写字楼市场持续火爆差异化项目争夺份额

　　于骁

　　北京中原房地产经纪有限公司商业楼宇部总监穆昆也曾对媒体表示，预期在未来的两至三年，北京写字楼市场将迎来一个集中放量的阶段，竞争将十分激烈；竞争的激烈不仅表现在供应量的显著增加，还体现在由于京城各主要商圈均有在各方面可圈可点的高端写字楼产品。因此如何使自己开发建设的写字楼从众多的优质项目中脱颖而出，成为众多发展商现阶段绞尽脑汁思考的问题

　　从南到北的房地产市场上，除了住宅在宏观调控背景下仍顽强上涨外，还有一个领域，在宏观调控未触及的情况下，正呈现着与前几年住宅市场相近的狂涨趋势，这就是写字楼市场。

　　正因为这一趋势，一些受制于住宅市场涨幅缩减、无法快速回笼资金等原因的开发商，开始转向写字楼开发。以快速获取市场信息并能迅速转型的一些浙江中小规模的开发商，已纷纷介入这一市场。

　　与此同时，一些不同于以往的写字楼模式也正在兴起。按常规做法，目前市场上大多数写字楼项目，都采用2至3个大体量楼座连体的方式设计，面积一般在5万至7万平方米之间，或公开销售，或只租不售，或半租半售。

　　但是，在写字楼供应不断放量的情况下，如何使自己的产品更具吸引力，在竞争中占据有利地位，也成为开发商们必须考虑的问题。因此，传统的大体量楼座开发正在被一些新进入市场的开发商所摒弃，对他们而言，一些更具创新意味的差异性产品能使其在同质化的市场中脱颖而出。

　　北京中原

房地产经纪有限公司商业楼宇部总监穆昆也曾对媒体表示，预期在未来的两至三年，北京写字楼市场将迎来一个集中放量的阶段，竞争将十分激烈；竞争的激烈不仅表现在供应量的显著增加，还体现在由于京城各主要商圈均有在各方面可圈可点的高端写字楼产品。因此如何使自己开发建设的写字楼从众多的优质项目中脱颖而出，成为众多发展商现阶段绞尽脑汁思考的问题。

　　实际上，这并非仅仅是北京的问题，而是上海、广州、深圳等写字楼相对成熟的市场都已经面临的话题。随着中国经济的持续发展和写字楼市场的逐渐成熟，越来越多的来自不同行业的公司被吸引到此。作为回应，开发商和设计师制定出不同的产品来迎合这种需求，包括改建过的仓库、SOHO、矮层写字楼、工业园区内的写字楼及服务园区、创意园区、定制建筑等。

　　LOFT模式的全国蔓延

　　如果回头追寻国内写字楼发展模式的演变过程，以上海为例，自上世纪80年代末开始出现第一代写字楼，联谊大厦就是其中的代表。此类写字楼基本功能简单，在内部空间灵活分割、绿色环保、智能化设计方面有很大欠缺。第二代写字楼则出现于上世纪90年代中期，除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户需求灵活分割，智能化水准有所提升。梅龙镇广场等是该时期的代表。到本世纪初，第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入生态环保办公理念，提高舒适度，加大智能化设施投入，在一定程度上已能达到与国际对接的水平，恒隆广场一期、香港广场等成为“标杆”。

　　但这些都还属于传统的写字楼，其创新性的第一个转折或许出现在潘石屹在北京开发的SOHO。当时，SOHO的概念正伴随着互联网经济的风靡而被人们迅速接受。但从后来的发展来看，SOHO模式在国内似乎没有如预期般成为一股开发的潮流。

　　从海外引进写字楼模式的想法随后很快被国内一些开发商所接受。当然，香港开发商在内地所开发的写字楼产品也带来了一些新的理念。实际上，目前在内地从事写字楼租售代理以及物业管理的中介机构，大多来自于香港。

　　而在SOHO之后被引进国内的写字楼模式，最广为人知的，当属LOFT。早在三四年前，LOFT概念已被引进北京、上海等地，而且很快被炒得火热。

　　在上海，LOFT概念的运用始于旧仓库改造。一些爱好艺术的人士最早看上了上海苏州河边的旧仓库，并将其改造成已在国外流行的LOFT形式。之后，这种模式很快被那些对潮流最为敏感的艺术家所接受，苏州河边的旧仓库随后被出租一空。

　　事后的发展也证明，LOFT是旧工厂改造中最符合时代潮流发展，最能实现价值最大化的建筑形式。随后在相关机构的主导下，将上海旧厂房改造成LOFT的进程得以大力推进，市场上LOFT产品也开始不断涌现。

　　之后，LOFT概念被引进新的办公楼开发，一些打着LOFT办公口号的写字楼项目开始占据各大媒体的广告版面。位于上海杨浦区的海上海及创智天地，都是这一概念的集大成者。

　　几乎是在同时，今典集团董事长张宝全在北京开发的苹果社区也以LOFT为噱头与上海的海上海项目一南一北形成呼应。当这两个项目进入销售期时，LOFT概念以近乎疯狂的速度，潜入一些二级甚至三级城市，杭州、南京、重庆、西安等地，也纷纷涌现类似项目。

　　上海策源机构相关人士认为，新建的LOFT办公楼采用了旧LOFT的空间形式，使其能满足目标客户的需求，在设施设备上又弥补了旧厂房办公设施简陋缺乏的缺陷。但旧厂房改造的LOFT空间形式仍保持原味，地理位置特点决定其还可作展示用途，为单一用户提供大面积的展示厅，这一点是新建的LOFT办公楼所不能完善的功能。

　　实际上，LOFT概念是创意产业与废旧工厂结合的产物，因此，新建的LOFT办公楼，只能取其意，而无法体现其精髓。

　　差异化办公楼涌现

　　LOFT概念的全国风行，对写字楼市场而言，是一个明显的信号——在同质化的写字楼市场中，针对特定群体的差异化、个性化产品正成为市场发展的另一个方向。

　　从2006年开始，上海、北京等是写字楼市场发展最快的城市，开始出现一种新型的写字楼模式——服务式写字楼。作为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的方式，服务式写字楼已吸引了不少投资者的关注。

　　据了解，服务式写字楼是采用全

装修并配备服务人员和设施的写字楼。各项的服务可以包含在一次性支付的租金内，也可单独计算。而在租赁年限上一般可以少于常规写字楼3年的租赁期。

　　虽然服务式写字楼的租金远高于传统的写字楼，在同一栋写字楼内服务式的租金是普通写字楼租金的2至3倍。但对于中短期内的租户，特别是只有少数员工的公司来说，租用服务式写字楼比普通写字楼更为经济。

　　由美国城市大学商学院所作的专门调查显示，美国企业中，办公室租金已占行政开支的39%以上，在办公场所和设施上的花费已经成为较大的支出项目。另一项由麻省理工学院开展的研究表明，鉴于很少有企业能够准确预知办公场所开销，它们可用外包方式解决房屋场地需求，由此达到缓解经济压力的目的。

　　渣打供销研究院的调查更是指出，对于那些租期长、员工人数众多、办公地点分布广泛的公司而言，外包办公室是更加节约成本的选择，最高可节约78%以上的办公场所开支。这些研究都表明：选择服务式写字楼作为办公场所，有可能将成为企业总体战略规划的一部分。目前在一些发达国家，就有许多企业纷纷与办公室外包运营商进行合作。

　　此外，一些独栋式办公楼也成为一个新的市场供应热点。在用地紧张的城市中心区繁华地段，也开始出现小规模的独栋式企业总部组团，即将通常可以做成一栋大型综合写字楼的项目改为数栋相对独立、规模较小的单体写字楼组合，共用广场、园林等公共空间。

　　华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理李忠认为：“目前市场出现了一批小体量独栋写字楼，表明我们的写字楼市场正在走向成熟，由一个统一体走向了个性化，不同的公司也可以做出个性化的选择。无论从地段的分布，还是从产品的类型上，写字楼的多元化是一种必然趋势。”