北京籍房地产企业 谁堪护旗重任

　　本报记者 周亚玲 北京报道

　　万科、金地、中粮、华侨城这些沪深300的地产公司纷纷北上的时候，所有的北京本地公司都发现，“在全国五六万家地产公司中要想生存下来，并不困难，但面对110家上市房地产公司，要显示出绝对的竞争优势和突出的业绩表现、为股东创造出非凡的价值，这就绝非易事。”

　　迫于压力，北京地产公司向外发展的脚步在变得日益紧迫。宏观调控的后适应期早已过去， “开辟出通向不断成功的宽广道路”才是当务之急。

　　走出北京

　　国内第一家A＋H

房地产上市的北辰 (601588.SH)在5月中旬的一次活动中表示下一步将积极开拓京外市场，在二、三线城市寻找发展机遇。同时一位长期关注北辰的分析师也特别提到， “北辰非常关注外区域的发展，据我了解，他们一直在考察外地的项目，他们也曾特别提过今年的重点之一就是拿地”。

　　同时，另外一些上市公司的行动效率在不断提高。土地储备作为发展物业的命脉，显得刻不容缓。

　　首创置业的李绪华告诉记者：“首创异地项目的总建筑面积超过300万平方米。这些在首创目前的项目储备中占了大约一半的比重。”最近首创分别通过收购形式取得沈阳银河湾一个93万平米的住宅项目开发权和天津滨海新区一个规划面积约53万平米的住宅项目。在辽沈市场，首创置业动作敏捷地鲸吞了百万平米土地。

　　在天津发展迅速的还有万通地产。一贯强调 “战略领先”的万通今年在天津的项目也陆续浮出市场，4月的天津房展会，万通新城国际、天津万通华府、天津万通上游国际、天津万通空港项目四个高档项目也一直沿袭了万通在北京的开发高档楼盘的风格。其中天津万通上游国际建筑面积28万平方米，项目所在是海河改造的第一节点。有分析人士认为，“万通的高明之处就是在宏观调控之前就完成了和泰达的合作”。万通对土地和资金的深刻认识也许正源于民营企业特有的先天忧患意识。

　　上市，和天津大地主泰达的合作，让万通抓到了先机。而首创从2年前首次的异地开发到增长迅猛令业内大型地产公司刮目相看的情形，得益于首创一贯强烈的资本意识。这点在国营企业中显得特别难能可贵。李绪华认为： “首创虽然外地项目的启动有些晚，但拿地速度很快，原因就在于强大的资本支持和行动力。”

　　另外一家龙头企业北京城建(600266.SH)，近期在资本市场的动作也引得业内的关注。据报道，5月19日上午，在由和讯网主办的2007上市公司 (北京)投融资策略峰会上，北京城建投资证券部业务经理孟拥军表示，截至目前，公司大股东减持股份已超过4月底公告的1200万股。今年城建有两次大股东减持的公告。3月，还发布公告将要发行5亿元企业债。城建连续的动作让外界对它提出资金存在压力的质疑。

　　某证券公司资深行业分析师接受采访时就表达了这种观点。直至记者发稿时止，未能采访到城建董事会秘书。北京城建独立董事、中国房地产估价师协会副会长柴强接受其它媒体采访时表示，北京城建洽谈战略投资者事宜一直在进行，引进新战略投资者将有助于改善股权结构，缓解公司资金压力。

　　而银河证券发布的一份城建2006年报的财务分析中提出： “本期公司实现现金总流入505964.35万元，其中，经营活动产生的现金流入占总现金流入的比例为52.26%，投资活动产生的现金流入占比为2.28%，筹资活动产生的现金流入占比为45.46%。本期公司实现现金总流出452719.14万元，其中，经营活动产生的现金流出占总现金流出的比例为61.62%，投资活动产生的现金流出占比为3.51%，筹资活动产生的现金流出占比为34.88%。

　　从现金流量结构图分析，企业财务状况很不稳定，主要依靠借债维持日常经营和扩大生产规模，表明企业需依靠筹集资金来满足企业产业调整或扩张的需求,弥补经营活动的现金不足”，并在报告中特别附上了一个2003年-2006年的现金流量状况图。

　　有趣的是，一位资深分析人士则认为： “对于当下的地产公司而言，要关心的应该是是否能贷到钱的问题。我就不认为负债率高是什么坏事。如果负债率下降，是因为前期拿地不够，想再拿地，钱不够了。如果负债率上升了，反倒不缺钱。”

　　单薄的土地储备

　　“北京的这些公司大部分都是国营公司，很多土地都是招拍挂之前的，所以利润还是非常丰厚的。无论哪里的公司，在北京拿地都非常困难。不用太担心钱的问题，公司未来的前景关键还是看土地储备。”该人士还同时这样认为。另一位分析师则认为， “这几年城建扩张速度开始加快，奥运也在临近，今后发展中需要更多资金支持”。

　　城建2006年累计实现主营收入21.03亿元,与去年同期相比增长15.67%。据4月份的一份点评中提到， “公司目前正在开发和准备开发项目近20个，可供开发土地面积达600多万平方米”。在北京的地产公司中土地储备位列前茅。而上海证券报5月中旬关于万科的报道是：“2007年公司计划开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，新增1000万平方米左右的项目资源。”城建作为地方龙头，土地储备不算少。

　　银河证券的地产行业分析师丁文亦认为： “在北京拿地，对所有地产企业都是很困难的。现在很多土地都用在了保障性住房上。甚至万科在北京拿地也徘徊了很多年。”

　　拿地难的看法在下面的报道中部分得以印证。和全国性的龙头企业相比，北京的一些国营控股公司的土地储备显得有点单薄。据说，北辰目前有223万平方米的优质土地储备。有分析人士就认为， “虽然都集中在北京的黄金地段，但数量还是有限。”丁文也认为 “北辰的土地储备确实不多”，但她同时认为“它们的模式和其它以开发项目为主的公司相比，却有自己的特点。

　　北辰收入有大量的资产的经营比例。板块效应很强，虽然增长慢，但业务均衡，运营能力也还不错，波动性小”。北辰目前的经营特色是发展、投资、零售等三大主营业务齐头并进。北辰今年得到很多分析师的推荐，股价走势也一路上扬。

　　据统计，北辰在发展物业方面，2006年全年销售面积比2005年提高了7万平方米左右。2006年的新开工面积比2005年少了10多万平方米，但比2003、2004年增长了2倍左右，开复工面积更有很大提高。做亚运场馆建设转型的北辰今天的开发项目中，有两个奥运项目投资开发权。

　　国企老传统

　　“北京的企业普遍会面临的问题是习惯了过去的项目利润水平高。干一个项目按部就班地弄个二三年，非死等着一个项目做完了再做下一个，不搞很多项目同时开工。万科拿地的时候它们都在观望，北京的地又不多。现在地价大涨，他们要在北京拿地，招拍挂什么都严格了，他们又会觉得钱不够。还是不习惯贷款拿地，滚动开发的模式。只有周转速度快，才能从项目预售中搞到钱。有钱才能有地。”那位分析人士对京城企业的运营能力颇有微词。

　　银河证券关于城建的财务分析“企业自身资产状况及资产变化说明”也曾提到公司本期的总资产比去年同期增长25.21%,从资产变动的金额来看流动资产增长最多。流动资产中存货资产的比重最大，占68.79%，货币性资产的比重次之，占16.15%。流动资产的增长幅度为28.84%。货币资产的增长幅度大于流动资产增长幅度，说明企业应付市场变化的能力将增强。企业中的信用资产增长幅度大于流动资产的增长幅度，说明企业的货款回收不够理想，企业受第三者的制约增强，企业应加强货款的回收工作。

　　对于城建，分析师的看法总体看好，安邦的地产分析师苏晶就认为：“城建在京城国营企业中一直管理比较严格，同时在人才储备等方面也是不错的。它还有收入是来自建筑施工等其它的来源。它拥有譬如开发资质，政府扶持，产业上下游关系等很多优质资源。”

　　“北京的项目好做，大家都想在北京搞，现在弄得成本很高，过去的一些北京龙头的级别和地位已经不是很稳了。2005、2006年深圳等南边的公司资产膨胀好几倍，北京的公司变化不大。”那位分析人士更对外地

开发商发展速度很是称道。

　　“很多地产公司都是国企改制而来，历史的原因，让其习惯了擅长运作政府背景的项目。很多公司无论拿地、资金运转、开发都是原来国企的那一套班子，然而私营、外资的企业管理模式在高速竞争的环境中存活了很多年。”苏晶的看法也许正揭示了近年来北京地产企业发展得稳定但略显迟缓的原因。

　　来源：经济观察报网