企业谨慎应对土地增值税清算

　　5月底，北京市地税局发布了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》和《关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》，两个通知构建起了北京市土地增值税清算管理体系。

　　面对已经进入实际操作层面的土地增值税大清算，北京的各家房地产企业普遍反应低调，多在忍痛将已经到手的利润照章纳税。

　　虚报成本按核定扣除

　　土地增值税按转让房地产取得收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。

　　1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。

　　北京市地税局此次发布的通知，对土地增值税清算时应对开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。如果开发商无法按清算要求提供开发成本核算资料，或提供的开发成本资料不实、《鉴证报告》有问题，或虚报房地产开发成本的，税务部门应按核定办法扣除开发成本。地税部门将制定《分类房产单位面积建安造价表》，如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于《造价表》又没有正当理由，地税部门也将按核定办法予以扣除。

　　对于扣除标准，北京市地税局制定的《关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》指出，高层商品住宅(7层以上)单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅(7层及以下)单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。

　　原有避税手法均被化解

　　从1993年土地增值税相关政策公布后，由于当时条件尚不具备，各地对于这一税种一直采取“预征”的办法，即按房地产企业的预售收入预征1%-2%不等的税款，远低于实际所应征收和缴纳的数额。而且在实际操作中，税务机关与房地产纳税企业一直没有进行过清算。　　

　　在1993年出台《土地增值税暂行条例》后，土地增值税的清算单位和清算条件规定得并不详尽，很多开发商针对该条例，研究出了不少避税的方法。

　　有开发商对记者表示，一些开发商主要是通过延长工期、保留尾盘这两个办法来延迟纳税，通过延长工期，来延长自己纳税的期限；通过保留尾盘，使自己的项目达不到清算条件。

　　但按照新的增值税政策框架，这些手法都将失去效用。该开发商表示，新的政策规定，对“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　新博弈拉开序幕

　　土地增值税的清算对各家房地产公司的影响大小，关键取决于各家公司毛利率水平的高低，毛利率水平高的公司受到的影响较大，毛利率水平较低的公司则受影响较小或者不受影响。　　

　　在这种政策导向下，一些公司已经开始采用新的手法，一轮新的博弈才刚刚拉开序幕。

　　有开发商对记者表示，据其了解，有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收入，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值。

　　还有的开发商已经开始通过做精装项目，来抬高成本，以增加项目的利润率。但不管怎么样运作，不少开发商的利润率都将面临下降考验。

　　针对清算工作的启动，北京多家房地产企业的人士对记者表示，对公司的运作还是有些影响的，但影响不大，正规的企业多已经提前预提了部分增值税。但还是对企业的现金造成了压力，耗费了比较大的人员精力。

　　本报记者 肖宾