房价在加息压力下逆风飞扬

　　-记者 苗雨 曾辉

　　2007年5月18日，央行再次动用经济杠杆，在3月18日一年期存贷款利率上调0.27个百分点的基础上，一年期贷款基准利率又上调0.18个百分点，这已经是今年第二次加息，也是自2006年以来央行第四次增加贷款利率。对于购房人来讲，加息的单次影响不大，多次累积的影响却不小。每次贷款利率的微小调节，似乎对如火如荼的房地产行业没有造成多大影响，然而，不可置疑的是，这种“温水煮蛙”的调控将使未来地产走势面临严峻考验，开发商从银行贷款的难度将越来越大，直接融资将成为存亡关键。

　　抑制经济发展总体过热

　　作为宏观调控的一种经济手段，此次加息主要目的是抑制国内经济发展总体过热的现状，而不仅仅是针对房地产行业。招商银行长沙分行个人资产中心主任雷润珍这样对记者说道。雷润珍分析到，央行此次加息的目的无外乎有三：一是为了抑制国内通货膨胀；二是为了减缓货币资金的流动速度；三是通过加息抑制某些过热行业，比如最为敏感的当数房地产和证券业。

　　从加息的深层意义上来看，应该是对国内经济发展过热趋势的降温措施，这其中当然包括房地产行业。加息同时鼓励企业转向股市直接融资，减少对银行的依赖，降低银行金融风险。无论怎样，加息会加大房地产企业的融资成本，对开发商贷款的投放起到一定的约束作用，同时会影响消费者的购房预期。这也可以视为国家对房地产市场的一种降温信号。“这样的调控，旨在抑制投资，引导消费者理性购房”，雷润珍说，目前楼市不稳定，加息了，消费者可以把资金放在银行继续观望。

　　加息阴影下

　　实际上，央行加息对楼市的抑制用意不言自明，开发贷款利率提高，明显将提高开发商的资金成本。一方面，开发商资金成本提高，有可能挤压利润空间，更有可能转嫁到消费者身上；另一方面，消费者受到加息打压，购房意愿下降。那么，加息是否如政府所期望的那样，会使楼市降温呢？

　　事实上，不管是消费者还是开发商，对央行加息可谓是见多不怪了，“狼”来了，喊多了就不相信真正的狼来了。从开发商的角度来讲，他们已经有充分的心理准备和应对措施；而对于消费者而言，也不会再指望加息后的房价会直线下跌，尤其对长沙这样的一个中部城市来讲，今天不买，将来可能就意味着付出更为惨痛的代价。

　　那么，此次加息又会对长沙楼市产生怎样的影响呢？合富辉煌湖南分公司总经理杨虹薇说道，住房需求并不可能因为贷款利率的升降，就会出现大幅度的波动。贷款利率变动，对自住型购房者影响不大，因为他们确定需要住房，就算利率上升也要购买，就如一瓶矿泉水在市区卖一元钱，但在风景区要卖5元钱，由于你必须喝水，所以再贵你都要买。

　　杨虹薇分析认为，长沙楼市的价格今年仍会继续上扬主要因为：一是开发成本不断上涨，开发利润越来越有限；二是今年高端产品大量面市，因此将带动今年房价继续走高。杨虹薇进一步表示，2006年第一季度，长沙商品房均价为2772元，但2007年第一季度，长沙商品房均价3184元，涨幅达15%，位居全国涨幅第二。加之今年黄金周与房交会相接，推广效果明显，因此她预测今年五一过后房价还会一路上扬。

　　利率上调让商业地产“很受伤”

　　其实，正如业内人士认为，加息对自住型物业的影响可谓微乎其微，长沙卓越置业有限公司副总经理邓靖秋表示，此次加息幅度并不大，对经济的影响是轻微的、渐进式的。由于前期长沙楼市房价基数并不高，产业结构也相对健康合理，人们对住房品质的不断提升，因此，长沙房地产仍将持续健康发展。

　　相同背景下，商铺等投资型物业难以从容应对加息风波，显得“很受伤”。合富辉煌湖南分公司总经理杨虹薇说道，贷款利率的增加，将影响购房者与投资者资金走向，可以肯定的是，股市的热潮将会大大降低投资者对产权市场物业的投资行为，股市如果持续火爆，今后商业项目操作难度将会越来越大。长沙卓越置业有限公司副总经理邓靖秋告诉记者，商铺等投资型物业对投资回报以及利率调整更加敏感，受到加息的影响应该更大，因为从国家宏观调控的本质来看，加息主要针对的是房地产投资行为，目的在于引导购房者理性消费。

　　选择新政下的最佳还款方式

　　招商银行长沙分行个人资产中心刘晋对记者说，此次一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，对于5年期以上贷款利率的调整幅度只有0.09个百分点，他指出，这是央行出于保护长贷消费的考虑，尽量减轻多数购房者的利息负担。如果以购买一套50万元的房子为例，贷款35万分20年期限还款，利率按现行基准利率下浮15%计算，如果采用等额还款法，加息前20年利息总额为253912元，加息之后利息总额为257632元，加息后多付利息3720元，平均每月多支付15.5元；如果采用等额本金还款法，加息前20年利息总额是212404元，加息后则为215093元，加息后多付利息2689元，平均每月多支付11.2元。刘晋表示，在相同资金承受能力下，采用等额本金还款法更为划算。

　　招商银行长沙分行个人资产中心主任雷润珍提醒购房者，等额本息与等额本金还款法并无优劣区分，而是要据不同购房者的经济状况选择适合自己的还款方式，他同时告诫一些购房者不要盲目选择