公共住房制度缺位 夹心层是否已成成主流人群

　　本报记者 陈文雅 张雅楠 北京报道

　　“听说家庭年收入标准可能会变，我想着赶紧先把申请材料交了。”8月15日，在位于崇文区东花市大街的北京经济适用房购买资格审核地点——北京市房地产交易中心门外排着的长队里，36岁的刘先生一边擦汗，一边和记者谈话。

　　刘先生是非国有企业职员，在北京工作十余年，家里有三口人，租房居住，家庭年收入目前在5.6万元左右。按照现行的经济适用房申购标准，要求家庭年收入6万元以下，刘先生的情况是符合条件的。但就在前几天，他听说宣武区已经搞了试点，按照家庭人口数制定新的标准，如果按照试点标准，像他这样的情况要求家庭年收入低于45300元才符合申购条件。

　　记者告诉刘先生，新政策正式出来时未通过审批的申请者，都要按照新的标准重新审核资格。据记者了解到的消息，9月份开始，新的保障性住房管理办法就将在北京实施，目前北京各区县都在筹建各自的保障性住房审核、咨询接待窗口，东花市大街的这个审核窗口预计9月初关闭。

　　刘先生摇头表示，如果自己的家庭收入真低于45300元，就不会来申购经济适用房了。“现在经济适用房单价一般在4000-4500元左右，买一套70平米的房子总价约30万。一年收入45300元，要养活三口人，其中有一口还只出不进，这都已经要勒紧裤腰带过日子了。再背上30万的负担，我怕是把裤腰带勒断了也勒不出来。”

　　如果刘先生此次因为政策的调整而被拦在申购门槛外，他所面临的将是更大的尴尬。买一套4000多元一平米的经济适用房，对刘先生来说已经不是一件容易的事，何况同地段动辄万元起价的商品房。

　　“夹心层”群体到底有多大？

　　在北京，存有和刘先生一样担心的家庭不在少数，其中有年轻的新增家庭；有工作多年的基层职工；也有来京闯荡至今尚未落户的外地人。他们一样为北京的经济发展和财政税收做出了巨大贡献，但在自己的住房问题上，一方面无法被纳入公共住房保障体系，另一方面，面对高涨的商品

　　虽然无法确切地计算“夹心层”人群的比例，不过，2006年，北京城市居民人均可支配收入19978元，住宅平均销售价格达8050元/平米，如果按照北京目前的住房平均成交面积120平米来计算，平均总价96.6万，房价已经高达可支配收入的48.4倍！

　　而北京的公共住房保障体系目前能够覆盖的中低收入、低收入和最低收入住房困难家庭，不到总户数的10%。截至2007年2月底，北京已批准集中建设的经济适用房项目52个，住宅总规模2600多万平方米，解决了约19万户家庭的住房问题。另有全市累计约2.6万户家庭享受了廉租房政策。这21.6万户家庭相对于北京大约530万户家庭来说，无疑还是杯水车薪。

　　“夹心层”中既有未纳入保障体系而完全依靠市场解决住房问题有困难的人群，也包含部分被纳入保障体系但依靠保障政策依然无力解决住房困难的人群。

　　从1998年到2006年，北京市已建和在建的52个经济适用房项目平均价格3144元／平方米，平均户型面积为114平方米，经济适用房单套成交建筑面积主力户型主要集中在81-120平方米之间，占全部成交经济适用房总套数的58.0%。即便按照国务院的新规定，要求经济适用房面积控制在90平方米以下，按照单价3500元／平方米，平均面积80平方米计算，平均总价也达28万元，加上购房时一次性交纳的契税、公共维修基金、普通装修费用等，一次性投资约35万元。

　　2006年北京市中低收入家庭人均年收入为13940.4元，人均年可支配收入为12485.2元，以户均人口数2.9计算，家庭年收入40427元，家庭可支配收入36207元。如果要买一套28万元的经济适用房，首付30%，为8.4万，公积金贷款20万，20年还清，月供约1324元，每年还款额15891.96元，占家庭可支配收入约44%。

　　也就是说，即使一户中低收入家庭一次性给出8.4万元首付没有问题，可以全部采用公积金贷款利率，并且采取20年还清的长期贷款方式，每个月的月供也要占到这家人可支配收入的接近一半。

　　从供给看，1998年-2006年北京市经济适用房建设历年保持占新增房屋建设总量的8%-15%之间，“十一五”期间北京新增社会保障类住房将占全部新增住房约19.6%，但从需求看，1998年-2006年期间居民对经济适用房和廉租房的需求占总家庭的60%，即便随着收入的增长，到“十一五”末需要使用经济适用房和廉租房的家庭仍然占总家庭的40%，真正解决中低收入家庭住房问题将是一个漫长的过程。

　　模糊中的解决之道

　　伟业控股公司副总经理、研究中心总经理张剑认为，“夹心层”的形成原因是多面的。主要和中国目前的宏观经济金融环境有很大关系。中国目前全国居民存款28万亿元，结汇产生的每年的流动性是20余万亿元，而整个房地产市场的体量也就是1.8万亿-2万亿。”CPI也很高，7月份5.6，通货膨胀已经加速，而房子是最好的抗通胀投资品。而股市、企业尤其是出口企业、外资的富余资金也挤压到了房地产市场。此外目前处于城市人口急剧扩张的城市化阶段，拿东莞来说，100万当地人，1000万外地人。再加上供应面的不足，导致了房地产市场旺盛的购买力与居民真实购房需求偏离。

　　“有一定能力从市场解决，但有一定困难的，我认为应该多采取金融财政政策，如公积金贷款、优惠利率等方式来解决。”中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞认为，如果可能的话少采取经济适用房、限价房等直接补贴的形式，尤其限价房只应当作权宜之计。“如果要补贴，可以更多地以货币补贴方式进行。廉租房补贴也分两种形式，直接的实物补贴和间接的货币补贴，应该采取多元化渠道。”

　　张剑则认为，对于买不到经济适用房的人，他们工作比那些买经济适用房的人辛苦，工资高一点，就得买比经济适用房贵得多的商品房，这样并不公平。

　　被冠以“房地产总理”头衔的华远集团老板任志强最近在关注 “夹心层”的问题。在了解了国外的一些公共住房保障体系运作模式后，他给出了几点解决“夹心层”问题的建议：准确地确定家庭收入与减税政策；建立贴息贴租的辅助性体系，使租金略高于廉租房而略低于市场价。贴租的资金可来自于国家的财政补贴、土地的租用方式，或采取免出让金等方式降低资金成本。

　　近日召开的全国城市住房工作会议提出了廉租房制度要“应保尽保”的原则。不过，廉租房保障的人群占总人口的比例毕竟还是较小的部分，而数量更为庞大的“夹心层”的住房问题，需要比廉租房制度付出更多的人力物力和决策智慧。8月30日上午，建设部副部长齐骥在国务院新闻办公室召开新闻发布会时指出，“应当设法让所有的社会居民都能够享有适当的住房。”而在实现这个承诺以前，我们身边的“刘先生”们还将面临多久的住房困难，恐怕是我们更想追问的问题。

　　来源：经济观察报网