛建雄向《每日经济新闻》表示，今年以来，上海逐步落实 “控增逼存”(严控新增土地、盘活存量用地)的土地政策，随着地方政府的土地整理工作进入实质性阶段，部分中小型开发商只能在最后的时刻，将手中的土地全盘吐出，用以套现。

　　事实上，部分转让公司并不避讳所拥有土地超过土地合同规定的开发期限。一些公司在转让产权项目详细内容中明确标注 “应于今年年底前启动项目、正式开工，于2010年底前项目基本竣工”。更有公司直接将年底前开发的原因，在重大事项揭示栏中揭示：“本次股权转让中的土地资产系2002年12月30日获得，现已超过土地出让合同规定的开发期限，按照地块所属政府的要求，该土地应在2007年12月31日之前开发”。

　　业内人士表示，促使项目急于转手的原因，就是目前上海各地区正在开展的 “控增逼存”(严控新增土地、盘活存量用地)动作。据介绍，类似的项目并不少见，随着地方政府整理存量土地的力度加大，目前市场上急于转让的二手土地量非常巨大。

　　薛建雄认为，部分中小型房地产开发企业没有足够的资金来开发，而迫于资金开发压力，面对有可能被回收的土地，只能采用股权转让的方式。但对于100%转让，或许是中小房地产开发商无奈的选择。

　　据薛建雄透露，房地产宏观调控两年多来，上海较多的中小型房地产开发商已遭遇淘汰，而在“资金为王”的房产行业中，大型开发商也由此越来越强势，大型开发商更加希望拥有土地的全部开发与经营权。

　　“大鱼吃小鱼”盛行中小房企或最后“露脸”

　　保利置业营销策划部市场研究员翟国胜认为，转让100%股权的都是一些项目公司，而通过兼并获得土地的一般都是拥有相当实力的大型房企。他表示，通过转让股权方式获得的土地，与招拍挂相比，其价格相对较低。因此会受到实力开发商的青睐，尤其是刚进入上海，在招拍挂市场未获得土地的开发商。

　　“‘大鱼吃小鱼’正在上海房地产行业盛行。”薛建雄昨日向《每日经济新闻》表示，在严厉的宏观调控政策执行阶段，目前可能是小开发商最后“露脸”的机会，上海房地产将逐步步入品牌开发商时代。

　　事实上，早在2005年房产宏观调控开启之际，不少房产专家曾预测，房产市场将逐步进入“强者为王”的阶段，中小型房地产公司将在此轮房产宏观调控中逐步走向灭亡。

　　翟国胜昨日表示，清理闲置土地政策，已进入最为严厉的打击阶段，部分中小开发商面对回收与转让的选择，只得采用转让方式套现。

　　2006年“国六条”《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　而就在昨日，国土资源部再发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求各地加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。