联建案十年未结 4年法律白条靠行政协调解套

　　南京报道　本报记者　陈默　

　　5月18日，江苏省高院和南京市中院的执行法官再次前往南京市建委，寻求协调解决一起房地产合作开发纠纷案的执行。案件的当事方，南京五星高能房地产开发公司(下简称高能公司)，似乎迎来了11年生死挣扎之后的新生希望。

　　这家当年江苏省最大民营企业(高能集团)旗下的房地产公司，自1996年以后，就再也没有开发出一套商品房。它唯一的业务几乎就是和南京市白下区的两家官办企业打官司。

　　10年马拉松式的连环诉讼，胜诉4年得到的依然是“法律白条”。高能公司寻求项目重启的最大希望却来自于政府部门的行政协调。

　　“联建案”十年未结

　　南京太平路西，距秦淮河、夫子庙和商业中心新街口不远的西一新村，在几栋高层住宅楼间，将拆未拆的危旧房静立，斑驳的栅栏里，临时搭建的棚屋与垃圾场间杂。

　　这里是高能公司东王府园小区危旧房改造项目停工十多年后的工地，南京华丽市区中的一片“癞头斑”。

　　从1984年开始创业的薛频，以通讯和高科技行业起家，一度缔造了江苏省最大的民营企业高能集团，1992年踏入

　　1994年5月，南京市白下区政府旗下的两家企业——白下区房地产综合开发公司、南京通达城镇基础设施开发公司——(下简称白下公司)与高能公司签订＜合作开发协议书＞，约定由白下公司提供项目相关的政府审批文书和证照，高能公司负责投入土地出让金和相关建设运营资金，开发东王府园小区危旧房改造项目。

　　实际上，白下公司在1990年就取得相关批文，但一直未启动该项目。合作协议还约定高能公司向白下公司支付1980万的保底利润(含部分费税)。这种形式的合作，在早期房地产市场颇为常见。

　　此后，工程启动，项目规划建设10栋住宅楼，其中两栋为安置拆迁户的复建房。后因重新立项、规划调整和拆迁难等原因，工程拖延，双方又在1996年1月签订＜补充协议＞。1996年，高能公司建好其中4栋商品房，并对外发售。但此后，双方发生矛盾。

　　白下公司指责高能公司先建商品房，不建复建房，引发拆迁户上访。而高能公司则叫屈说是对方违约在先，白下公司提供的建设方案设计存在消防通道不足、实地面积与协议阐述面积差距巨大、复建房规划严重压线等问题，且对方仅交付了4栋商品房的证照，拒绝交付包括复建房(01、02幢)在内的其他施工证照，导致项目停工。

　　1997年，高能公司向法院起诉，要求白下公司按协议交付其余6栋房屋的＜建设工程规划许可证＞以及其他相关证照、凭证和审批手续，并赔偿损失6000多万元。

　　1999年，江苏省高院一审判决认定白下公司未及时交付证照导致无法建房，也使拆迁户无法及时安置。法院同时又认为高能公司“以对方未交证为借口拒不建房，亦有过错”。法院判决白下公司依约交付相关证照，并赔偿原告损失600多万元，但对于01、02两幢复建房的证照，判决并未涉及。

　　高能公司对此不服，上诉至最高人民法院。2000年6月，最高院认定原判“事实不清”，裁定“发回江苏省高级人民法院重审”。江苏省高院未依该裁定重审，而将案件交由南京市中院作为一审案件审理。到2002年4月，南京市中院作出判决，高能公司再次上诉。同年12月，江苏省高院作出终审判决，要求被告向高能公司交付包括01、02两幢复建房在内的相关证照和项目前期批文原件，并赔偿损失近800万元。

　　但是，拿到判决之后近4年，执行却遥遥无期。而在另一条战线，南京市白下区拆迁安置办公室(下简称白下区拆迁办)起诉高能公司的官司也从1999年开始，一直打到现在还没有结果。

　　“拆迁案”拉锯战

　　在高能公司与白下公司合作开发的同时，高能公司委托白下区拆迁办对项目红线范围内的住户进行拆迁安置。到1998年，拆迁过渡期结束，因前述合作方之间的纠纷导致安置房未能按时建设。

　　1998年3月，由政府协调会作出决定，白下区拆迁办负责代建安置房，而开发中各方矛盾由法院予以裁定。

　　高能希望的是由白下公司交出证照、自己依约建房，而不是让同为白下区政府所属的拆迁办来“代建”，但他们的反对没有阻止事态发展。

　　而早在1997年10月，白下区拆迁办就将高能公司诉至法院，要求对方立即提供安置房屋、支付相关费用。

　　1999年，江苏省高院一审判决高能公司向白下区拆迁办支付建设资金6000多万元。二审中，最高院以“认定事实不清，适用法律不当”为由发回重审。2000年3月，白下区拆迁办申请撤诉。但三个月之后，又以相同案由向南京市中院起诉。

　　南京市中院于当年11月作出判决，判令高能公司支付安置房建设资金近6000万元及其他相关费用300多万元。而对于高能公司提出的管辖异议，南京市中院并未依法给予书面答复。

　　二审中，江苏省高院维持了原判，高能公司向最高院申请再审。2005年6月，最高院裁定指令江苏省高院再审，中止原判执行。目前此案还在审理当中。

　　高能公司在与白下区拆迁办的交锋中，有关拆迁安置房的结算是一个焦点争议。

　　在1995年2月的拆迁承包协议中，白下区拆迁办称经其实地调查，拆迁范围内有住宅户436户，安置人口1455人，需安置房498套。协议同时约定最终“按实结算”。但是至2003年，拆迁安置工作结束，双方仍未交接安置资料，也没有“按实结算”。

　　而高能公司后来在南京市公安局的资料中发现，1993年4月的＜户口冻结通知书＞载明的292户、882人，此后的两份＜延期户口冻结通知书＞中，这些数字都没有变动。高能公司认为，据此，安置面积应为9300多平米。拆迁办报出的数字和实际的安置面积相差甚大。高能公司认为多报安置房100多套、面积至少7000多平米，为此向江苏省有关部门举报。但目前尚无调查结论。

　　堤内损失堤外补？

　　拆迁案中，还有一个纠纷，涉及两幢复建房中拆迁户安置后剩余的101套商品房。高能公司称，从2003年7月开始的3年多时间内，白下区拆迁办白下区危旧房开发公司以低价对外处置这些房屋，到目前涉及金额已达5000多万元。

　　而拆迁办则称这是为“以房抵债”，处置所得用来支付代建费用。然而，这些房屋早已被法院查封，但司法查封未能阻止这些处置行为。直到今年5月，仍有购房者询问买房事宜。

　　由于拆迁办只是“代建”，并不能为购房者办房屋产权，已经购房的买房者积怨顿生。不仅如此，由于项目停工十多年，相关社区配套设施未建设，停工工地上私搭棚屋与垃圾废弃物丛生，环境脏乱差。先前已经入住的四幢商品房和后来两幢安置房的住户们对此怨气冲天，但却被夹裹于

　　而在联建案方面，由于项目拖延多年，房地产开发的相关政策变动很大，法院判决结果无法执行，工程难于重启。

　　今年3月，在南京市政府组织下，由市建委、市法院执行局等方面参与的一个协调会再次召开。南京市政府提出解决意见，要求白下区方面协助办理工程重新建设的证照，市建委和规划局协调解决。而对于高能公司多年来的损失，有关方面表示，希望公司“从大处算帐，堤内损失堤外补”。

　　行政协调的力量促进了僵局的缓解，这或许是10年“司法马拉松”和4年“法律白条”之后，可以接受但却不完满的结局。