强拆不遂 开放商拟建廉租房安置国企钉子户

　　重庆报道 本报记者 吴红缨

　　重庆江北区于5月18日凌晨发生一起开发商强行拆除尚有住户的居民楼事件。

　　当日凌晨1点,开发商重庆银星经济技术发展股份有限公司(以下称银星公司)派出80名保安和两辆挖掘机,进行强拆。该幢楼尚住有29户人家。

　　20日,江北区政府召开新闻发布会,证实当日有3位居民受轻微轻伤。

　　和所有拆迁产生的纠纷根源一样,安置补偿未达成一致。而搪瓷总厂发生的纠纷,有更复杂的背景。

　　该市发生的沸沸扬扬的"史上最牛钉子户"事件,已平息1个月,但拆迁作为城市开发中各方利益交织的矛盾坚冰,依然坚硬。城市开发中的公正与效率问题,仍待妥善处理。

　　强拆与制止强拆

　　5月18日凌晨1时,已入睡的刘华(化名)被门外的声音惊醒。开门后,几个陌生人闯入,他被带到宿舍楼下的大院中。刘华在那里见到同样被清场出来的邻居。此时,宿舍楼边两台已就位的挖掘机的铁梳,开始对宿舍外包部分进行强拆。

　　搪瓷总厂男工宿舍楼二楼一底,为东西走向,原有61户住户,至5月15日,已搬出32户,尚有29户居住。

　　夜幕下闯入的80个陌生人,被证实是银星公司的保安。

　　双方的冲突已发生5次,最早的1次是3月12日。刘华回忆说,"3月12日,

开发商一个负责人带队,手一挥,便有100多人拥上,拆外包部分的屋顶。"由于区政府干涉,开发商做了修补。此后,又拆,再补。

　　其实就在5月16日上午,银星公司已组织了一次强拆。因引发了二十多人堵路,江北区相关职能部门赶到,进行了阻止,要求银星公司立即停止拆除。

　　17日,一些住户冲到银星公司的拆迁安置工作组吵闹,有两名工作人员被打伤,他们均为搪瓷总厂干部。银星公司负责拆迁的副总银永民解释18日的举动称,"17日发生的事,使事态激化,大家产生了情绪。"

　　据银星公司办公室主任李明称,18日要拆除的,仅是男单宿舍楼东端的外包部分,这端已无人居住,主要为平日洗衣、入厕的生活区,且事先他们有过技术分析,拆除此处,对整栋楼安全无损。

　　但据20日江北区房管局就该栋楼进行的安检鉴定报告,认为"该房屋发生垮塌外,除地基基础外,其余结构已受到严重影响,房屋的安全检查性已基本丧失。为D级危房。"不过李明辩称,2003年,该房屋就被评为危房D级,所以安全性非由强制拆除造成。

　　之所以急于要拆房屋外包部分,李明称,据新建的项目A1栋,要占用男单宿舍楼外包楼的部分,在与住户久不能达成补偿协议的情况下,先将这部分拆除,才不会影响工程进度。

　　18日事件中,有3位居民受轻微轻伤。江北区政府20日就此事召开新闻发布会,通报称,事件发生后,江北区政府、公安、消防、房管、安监等部门人员,赶到现场,制止了银星公司的强拆行为。该区政府负责人称,已对非法强拆事件开展调查,6名殴打居民的人员已被治安拘留。

　　"我们太委屈了。"5月23日,姚永民对记者说,"我们在自己的地块上,拆自己的房,在法律上、技术上都无过错,只是细节上有误,造成了负面影响。"

　　复杂的争议

　　银星公司,曾入选重庆私营企业50强。据该市地产界人士介绍,银星公司最初以选择主城区不被注意的偏处,以极低价格获得土地,进行开发,大获成功,从而奠定其江湖地位。该人士称,"公司此后择地手法如出一辙,而这些过去偏僻之处,现在看来是地段绝佳的江岸。"

　　获得搪瓷总厂的地段,就是一个典型案例。该厂为重庆轻纺集团下属的国有企业,1997年歇业至今,面临破产。企业最值钱的资产是土地,且临江。2002年,它进入银星公司的视线。

　　对于江北区政府,这一地段无景气的企业,区域萧条,破旧,规划将其列入旧城改造范围,这需要有实力的地产商入驻。于是,银星公司和搪瓷总厂的合作得以顺利达成。

　　2002年,银星公司开发东方港湾楼盘,项目总用地300亩,有20亩地属重庆搪瓷总厂生活区,7月,搪瓷总厂与银星公司签订合作开发协议,该宗地过户给银星公司,地价不详。

　　这20亩地中,有包括男工宿舍在内,共计2745平方米的六栋房屋,为重庆市北部房地产经营公司的市有直营公房,由搪瓷厂职工租住。

　　2006年1月,银星公司、搪瓷总厂和重庆北部房地产经营公司签订<重庆搪瓷总厂租赁房屋拆迁安置补偿协议>。根据这个协议,除2所幼儿园外,北部房地产经营公司将上述房屋按职工优惠住房200元每平方米出售给搪瓷总厂,银星公司代为支付房款后,直接获得房屋的产权。

　　因此,银星公司一再表示,根本不存在拆迁问题,房屋产权明晰,住户只是房屋租赁者,他们的安置应找搪瓷总厂。

　　但早已奄奄一息的搪瓷总厂显然无力处理,且事情并不这么简单。根据现行的政策,由于现有公有房屋价值构成中,存在着以往公有制职工工资含量劳动力再生产的住

房价值,其产权带有物权成分,公有房屋承租人实际上有终身的承租权。如达律师事务所律师叶峥所称,法律上有"买卖不破租赁"的原则,开发商如要拆迁,就有安置的义务。

　　今年4月17日,由搪瓷总厂和银星公司达成了一安置补偿协议,给予"钉子户"男工宿舍住户1万元不等的搬迁困难补助。姚永民说,他们漫天要价,提出10万15万不等,我们当然不同意。

　　男工宿舍的住户们,拿这1万元,根本无力购房,这个宿舍,是他们唯一安身之所。他们认为开发商完全无视他们利益。一个关于如何处置他们的传言在这些住户嘴中一再讨论——开发商在签订协议,就宿舍居住者处置与搪瓷总厂某位领导的谈话,这位领导说,"像赶绵羊一样就赶走了。"

　　而银星公司一再表示,"这块地我们征了多年了,久都未开工,公司压力很大"。

　　双方矛盾因此难以调和。

　　开发商的委屈

　　由于政府的介入,银星公司18日当日即发表公告,表示在未达成补助协议之前,不再开展拆除工作。

　　作为诚意,他们承诺,将在11月建

廉租房,每户35平方米,供原61户人居住。

　　银星公司在采访中,一再表达了他们的委屈。该公司一位高层抱怨说,"这将是重庆首起房产商建廉租房,它本应是政府的事情。"

　　这个观点获得一定的支持。一位不愿透露姓名的专家称,政府希望利用开商的资金,完成旧城改造及加速城市化进程,但现在把房屋拆迁与"解困"联系起来,实质是政府运用行政权力,让拆迁人承担起本应当由政府来解决的社会责任。

　　这位专家说,"但开发商天生是牟利的,他显然承担不了这个责任,自然会铤而走险。在与被拆迁者的博弈中,被拆迁个体由于天然的势弱,其利益难以得到保障。"

　　重庆比君律师事务所主任李勇表示,"钉子户事件"产生的一个不好的效应,就是对法院生效判决执行的不坚决,有损法律的权威,使开发商也好,拆迁户也好,对法律公信力产生动摇,可能导致更多的拆迁矛盾。

　　李勇指出,在种种矛盾面前,出现了一个趋势,就是开发商为绕过拆迁难题,将其抛给政府去做。"这样一来,一切拆迁都变为行政行为,混淆了公共利益和商业利益的界线,另一方面,拆迁人几无讨价的余地,同时也会造成更多权力寻租。"

　　李勇认为,在对待拆迁的规划上,应体现居住者或广大公众的意志,政府现在是用单一的行政行为代替,使得一开始就蕴含了矛盾,有失公正。如果是符合公众意志的拆迁规划,同时,对被拆迁人按市场标准补偿,矛盾会大为减少。

　　在与银星公司新一轮谈判中,男工宿舍有5户已达成协议搬迁。余下的24户,对提供安置房基本认同的,但仍然犹豫,"协议只有两句话,连违约责任都没有,万一开发商不讲信用呢?"