上海北部区域旧城改造或成新商机

　　开发周期虽长但仍可获利丰厚 开发商喜多于忧

　　郝倩

　　上海闸北区日前启动的旧城改造可能在今年带来一系列的推地计划

　　这一由城市规划产生的地产开发机会，目前已经吸引了诸多境内外地产企业以及投资基金的关注

　　上海闸北区日前启动的旧城改造可能在今年带来一系列的推地计划。

　　这一由

城市规划产生的地产开发机会，目前已经吸引了诸多境内外地产企业以及投资基金的关注。其中一个紧邻苏州河的苏河湾板块，就可能吸纳约300亿元的改造资金；此外，上海火车站北广场的改造也将吸引100亿元左右。

　　然而巨额投入并未使众多投资商退却。恰恰相反，上述地块的区位优势令他们纷纷乐意为此一搏。

　　大量土地即将释放

　　据了解，目前仅苏河湾板块就有4幅土地等待出让，预计年内可以完成招拍挂。

　　其中苏河湾41号与42号地块的可开发建筑总量达到6.34万平方米，是近年来上海内环以内鲜有的成片地块。另有两幅总面积约为3万多平方米的地块也将随后入市。

　　因为土地面积小，所以政府希望引进具有雄厚资金实力的开发商，通过竞标方式整体拿下。而这4幅土地的面世仅仅是一个开始。总长达到2300米的“苏河湾”总占地面积约13.4万平方米，其中开发用地总量约为10.5万平方米，总建筑体量约为42万平方米。未来这一地区将成为上海中心城区内的供地大户，整个改造计划将花费300亿元。

　　按照最新出炉的《苏州河现代服务业集聚区规划》，这一板块到2010年要初步建成包含高端商务商业、滨河休闲旅游以及文化创意设计等类型地产项目的现代服务业集聚区。

　　规划落定之后，接下来就将是国内外买家的陆续入场。

　　此外，占地61万平方米的上海火车站北广场改造也将投入近100亿元。就在苏河湾地块推出的同时，上海火车站北广场刚刚推出了两个地块，用来建各地驻沪办事处办公楼和金融服务大楼等。

　　据闸北区外经委透露：招商工作启动后，上述地块已经成为南非现代海外

房地产公司等许多境外地产巨头和投资基金的猎取目标。但是目前，各项谈判都还在进行中。

　　开发商喜多于忧

　　尽管巨额投入与开发节奏迟缓都会造成旧城改造项目开发存在变数，但受益于区位优势，依旧有许多投资商愿意参与其中，尤其是在当下土地供应日趋偏紧的情况下。

　　日前，上海兴盛集团就为旗下旧城改造项目——新梅太古城成功融得一笔巨资。由新加坡星展银行牵头，并由新加坡大华银行上海分行、新加坡华侨银行上海分行，协同中国银行上海分行、中国建设银行上海长宁支行、交通银行上海分行共6家银行组成银团，向其提供了13.5亿元人民币的5年定期银团贷款。

　　与新梅太古城同位于上海火车站北广场板块的绿洲雅宾利项目，也是一个规划建筑面积近50万平方米的大型旧城改造项目，其中住宅面积约为34万平方米。它由香港上市公司上海置业负责开发，预计总开发成本高达16.7亿元。目前已在售的一期住宅面积约为4335平方米，销售均价高达18000元/平方米。若依这种趋势，预计仅住宅开发部分就可以为该公司收回几十亿元的销售回款，预期利润率十分客观。这尚不包括待开发的商业部分。